הכהן ואח' נ' ניסן

פסק דין

בפני תביעה לפינוי מושכר בבניין המצוי על קרקע ברח' פנחס מרגולין 45 בחיפה הידועה כחלקה 35 בגוש 10818 (להלן: "הנכס/המושכר").

בעליו הרשום של הנכס הינו התובע 2, אך בהתאם להסכם מכר מיום 20/1/13 אשר הוצג במצורף לכתב התביעה, הועברו הזכויות בנכס לתובע 1, נרשמה הערת אזהרה לטובתו של התובע 1 והעסקה דווחה לשלטונות המס, ברם טרם הושלם הרישום לעניין זה.

התובע 1 טוען כי ביום 5/10/06 נחתם הסכם שכירות לנכס בין התובע 2 לנתבע ולמר ליאור דץ, אשר היה אותה העת שותפו של הנתבע. באותו הסכם שכירות שימש התובע 1 כבא כוחו של התובע 2. ברבות השנים נפרדו מר ליאור דץ והנתבע , והנתבע קיבל את זכויות השכירות בנכס במלואן.

לטענת התובע 1, הנתבע הפר את הסכם השכירות בכך שלא קיבל היתר בניה בגין עבודות שיפוצים אשר ביצע בנכס. לטענת התובע 1 אמנם הוגשה בקשה להיתר בניה, אך משנקבע בידי הועדה המקומית לתכנון ובניה כי על הנכס לשמש כמגורים, הפסיק הנתבע את הטיפול בהוצאת ההיתר וזה מעולם לא ניתן. התובע 1 טוען כי מני אז עושה הנתבע שימוש בנכס למטרות ניהול עסקו (משרד אדריכלות) ובהעדר היתר לכך, הרי שמדובר בשימוש שלא כדין, המהווה אף הוא הפרת הסכם השכירות מיום 5/10/06. הפרות אלו מהוות לטענת התובע 1 עילת פינוי כנגד הנתבע.

התובע 1 טוען כי הנתבע לא שילם מאז הסתיימה תקופת השכירות המקורית הנקובה בהסכם השכירות מיום 5/10/06 דמי שכירות ואף בזאת יש משום הפרת הסכם השכירות המקנה לו עילת פינוי כנגד הנתבע.

לטענת התובע 1 , בהתאם להוראות הסכם השכירות (סעיף 10.3) משהועברו אליו הזכויות בנכס מהתובע 2, הרי שקמה לו הזכות לבטל את הסכם השכירות והוא אף מסר על כך הודעה מתאימה לנתבע , בלא כל קשר להפרת ההסכם ואף מטעם זה קמה לו עילה לפינוי הנתבע 1 מהנכס.

התובע 1 טוען כי פנה אל הנתבע ודרש ממנו להתפנות מן הנכס אל נוכח כל האמור לעיל, אלא שהנתבע לא שעה לפניותיו. לטענת התובע 1 נגרם לו נזק בכל יום בו שוהה הנתבע בנכס, מאחר ולא ניתן לקבל פטור מתאים ממיסוי בעסקת המכר אשר ערך עם התובע 2 ואף לא ניתן להשכיר את הנכס למגורים לאחר. עוד טוען התובע 1 כי אמנם הסכם השכירות מכיל תנית בוררות, אלא שהבורר הנקוב בהסכם השכירות הינו הוא עצמו (אשר שימש כזכור כב"כ התובע 2 בהסכם השכירות) ולפיכך לא ראוי לכפות על הנתבע קיום תניית בוררות לפיה התובע 1 הוא הבורר המוסכם. התובע 1 אף טוען כי מכתב בעניין זה אשר נשלח לנתבע לא זכה לכל מענה ולפיכך ויתר הנתבע על זכותו זו ומכאן פניית התובעים בתובענה זו לבית המשפט.

הנתבע טוען כי התובע 1 אינו בעל הנכס נשוא התובענה ולפיכך אין לו כל עילת תביעה כנגד הנתבע. לטענת הנתבע לא צורפו מלוא המסמכים המעידים על כך כי הושלמה עסקת המכר, דוגמאת אסמכתא בדבר תשלום מלוא התמורה, תשלום מס הרכישה , טפסי מש"ח ובקשה לרישום הזכויות ע"ש התובע בלשכת רישום המקרקעין.

לטענת הנתבע, התובע 1 יצג אף את הנתבע בהסכם השכירות ומשכך תביעתו זו הינה בניגוד עניינים.

לטענת הנתבע קיים הסכם מיום 20/2/08 בינו לבין התובע ומר ליאור דץ אשר היה שותפו של הנתבע דאז, בדבר חלוקת תמורה בגין הסכמים שונים הנוגעים לנכס נשוא התובענה ובו מצוי סעיף הקובע כי כל מחלוקת בין הצדדים תובא לגישור בפני מגשר אשר מוסכם על הצדדים ובהעדר הסכמה ימונה מגשר בידי לשכת עורכי הדין בחיפה. משכך טוען הנתבע כי אין מקום לניהול התובענה בפני בית המשפט. עוד טוען הנתבע כי בהסכם השכירות נשוא התובענה קיים סעיף המפנה את הצדדים לבוררות ואין בכך שהסעיף קובע את התובע כבורר מוסכם על מנת לשלול הפנית הצדדים לבוררות על פי ההסכם. אף מטעם זה סבור הנתבע כי אין לנהל את ההליך בפני בית המשפט.

הנתבע טוען כי טרם הסתיימה תקופת השכירות וכי למעשה היא עתידה להסתיים אך ביום 28/2/15. לטענת הנתבע תקופת השכירות הינה לשש שנים החל מחודש 9/06 ונקבע בהסכם כי מחצית השנה הראשונה לא תיחשב כחלק מתקופת השכירות, זאת אל נוכח השיפוץ שבוצע בנכס נשוא התובענה. לטענת הנתבע עומדת לו אופציה , בהתאם להסכם השכירות להוסיף ולשכור את הנכס למשך שנתיים נוספות בדיוק באותם התנאים ולפיכך עתידה להסתיים תקופת השכירות אך ורק ב 28/2/15. לטענת הנתבע, מאחר ונקבע כי בתקופת השכירות המקורית לא חלה עליו החובה לשלם דמי שכירות היות ושיפץ את הנכס נשוא התובענה והיות ובתקופת האופציה חלים בדיוק אותם תנאים, הרי שלא חלה עליו גם עתה החובה לשלם דמי שכירות כלשהם.

הנתבע טוען כי בינו לבין התובע 2 ומר ליאור דץ נחתמו אף הסכמים נוספים המעניקים לו את הזכות להביא רוכש מטעמו אשר ירכוש את הנכס , אך זכות זו לא ניתנה לו ולטענתו סוכלה בידי התובע 1 ומשכך הופרו על ידי התובעים ההסכמים עימו.

הנתבע טוען אף כי קיימת לו הזכות לרכוש את הנכס בעצמו, בהתאם להסכמים שונים בין הצדדים ואף זכות זו לא ניתנה ובכך הפרו התובעים התחייבויותיהם כלפיו.

לטעמו של הנתבע , יש מטעם זה לדחות את תביעת הפינוי כנגדו.

הנתבע טוען כי על פי הוראות סעיף 10.3 להסכם השכירות לא ניתן לבטל את הסכם השכירות עימו בלא לשלם לו דמי שכירות חודשיים בסך 1600$ ויתרה מכך, מאחר ועסקו מנוהל בנכס נשוא התובענה, יש לאפשר לו פרק זמן נאות לצורך התארגנות ובין היתר אף לקחת בחשבון כי בנכס מצוי שוכר בשכירות משנה בהסכמת התובע 1 אשר גם עליו יש לתת את הדעת.

לטענת הנתבע הנכס נשוא התובענה שימש מאז תחילת הסכם השכירות כמשרד אדריכלים וזאת בידיעת התובע 1. הטיפול בקבלת היתר לשימוש כנכס מסחרי הופסק על ידי הנתבע לטענתו, היות והתובע פנה אל העיריה והודיע לה כי הדבר יטופל בידי האדריכל דץ.

עוד טוען הנתבע כי הוא הבהיר לתובע 1 במכתב מיום 16/2/12 מדוע אינו צריך לשלם דמי שכירות עבור תקופת האופציה הנקובה בהסכם כפי שהובהר לעיל והכחיש את הנזקים הנטענים בידי התובעים כתוצאה מהמשך ישיבתו בנכס נשוא התובענה. מפאת כל אלו עתר הנתבע להעברת התובענה להליכי בוררות, גישור, בירור בסדר דין רגיל מפאת מורכבות התביעה או לחלופין דחייתה.

דיון :

האם יש לדון בתובענה בסדר דין מיוחד או שמא יש להפנות להליכי בוררות, גישור או להעבירה לפסים של תובענה רגילה ?