החלטה בתיק ת.א 895/02

צדדים קבעו בהסכם, מנגנון של הערכת שמאי לקביעת ערך מקרקעין. מה מעמדו של השמאי: האם בורר או מומחה, או מעין בורר או שמאי/מעריך? והאם יש נפקות לסיווג מעמד השמאי בכל הנוגע להיקף ההתערבות בחוות דעתו? על שאלות אלו נסבה החלטה זו.

העובדות הצריכות לעניין

1.        הנתבעים-המבקשים (להלן: " המבקשים") הם הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 22 בגוש 11658, שבסמיכות לקניון "לב המפרץ" בחיפה (להלן: " החלקה").

המשיבה-התובעת (להלן: " יפה נוף"), חפצה ברכישת המקרקעין לצורך פיתוח מרכזיית המפרץ (התחנה המרכזית הצפונית בחיפה), והתקשרה ביום 25.4.2002 עם המבקשים, בהסכם לרכישת החלקה (להלן: " ההסכם").

בהסכם, התחייבו המבקשים למכור ליפה נוף את זכויותיהם בחלקה, בסכום שייקבע על ידי השמאי מר יצחק סיון (להלן: " השמאי") בתוספת 20%.

וכך נקבע בסעיף 5 להסכם:

"תמורת מכירת הזכויות בנכס לקונה ושאר התחייבויות המוכר לפי הסכם זה, מתחייב הקונה לשלם למוכר את הסך שיקבע על ידי השמאי, מר יצחק סיון (להלן: "השמאי"), כתמורה המבטאת סכום השווה למחיר שהיה מסכים לשלם קונה מרצון למוכר מרצון בעבור זכויות של המוכר בנכס (להלן: "השומה הקובעת") ובתוספת 20% וזאת בתוך 30 יום ממועד מתן השומה הקובעת וכנגד פינוי הנכס מכל אדם וחפץ ...  "

לאחר חתימת ההסכם, פנו הצדדים לשמאי במכתב משותף מיום 25.4.2002 (להלן: " כתב המינוי"). ואלו ההוראות הרלוונטיות לענייננו בכתב המינוי:

"3. המוכרים מעונינים למכור לרוכשת את זכויותיהם בחלקה וסוכם בין הצדדים כי תערוך שומה קובעת בה תיקבע את הסכום, בדולרים ארה"ב, שהיה מסכים לשלם קונה מרצון למוכר מרצון בעבור הזכויות של המוכר בנכס, נכון ליום מכתב זה.

4. כל אחד מהצדדים ימסור לך את כל הנתונים והמסמכים שתידרוש.

5. כל צד יהיה רשאי להעביר לידיך כל מסמך שימצא לנכון.

6. הנך מתבקש לערוך ביקור בנכס ובתוך 30 יום ממועד מכתב זה להעביר לידי באי כח הצדדים את השומה הקובעת.

7. תוך 7 ימים ממועד קבלת השומה הקובעת יהיה רשאי כל אחד מהצדדים לשאול שאלות הבהרה.

8. שכרך ישולם בחלקים שווים על ידי הצדדים.

9. נודה על תיאום ביקור בחלקה בכל ההקדם."

2.        השמאי ערך את השומה והעריך כי הסכום הסביר שניתן לקבל במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון במועד הקובע, הוא 280,000$ לא כולל מ.ע.מ. בחוות דעתו, פירט השמאי כי שווי החלקה מורכב משווי השימוש העתידי בסכום של 175,000$, ובצירוף שווי נוכחי של הכנסות צפויות משימוש חורג, בסך של 104,000$.

יפה נוף, שהופתעה מהסכום בו נקב השמאי - באשר זמן קצר לפני כן העריך מגרשים סמוכים (חלקות 19 ו-47) מבלי שלקח בחשבון הכנסות צפויות משימוש חורג - פנתה אליו בסדרה של שאלות הבהרה.

המבקשים הגיבו במכתב שנשלח לשמאי וליפה נוף, ובו גרסו, כי השאלות שהופנו לשמאי חורגות משאלות הבהרה, והן בבחינת "חקירה נגדית" ונסיון להשפיע על שומתו. באותו מכתב, הגיבו המבקשים לגופן של השגות וטענות שהעלתה יפה נוף בשאלות ההבהרה.

על מכתב זה של המבקשים, הגיבה יפה נוף במכתבה לשמאי מיום 15.10.2002. במכתב נאמר, כי מכתבם של המבקשים מהווה נסיון בוטה להשפיע על השמאי, ומהווה הפרה יסודית של סעיף 7 לכתב המינוי, ולכן יפה נוף מודיעה בזה על ביטול כתב המינוי ו" אנו נעתור לפסילת חוות הדעת".