החלטה משלימה, מוועדת משנה לעררים, בעניין תכנית מ/ במ/ 201/ א, חריש/ 1/ א, בקשה להיתר מספר 20150194 ומס' ערר 44/17, 44.1/17, 44.2/17

1. עניינו של הערר בדרישות היטל השבחה של המשיבה, הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש (להלן: "הוועדה המיוחדת"), ביחס למקרקעין הידועים כחלקות 45 ו-46 בגוש 9070 (להלן: "המקרקעין").
2. ביום 29.4.2018 ניתנה החלטתנו בערר (להלן: "ההחלטה הראשונה"), שבמסגרתה קבענו כדלהלן:

" 81.     ראשית, אף שסברנו כי היה מקום לפרט ולנמק את שומות ההשבחה מעבר לכפי שנעשה בהן, איננו סבורים כי יש בכך כדי לפטור את העוררים מחובת תשלום היטל השבחה על פי החוק.

82. שנית, וכפי שפורט לעיל, בהתאם לפסק הדין בעניין אקרו אין לחייב את העוררים בהיטל השבחה בגין אישור תשריט האיחוד.
83. שלישית, מאחר שחלק מן המחלוקות בין הצדדים הן שמאיות בעיקרן, החלטנו לפנות אל יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מייעץ, לפי סעיף 14(2)(ג) לתוספת השלישית לחוק, ולצדדים תינתן האפשרות להציג לפניו את טענותיהם ואת הסימוכין להן באופן מלא.
84. השמאי המייעץ יכין שומות השבחה על פי ההנחיות הבאות, וינמק את קביעותיו:

א. השמאי המייעץ יקבע אם חלה השבחה במקרקעין כתוצאה מאישור תכנית 201א', ומה שיעור ההשבחה. המועד הקובע לעניין ההשבחה הוא 18.2.1994.

ב. השמאי המייעץ יקבע את ההשבחה שחלה במקרקעין כתוצאה מתכנית חריש/1/א. לעניין זה, אין השמאי המייעץ מחויב לערכים שנקבעו בשומות שנערכו לצורך טבלאות ההקצאה והאיזון של תכנית חריש/1/א, אולם יהיה עליו להסביר את הסטייה מהן, ואת ההתבססות על נתונים המרוחקים יותר מהמועד הקובע, ככל שיהיו, ובמידת הצורך לבצע התאמות.

ג. אופן חישוב המימוש החלקי של ההשבחה לפי חריש/1/א יוצג לפי שתי החלופות שפורטו בסעיף 78 להחלטה זו.

ד. השמאי המייעץ יקבע את ההשבחה שחלה במקרקעין כתוצאה מאישור ההקלות.

85. בתוך 30 יום מקבלת חוות דעת השמאי המייעץ יהיו הצדדים רשאים להגיב בכתב (במקביל) על חוות הדעת. לאחר מכן, תינתן החלטתנו הסופית בערר".
86. ביום 8.5.2018 מונתה שמאית המקרקעין גב' רינת וויס-רביב כשמאית מייעצת בערר (להלן: "השמאית"). ביום 21.5.2019 פנתה השמאית לוועדה בבקשה לקבלת הנחיות, לאחר שמצאה כי קיים חוסר התאמה בין ההקלות שנתבקשו ואושרו, לבין תכנית הבקשה להיתר שאושרה בסופו של יום, וכי ההקלות שפורסמו, שאליהן מתייחסת החלטת הוועדה המיוחדת, אינן תואמות את תכנית הבקשה המאושרת ואת היתר הבנייה. השמאית סברה כי לא ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין הקלות שלא פורסמו כדין לפי סעיף 149(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").
87. לאחר שהוגשו עמדות הצדדים ביחס לפניית השמאית, קבענו ביום 20.6.2019 כי מאחר שנפל פגם בפרסום ההקלות; לאור הודעת הוועדה המיוחדת כי תתקן את הליך הפרסום, ההחלטות וההיתר; ונוכח קיומה של מחלוקת בשאלה מה מהות ההקלות שניתנו בפועל – לא ניתן בשלב זה (עד לתיקון ההליך ולהוצאת שומה חדשה) לקבוע את ההשבחה שחלה במקרקעין כתוצאה מאישור ההקלות; וכי לפיכך, ההשבחה בגין ההקלות לא תוכרע במסגרת הליך זה (מבלי לקבוע כי לא תחול בגינן השבחה). בהחלטה הורינו לשמאית לערוך את שומתה ביחס ליתר הנחיותינו, כפי שפורטו בסעיפים 84(א)-(ג) להחלטה הראשונה.
88. ביום 12.7.2019 הגישה השמאית את השומה המייעצת.

עיקרי הקביעות בשומה המייעצת

6. השמאית קבעה כי לא חלה השבחה במקרקעין כתוצאה מאישור תכנית 201א'.