החלטה לפרסום בעניין שומה מכרעת מתוקנת בגין היתר בנייה מס' 725/06/11ב'

1. לפנינו ערר על שומה מכרעת מתוקנת מיום 11.2.2019 (להלן: "השומה המתוקנת"), שעניינה ההשבחה שחלה במקרקעין ששטחם 20,858 מ"ר, הידועים כגוש 100025, ח"ח 1, מגרש 1 בבקעת ערד (להלן: "המקרקעין"), עקב מימוש זכויות בהיתר בנייה. השומה נערכה על ידי גב' נורית ג'רבי (להלן: "השמאית המכריעה"), בהתאם להוראות סעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").
2. הערר הוגש מכוח סעיף 14(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק. מאחר שהמקרקעין מצויים בשטח מרחב תכנון מקומי-מחוזי, שעליו חל סעיף 12 לחוק, הקובע כי לוועדה המחוזית יהיו בשטח זה הסמכויות שהיו בידי הוועדה המקומית אילו הוכרז השטח מרחב תכנון מקומי, הוגש הערר לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית, מכוח סעיפים 12(ה) ו-6(ג) לחוק.
3. השומה המתוקנת נערכה בעקבות החלטתנו מיום 21.1.2019 בערר 40/18, שהוגש על השומה המכרעת מיום 9.7.2018. בהחלטתנו בערר 40/18 הורינו לשמאית המכריעה לתקן את השומה כך שההשבחה תחושב לפי ערכי שווי של קרקע בייעוד מבני משק חקלאיים.
4. ביום 21.11.2019 קיימנו דיון בערר. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו פה אחד לדחות את הערר בעיקרו ולקבל את קביעות השמאית המכריעה לעניין ערכי השווי. עם זאת, החלטנו להורות כי תחשיב ההשבחה יעודכן על פי השווי שנקבע למ"ר אקוויוולנטי בשומה המתוקנת.

הרקע לערר

5. העוררת היא בעלת הזכויות במקרקעין מכוח הסכם חכירה משנת 2008, לפיו מטרת החכירה היא "חוות פטריות" וייעוד המקרקעין הוא "חקלאות".
6. בשנת 2017 הגישה העוררת בקשה להיתר בנייה לתוספת בנייה לבית הגידול ולמבנה הנבטה חדש בחוות הפטריות. הבקשה להיתר הוגשה מכוח תכנית 16/105/02/11: הרחבת חוות הפטריות בבקעת ערד (להלן: "התכנית המשביחה"), שדבר אישורה פורסם ברשומות ביום 10.4.2016. ההיתר, שניתן ביום 13.2.2018, מהווה מימוש חלקי של התכנית המשביחה, ובמסגרתו אושרה הקמת מבנה הנבטה חדש (מבנה חקלאי) בשטח 1,661.30 מ"ר, תוספת בנייה לבית גידול (מתקנים הנדסיים) בנפח 581.85 מ"ק, ועבודות פיתוח והקמת קווי ניקוז, מים וחשמל.
7. ב"מצב הקודם", טרם אישור התכנית המשביחה, חלה על המקרקעין תכנית 10/105/02/11: תכנית חלוקת מגרשים בהסכמת בעלים, שינוי לתכנית מתאר 105/02/11 (להלן: "התכנית הקודמת").
8. בעקבות מתן היתר הבנייה, נערכה שומת השבחה מטעם הוועדה המחוזית, שהעריכה את שוויו של מ"ר מבונה על פי עסקאות מאזור התעשייה מישור אדומים (עקב מחסור בנתוני השוואה מאזור המקרקעין), וקבעה כי שווי מ"ר אקוויוולנטי במצב החדש הוא 160 ₪. על פי שומת הוועדה המחוזית, במימוש מלא, עומדת ההשבחה על 462,341 ₪, ובמימוש החלקי, עומדת ההשבחה על 37,916 ₪, ולפיכך היטל ההשבחה עומד על 18,958 ₪.
9. העוררת פנתה להליך של שמאות מכריעה, וערכה חוות דעת שמאית מטעמה. על פי שומת העוררת, תוספת הזכויות על פי התכנית המשביחה כלל לא מהווה השבחה המחייבת היטל השבחה, לאור היותו של המבנה מבנה חקלאי ייעודי שיש לראותו כשטח חקלאי מעובד. שמאי העוררת העריך את שווי המקרקעין ב-50 ₪ למ"ר אקוויוולנטי, וקבע כי ההשבחה שחלה בעקבות תוספת הזכויות, במימוש מלא, עומדת על 105,350 ₪, ובמימוש חלקי על 4,650 ₪ - ולפיכך היטל ההשבחה עומד על 2,325 ₪.
10. הצדדים התדיינו לפני השמאית המכריעה. בשומת השמאית המכריעה נקבעו, בתמצית, הקביעות הבאות:

• ביחס לתוספת שטח הבנייה מתחת לכניסה הקובעת: מדובר בהשבחה, שכן אין מניעה לנצל שטח זה, אולם ההשבחה חושבה על פי מקדם 0.5 לשווי מ"ר במפלס זה.
• התכנית המשביחה שינתה את ייעוד הקרקע משטח חקלאי למבני משק והרחבת חוות פטריות קיימת במגרש 1. מכוח התכנית הקודמת לא ניתן היה להעניק היתרי בנייה למבנים חקלאיים, אולם ניתנו זכויות בנייה להקמת חוות פטריות, הכוללת מבנים ושטחי בנייה. התכנית המשביחה לא שינתה את השימוש לחוות פטריות, אך התירה שימושים נוספים הכוללים גידולים חקלאיים בחממות ומבני רשת, מבני שירות ותמיכה בעיבודים חקלאיים וחדרי מיון, קירור, אריזה וכדו', המהווים פוטנציאל שיש להביא בחשבון במסגרת השומה.
• מאחר שגידול פטריות נעשה בתוך מבנה, אין לייחס לנכס שווי כקרקע חקלאית לעיבוד בשטח פתוח.
• יתרת הזכויות הבלתי מנוצלות בתכנית, בהיקף של יותר מ-6,600 מ"ר, לשימושים של מבני שירות ותמיכה (שצוינו לעיל) מהוות תעשייה חקלאית ולא שימוש חקלאי כהגדרתו בתוספת הראשונה לחוק. מאחר שנקבע תחשיב השבחה לחלופת מימוש מלא, יש להביא בחשבון ששימושים אלה עשויים להתבקש בנכס בעתיד.
• שווי מ"ר קרקע לעיבוד חקלאי עומד על 34 ₪ למ"ר, בהתבסס על שווי פיצויי הפקעה והשבת קרקע מסביבת המקרקעין. אולם, שווי מ"ר קרקע למקרקעין מהסוג הנדון, בהתבסס על הכרעה בהשגה ראשונה שהוגשה לרשות מקרקעי ישראל ביחס לשווי זכויות בעלות בחווה חקלאית תעשייתית לגידול זרעים באשלים (ר' להלן, "ההכרעה בעניין אשלים"), ללא גילום חצר, הוא 106 ₪ למ"ר אקוויוולנטי. על בסיס שווי זה הוערך שווי המקרקעין הן במצב הקודם והן במצב החדש.