היטל השבחה בפרויקט שכונת מגורים רמות חביב במורדות הכרמל המערבי

מבוא

1.       ביום 20.10.03 פורסם דבר אישורה של תוכנית מס' חפ/919ג' "שכונת מגורים ברמות חביב", (להלן-"התוכנית המשביחה"). התוכנית המשביחה חלה על חלקה 1 בגוש 10748 בשטח רשום של 221,290 מ"ר הממוקמים במורדות המערביים של הכרמל, למרגלות שכונת "הכרמל המערבי", צפונית מזרחית לשכונת נווה דוד, בין הרחובות דרך הים, האצ"ל, שלמה המלך ורח' אסתר המלכה.

2.       את התוכנית יזמה המשיבה- חברת רמת חביב בע"מ שהיתה בעלת הזכויות במקרקעין במועד הרלבנטי.

3.       המערערת- הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה העריכה באמצאות שמאית מטעמה- הגב' פנינה פז כי היטל ההשבחה נכון ליום הקובע-4.11.03 עומד על סך של 45,250,000 ש"ח.

4.       המשיבה הכינה שומה אחרת באמצעות השמאי מר נחום פרמינגר שהעריך את היטל ההשבחה ב- 2,500,000 ש"ח.

5.       בשל הפער בין השומות מינו הצדדים בהסכמה כשמאי מכריע את השמאי מר אמיר קורק, (שיכונה להלן "השמאי" או "השמאי המכריע") שקיים פגישות עם הצדדים שמע טענותיהם והגיש ביום 3.12.07 שומה מכרעת ולפיה היטל ההשבחה הוא בשיעור של 11,750,000 ש"ח נכון ליום הקובע- 4.11.03.

6.       המערערת אשר חולקת על השומה המכרעת הגישה ערעור מכח הוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. בכתב הערעור מבקשת המערערת לבטל את השומה המכרעת, כך ללא כל דרישה נוספת.

7.       במהלך הדיונים המקדמיים שהתאפיינו בבקשות, תגובות, תגובות לתגובות כשכל צד מתנגד כמעט לכל דבר המועלה על ידי הצד שכנגד נדונו בין השאר בקשות לצירוף ראיות מצד שני הצדדים אשר רצו להסתמך על מסמכים שונים שלא היו בפני השמאי המכריע.

8.       ביום 23.6.08 נענתה חלקית בקשתה של המשיבה להציג שני מסמכים שהוצגו ע"י המערערת בתיק אחר וזאת רק בשל טענת המשיבה כי מדובר "בהודאת בעל דין", כיום לאחר שלב הסיכומים ולאחר ניתוח טענות הצדדים לגופו של ענין איני סבור כי יש לתת לאותם מסמכים משקל כל שהוא  ולכן אתעלם מהם.

9.       ביום 19.8.08 נדונה בקשתה של המערערת להציג 5 מסמכים ובהם נתונים שונים באשר לקצב מכירת דירות באתרים שונים, נתונים שלא הוצגו בפני השמאי המכריע. הבהרתי בהחלטתי כי מסגרת הדיון מוגבלת לבחינת זכות הטעון בפני השמאי המכריע וקיום טעות משפטית בהכרעתו, להבדיל מנתוח נתוני עסקאות בפרוקטים שונים וכפי שציינתי בהחלטתי המערערת יכולה היתה להפנות לקיום המסמכים הנ"ל אך בפועל ניתוח תוכנם לא ייעשה במסגרת ערעור זה.

10.   לאחר אותם שלבים מקדמיים סיכמו הצדדים טיעוניהם בכתב לרבות סיכומי תשובה מטעם המערערת.

11.   יצויין כי בסיכומיה ביקשה המערערת לבטל את השומה המכרעת ולמנות שמאי מקרקעין אחר על מנת שישום ההשבחה מחדש, לחלופין ביקשה המערערת להחזיר הדיון לשמאי המכריע לאחר ביטול שומתו.

דיון

טיבו של ערעור על היטל השבחה וגישת ההשוואה

12.   למערערת 6 טענות ממוקדות כמתואר בעמ' 2 לסיכומיה, אך בלב ליבו של הערעור עומדת טענה מרכזית (הטענה השנייה) ולפיה השמאי המכריע לא שם את שווי החלקה על פי גישת ההשוואה, (ר' סעיף 6 לסיכומי התשובה של המערערת) ולכן אדון בטענה זו כטענה ראשונה.

13.   אין מחלוקת כי לגבי נושא אחד שווי ממוצע של קרקע ליחידה מגורים עשה השמאי שימוש "בגישת החילוץ", (ר' השומה המכרעת עמ' 22 שורה ראשונה להחלטה).  

14.   זה השלב להזכיר מהותו של ערעור על היטל השבחה. סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מגדיר כך את מסגרת הדיון "על הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד".

15.   תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה אליו מפנה המערערת בסיכומיה, טרם נכנס לתוקף ואין הוא חל על השומה נשוא הערעור, המסקנה אליה מגיעה המערערת בסעיף 121 לסיכומיה לפיה "אין עוד מקום להנחה כאילו יש לצמצם את ההתערבות של בתי המשפט בשומה המכרעת" (ולא אמשיך בציטוט בנוסחו הבוטה) אינה מסקנה שיש לה בסיס בחוק הקיים וגם לא בתיקון מס' 84 ותמהני האם זו דעתה של המערערת -ועדה לתכנון ובניה כאשר היא ניצבת כמשיבה בערעור על היטל השבחה.

16.   למעמד השמאי המכריע יש מעמד מעין שיפוטי, הוא לא פועל כמומחה שממונה ע"י צדדים או ע"י בית משפט במסגרת תביעה אזרחית שאז שמור לבית המשפט שיקול הדעת להתערב במסקנותיו ולהגיע לכל תוצאה לרבות באשר לתוכן השומה.  השמאי המכריע ממונה בהסכמת שני הצדדים וגם במקרה זה הוא לא נכפה על המערערת אלא נבחר על ידה. השמאי המכריע במעמדו המיוחד מזמן הצדדים, שומע טיעוניהם, עורך פרוטוקול הדיון ונותן החלטה (ולא חוו"ד) ואפנה בענין זה לפסק דינו של כב' השופט רובינשטיין ברע"א 1994/07 יזום ניהול וביצוע י.נ.ו.ב. בניה ופיתוח בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא, "שמאי מכריע הוא מוסד נכבד בדיני התכנון והבניה, שכינונו חסך התדיינויות רבות בהקשרים עובדתיים שאינם ביומיומם המקצועי של בתי המשפט, והוא מותב מעין שיפוטי. על פי תקנה 14 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 ניתן לערער על פרי מלאכתו ככלל בנקודה משפטית בלבד או בטענה כי לצד מן הצדדים לא היה יומו, קרי, בשאלת הצדק הטבעי; קביעותיו העובדתיות הן איפוא סופיות".