החלטה לפרסום בעניין מס' תכנית 409-0405407 - עח/ 131/ 29/1 יקב ויתקין ומס' ערר 48/18 + 48.1/18

5. לפנינו עררים על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז מרכז (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 22.10.2018, לדחות את תכנית מס' 409-0405407: עח/1/29/131 יקב ויתקין (להלן, בהתאמה: "ההחלטה" ו"התכנית").
6. ערר 48/18 הוגש על ידי המועצה האזורית עמק חפר (להלן: "המועצה האזורית") והוועדה המקומית לתכנון ובנייה עמק חפר (להלן: "הוועדה המקומית"), מכוח סעיף 110(א)(1)(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

ערר 48.1/18 הוגש על ידי כפר ויתקין מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (להלן: "כפר ויתקין"), מכוח סעיף 110(א)(2) לחוק, לאחר שביום 9.12.2019 נתנה לו יו"ר הוועדה המחוזית רשות לכך.

7. ביום 7.3.2019 קיימנו דיון בערר. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו ברוב דעות, וכנגד דעתו החולקת של חבר הוועדה מר עמיר ריטוב, כי דין העררים להידחות, שכן הכללים החלים בשטח התכנית אינם מאפשרים את השימושים המבוקשים במסגרתה.
8. נציין כי חבר הוועדה, מר שמואל בוקסר, פסל עצמו מדיון בערר על רקע חברות אישית עם יזמי התכנית.

הרקע לערר

9. התכנית היא תכנית מתאר מפורטת המיועדת לחול בשטח של כ-11.6 דונם, במקרקעין הידועים כגוש 8350, חלקה 49 וח"ח 58, בכפר ויתקין. התכנית הוגשה על ידי כפר ויתקין, ויזמיה הם דורון בלוגולובסקי ושרונה פז-בלוגולובסקי (המשיבים 3), יחד עם כפר ויתקין. מטרת התכנית, על פי האמור בה, היא שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לתעשייה חקלאית לשימושי יקב ולשימוש נלווה ליקב, כאשר סעיף ההגדרות בתכנית מגדיר את המונח "שימוש נלווה לתעשייה חקלאית" כ"שימוש נלווה הנובע מהפעילות החקלאית המתקיימת במתחם, שאפשר כי יכלול: הדרכה בנושא הייצור החקלאי ומוצריו, סיורים בשטח העיבוד החקלאי, התנסות בפעילות העיבוד, טעימת התוצרת החקלאית, שיווק ומכירת התוצרת וכיו"ב. כמו כן מתן שירותים למבקרים כגון מסעדה, חדרי שירותים וכיו"ב".
10. עיקרי הוראות התכנית הם: איחוד וחלוקה בהסכמת בעלי הקרקע; שינוי ייעוד של חלק מקרקע חקלאית לתעשייה עם הנחיות מיוחדות, בהגבלה לשימושי יקב בלבד; קביעת הוראות, שימושים והגבלות בנייה בתחום התכנית; ונטיעה וגידול של כרם ענבי יין, הפעלת יקב על ידי הסבת מבנה קיים, הקמת מרכז מבקרים ומסעדה ו/או בית קפה שיהיו שימוש נלווה בלבד לייעוד.
11. על פי תמ"א 35 (תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור), שטח התכנית הוא בתחום מרקם שמור-משולב ומכלול נופי, וברגישות נופית-סביבתית גבוהה. על פי תמ"מ 21/3 (תכנית מתאר מחוזית, מחוז המרכז, תמ"מ 3 שינוי מס' 21, להלן גם: "התמ"מ"), שטח התכנית הוא באזור חקלאי / נוף כפרי פתוח. על פי תכניות עח/200: תכנית מתאר מקומית עמק חפר, ומש"מ/7, ייעוד המקרקעין הוא חקלאי. בנוסף, חלה על השטח הכרזה כקרקע חקלאית.
12. התכנית הוגשה בשנת 2017. ביום 16.10.2017 קיימה הוועדה המחוזית דיון בתכנית, והחליטה להפקידה בתנאים, כדלקמן:

"1.     הוועדה סבורה כי המבוקש תואם את ס' 4.3.2 (2) בתמ"מ/21/3. במקרה הנוכחי ניתן להגדיל את שטח אזור התעשייה הקיים בכפר ויתקין וליעדו לתעשייה חקלאית עבור יקב המוזן בין היתר מענבים המגודלים ע"י חקלאי היישוב, ועבור שימושי תעשייה חקלאית לעיבוד ראשוני של תוצרת חקלאית.

השטח הנדון, נמצא ברצף לאזור תעשייה קיים הממוקם צפון מזרחית בצמידות לשטח התעסוקה (המאושר בתכניות עח/40 ומש"מ/7) וצפונית לשטח מבני המשק של המושב, ומשלים את הקיים. לוועדה הוסבר כי באזור התכנית קיים קו סניקה של המועצה ותשתיות לחשמל ומים. שטח התכנית בקרבת נחל אלכסנדר מאפשרת להשתמש במגרש גם לחניית רכבים כמוקד יציאה לטייל במרחב הנחל.

2. לפיכך, ייעודי הקרקע יהיו: "תעשייה עם הוראות מיוחדות" -לתעשייה חקלאית עבור יקב ועבור תעשייה חקלאית לעיבוד ראשוני של תוצרת חקלאית בלבד ו"חקלאי" ויסומנו כדלקמן:

א. ייעודי הקרקע ל"אטרקציה תיירותית" תא שטח 349 ו"שפ"פ" תא שטח 249 ימחקו.

ב. תא שטח 449 ל"תעשייה עם הוראות מיוחדות" -לתעשייה חקלאית עבור יקב ועבור תעשייה חקלאית לעיבוד ראשוני של תוצרת חקלאית בלבד (להלן: "תעשייה חקלאית") יורחב בחלק הצפוני לכוון מערב בהיקף של כשליש מתא שטח קיים 349 ובחלק הדרומי  אל תאי שטח 249 ו- 149.

ג. תא שטח 549 ושני השליש שנותרו מתא שטח 349 יהיו ביעוד חקלאי.

3. בהוראות התכנית ביעוד "תעשייה חקלאית" ייכתב, כי ניתן יהיה להקצות שטח בהיקף של עד 350 מ"ר שטח כולל, עבור: מרכז מבקרים, חנות מפעל ומסעדה/בית קפה, שיהיו כשימוש נלווה בלבד ליעוד. כמו כן יובהר בהוראות התכנית כי השימושים הנלווים הנ"ל, לא יוכלו להתקיים ביעוד כשימושים העומדים בפני עצמם, אלא רק כנלווים ל"תעשייה חקלאית" הקיימת בפועל. כמו כן, יותרו במגרש נטיעות, גינון וחניה לבאי התעשייה החקלאית ומרחב נחל אלכסנדר.