הכרעה בעניין עסקאות נוגדות במקרקעין מחייבת את בירור תום לב הרוכשים

השופט ס' ג'ובראן:

העובדות הצריכות לעניין

1.        הנכס שבענייננו הינו נכס מקרקעין, הידוע כחלקה 9 בגוש 30551 (11 ירדני) בשכונת שועפאט במזרח ירושלים (להלן: הנכס), הרשום בלוח התביעות של פקיד ההסדר על שם מוחמד אחמד סוילם (להלן: מוחמד). שטחו של הנכס הוא 658 מ"ר ועליו בית בן שני חדרים, מטבח ושירותים. מוחמד השכיר את הנכס לרסמי שוואמרה (להלן: השוכר).

2.        המשיב 1 טוען, כי רכש נכס מקרקעין שטרם עבר הליכי הסדר מאדם בשם מוחמד אחמד סוילם. העסקה לא נסתיימה ברישום והמשיב 1 אף לא רשם הערת אזהרה לטובתו. סובחי עומר טען אף הוא, כי רכש את אותו נכס מקרקעין ממוחמד. עסקה זו לא נסתיימה אף היא ברישום וסובחי עומר לא רשם הערת אזהרה לטובתו. המשיב 1 טוען, כי שב וחתם על הסכם מכר נוסף עם המשיב 2, לפיו הוא מוכר את המקרקעין למשיב 2. עתה, הן סובחי עומר והן המשיב 1 טוענים, כי זכותם עדיפה להירשם כבעלי הזכויות בנכס המקרקעין. לטענתם, חל על המקרה סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

           משמע, כל אחד מהצדדים בתיק טוען, כי הוא רכש את הנכס ממוחמד וזכותו עדיפה להירשם כבעל הזכויות בנכס, וזאת ללא שטר העברה ערוך כדין לפני פקיד ההסדר או ללא תביעה כנגד מוחמד לאכיפת הסכם.

           יש לציין, כי במהלך המשפט בפני בית-המשפט המחוזי, הודיע בא-כוח סובחי עומר, כי האחרון נפטר וכי ישנה הסכמה דיונית לצרף את יורשיו בכפוף להמצאת צו ירושה (להלן: המערערים). כמו-כן, גם המשיב 1 נפטר בשנת 1989. ביום 20.7.05 החליט בית-משפט זה, כי המשיבים 3-9, שהם יורשיו של המשיב 1 וצורפו להליך זה.

3.        מוחמד היה בירדן לפחות משנות החמישים. אביו של המשיב 1 (להלן: קאסם), ניהל את הנכס על-פי יפויי-כוח שהיה ברשותו והגיש בשנת 1972 תביעת פינוי כנגד השוכר, אך צו הפינוי והסעד מן הצדק שניתן לשוכר לא אותרו, שכן התיק בוער.

4.        סובחי עומר (להלן: המנוח) הגיש בשנת 1999 לבית-משפט השלום בירושלים תביעת פינוי כנגד השוכר (ת.א. 2925/99). השוכר ביקש להצטרף כנתבע בתביעה שהגישו המערערים לבית-המשפט המחוזי בירושלים (ת.א. 1311/98, בש"א 2705/99), אך חזר בו בכפוף לשמירת טענותיו, כי פסק-הדין שיינתן בתיק זה יחייב את הצדדים לו בלבד, והבקשה נמחקה.

בית-המשפט המחוזי

5.        בית-המשפט המחוזי בחן את הראיות שהובאו על-ידי הצדדים ודחה את התביעה בקובעו, כי לא שוכנע, כי ניתן לפסוק לזכות מי מהצדדים.

           בית-המשפט המחוזי קבע, כי יש בשיהוי הרב של הצדדים כדי לחרוץ את טענותיהם וכי אף אחד מהצדדים לא שכנע את בית-המשפט, כי החזיק בנכס בשלב כלשהו.

           בית-המשפט המחוזי ציין, כי העובדה, כי איש מהצדדים לא נקט בצעדים במשך עשרות שנים למימוש הזכות לה הוא טוען מעלה ספק בשאלת כשרות המסמכים בהם הוא מחזיק. עוד הוסיף וקבע בית-המשפט, כי החשש שמדובר בנכס נפקד אינה מותירה מקום להעניק למי מהצדדים זכות עדיפה.

           לבסוף, קבע בית-המשפט המחוזי, כי יש להעביר את פסק-הדין לאפוטרופוס על נכסי נפקדים נוכח הטענות שהועלו בהליך, לפיהן מדובר בנכס נפקד.

הראיות שהובאו מטעם הצדדים בבית-המשפט המחוזי

6.        הראיות שהובאו מטעם המנוח:

           האחת, יוסי כהן, עובד בארכיב הממשלתי, אשר הציג ייפוי-כוח נוטריוני ואישור הנוטריון.

           השנייה, העד סעיד עבדל רחים עמורי (להלן: עמורי), גיסו של מוחמד, היה לטענתו הרוח החיה בקשירת העסקה בין מוחמד למנוח. לדבריו, מוחמד הגיע לביקור בירושלים בשנת 1974 על-מנת למכור את הנכס בשל מצבו הכלכלי הקשה. עמורי ידע, כי קאסם מנהל את הנכס ומתנגד למכירה, אולם עמורי ראה עצמו חופשי להניע את המנוח לרכוש את הנכס, שכן להשקפתו, קאסם ניהל את הנכס באופן בלתי חוקי. לטענת עמורי, כתוצאה ממעורבותו, נמכר הנכס למנוח תמורת 10,000 דולר. מוחמד חתם על ייפוי-הכוח ובנוסף חתם, ביום 4.5.74 בפני העדים: סעיד עבדל רחים עמורי וטאופיק מוחמד סלים דעיס על ייפוי-כוח בלשכת המסחר, אשר לפיו הנכס נמכר למנוח.

           בפני בית-המשפט המחוזי הוצג הסכם חתום בין מוחמד למנוח, אך עמורי טען, כי לא ידוע לו על כך. הוא גם לא ידע לומר אם העסקה דווחה לשלטונות המס.

           מעדותו של עמורי עוד עלה, כי המנוח לא קיבל את החזקה בנכס, וזאת לטענתו, מאחר והשוכר איים שיפנה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים. הגם שבשלב מסוים היה השוכר מוכן לקבל 200 דינר ולפנות את הנכס, סבור היה עמורי, כי במסגרת תביעת פינוי ניתן לוותר לשוכר על דמי השכירות לעבר כנגד פינויו.