החלטה בתיק פשר 4668/85

מונחות בפני מספר מחלוקות אשר נפלו בין מפרק חברת קלרין טבריה חברה לבנין בע"מ (להלן: "המפרק" ו"קלרין", בהתאמה), לבין צדדים אחרים הקשורים בפרוייקט הבניה "מגדלי המלכים": בעיקר אמורים הדברים בקבלן הראשי - חברת דוד צלאח ובניו בע"מ, וכן בחלק מהדיירים. אין חולק, כי הפרוייקט נקלע למשבר קשה והתמשך הרבה מעבר למתוכנן, כאשר חלק מהדיירים ממתין שנים ארוכות לקבלת דירותיהם. חלק מאותם דיירים העלו, בעבר וגם עתה, טענות קשות ביותר כנגד התנהלות המפרק, וביקשו להעביר את הבניה כולה לידיו של יזם חיצוני; בין היתר, עלו טענות בדבר ניהול בזבזני וגרעוני, אי הגשת דוחות, ואחריות ניכרת מצד המפרק ל"סחבת" הנטענת בניהול הפרוייקט. כמו כן, טוענים חלק מרוכשי הדירות, כי ועדת הביקורת, שנבחרה לפני שנים רבות, משותקת ואינה מייצגת עוד את האינטרסים של רוכשי הדירות.
ביני לביני, התגלע סכסוך קשה בין המפרק לקבלן הראשי. במסגרת בש"א 3120/06, עתר המפרק להורות על סילוקו של האחרון - וזאת בשל שורה ארוכה של מחדלים, אחריות לשיהוי בבניה, הפרות הסכם, ואף גילויי אלימות. בעוד הבקשה תלויה ועומדת, הגיעו המפרק והקבלן הראשי להסדר, אשר לטענתם עשוי היה לסלול את הדרך להמשך הבניה. אלא, שכונס הנכסים הרשמי התנגד נחרצות לאישור ההסדר - זאת הן מן הטעם שהקבלן הראשי הפר סיכומים שנעשו עימו בעבר, ולמפרק קיימת זכות לסלקו, והן מן הטעם כי ראוי לערוך בחינה מושכלת של מצב הפרוייקט כולו, הן מבחינת מצב הבניה והן כספית. אי לכך, ועד שתערך בדיקה כזו, אין לערוך הסדרים והתקשרויות חדשות, אשר עשויות להכביד עוד יותר על הקופה, ולהפריע ליישום מסקנות הבדיקה.

אעיר, בשולי נקודה זו, כי כיום, שבה והתעוררה מחלוקת בין המפרק לבין הקבלן המבצע, אשר מתנגד לאחד הצעדים המוצעים בידי המפרק למימון המשך הבניה - מכר דירות מסויימות בפרוייקט המצויות ב"מאגר הקבלן המבצע" חרף העובדה כי על מכירתן הוסכם לכאורה בהסדר שבינו לבין המפרק. לשיטת הקבלן, חרף העובדה כי הדבר הוסכם, הרי ש"בנסיבות שנוצרו" הדבר יוביל להכבדה על תקציב הפרוייקט ללא צורך (כך!), וכי קיימות דרכים יעילות יותר לממן אותו.

כונס הנכסים הרשמי, בתגובה מפורטת שהגיש, מנסה להציע פתרונות שיאפשרו הן את המשך הבדיקה הכספית והן את המשך הבניה (אשר נעשית כעת באורח חלקי,בהתאם להסדרי ביניים בשטח); עיקר הצעתו הינה, מינוי רואה חשבון בודק בלתי-תלוי, שיערוך בחינה כספית מדוקדקת, כולל של התנהלות המפרק, ויהיה רשאי לדרוש מכל הגורמים המעורבים מידע ומסמכים. במקביל, סבור כונס הנכסים הרשמי כי ניתן לאפשר את המשך הבניה בידי המפרק, בשורה של תנאים, כולל תיחום מדוייק בזמן, ופיקוח על התנהלות הצדדים - כולל קבלת אישור של כונס הנכסים הרשמי לכל דיספוזיציה בשטח. כמו כן, מציע הכונס הרשמי לערוך אספת דיירים לבחירת ועד הדיירים.

הצעת הכונס הרשמי עוררה מספר התנגדויות, בעיקר בקרב רוכשי הדירות; בעוד חלק מהדיירים מסכימים עקרונית להצעה ומצדדים בהמשך הבניה באמצעות המפרק, הרי שמספר לא מבוטל מהדיירים אשר מצויים בפרוייקט מראשיתו, מתנגדים לכך בחריפות. מתגובתם, עולה אי-אמון מוחלט במפרק, ובקשה חד-משמעית להוציא לחלוטין את הבניה מידיו , וזאת בין היתר על-ידי מסירת הפרוייקט ליזם חיצוני, מהלך לו המפרק והקבלן המבצע מתנגדים. אותם רוכשים מתנגדים בחריפות אף להמשך הבניה באמצעות הגורמים הקיימים. זאת, בעיקר ללקיחת התחייבויות חדשות (למשל: כלפי קבלני משנה נוספים שתפקידם לסייע בגימור) בטרם יובהר מצבו הכספי של הפרוייקט, כך מחשש כי הדבר יקים נושים נוספים וסיבוכים משפטיים נוספים.
נוסף לכל האמור לעיל, מתנגדים רוכשי הדירות דנן לאספה במתכונת שמציע הכנ"ר, וטוענים כי מן הראוי לעורכה "אך ורק לפי דיני הפירוק" - כאשר לשיטתם, דינים אלו מביאים לכך, כי רוכשי דירות חדשים, שהתקשרו עם המפרק (ולא עם החברה ערב פירוקה) לא יוכלו להשתתף או להצביע באספה. כל זאת, כאשר הרוכשים המתנגדים מודים, כי בינם לבין הרוכשים החדשים עשויים להתגלע הבדלי גישה והבדלי אינטרסים משמעותיים.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, ניתנת החלטתי זו.

1.         מעיון בנסיבות המקרה המהוות רקע לכל הבקשות, הרי שאין ספק שעניין לנו במצב בלתי-נסבל , המתמשך במשך שנים ארוכות בלא הצדקה, תוך גרימת נזקים כבדים וסבל לכל הצדדים המעורבים. אין צורך להכריע בטענות המשפטיות או לקבוע מי נושא באשמה ובאיזו מידה, כדי להבין ש האינטרס הראשון במעלה, בנסיבות המקרה, הוא סיומה המהיר של בניית הפרוייקט . למטרה זו, אשר נראה כי היא משותפת (או למצער, ראוי שתהיה משותפת) לכל הצדדים המעורבים בסכסוך, חשיבות עליונה, באשר סיום הבניה וכניסת הרוכשים לדירותיהם, תביא להפסקת ההליך, בו הנזקים ממשיכים להצטבר, ומקשים אף על פתרון הבעיות הרבות שעומדות כבר כעת על הפרק. אין צורך להכביר מילים, כי לאחר שתסתיים הבניה, יהיה די והותר זמן בכדי לברר ולהכריע את יתרת הסכסוכים (הכספיים בעיקרם) שיוותרו, ולערוך במידת הצורך התחשבנות בין הצדדים.

מכאן, שאין ספק כי צודק כונס הנכסים הרשמי בגישתו הבסיסית, אשר שמה את עניין השלמת הבניה כקו מרכזי בשיקולים ובפתרונות המוצעים.

2.         אלא מאי? חרף חשיבותה הרבה של הבניה, הרי שקיים אף עניין נוסף שראוי לשלבו במערכת השיקולים: כשם שיש צורך בהשלמה מהירה של הפרוייקט, כך יש צורך לוודא, כי הבניה נעשית כדין, תוך קיום מקורות מימון ראויים , ובלא נטילת התחייבויות מיותרות או כאלו שלא ניתן לעמוד בהן - צעד אשר עלול להוביל לכך, כי לא זאת בלבד שנושים וסכסוכים חדשים "יצטרפו" למסכת המשפטית של הפרוייקט, אלא אף לסיכון גדול, כי הבניה תשוב ותקלע במהרה למבוי סתום, באופן שימנע פעם נוספת את השלמתה, בעוד הקופה נקלעת למצב גרוע אף יותר ממצבה דהיום.

3.         בלא לקבוע מסמרות, בשלב זה, אעיר כי בכל הנוגע לשיקול האחרון, הרי שיש טעם לכאורי בכמה מטענותיהם של הדיירים המתנגדים.

עיינתי בטענותיו ונימוקיו של המפרק, אלא שחרף האמור בהן - קשה להשתחרר מתמיהות לא מעטות העולות, בכל הנוגע להתנהלותו; במיוחד עולות תמיהות, בכל הנוגע לאי-עמידתו של המפרק, לכאורה, בדרישתו הברורה של הכנ"ר לספק דיווחים כספיים מסודרים וכדין; עניין שאין ספק כי הוא מחוייב בכל פרוייקט, קל וחומר פרוייקט אשר נקלע לקשיים ועיכובים רבים כל-כך, כזה בו עסקינן במקרה הנוכחי.

אף אם צודק המפרק בטענתו, כי במשך תקופות ארוכות כמעט ולא נעשתה פעילות, הרי שוודאי שלא היה מקום "לצאת ידי חובה" באמירה לקונית, בלא פירוט אמיתי של ההליכים והפעולות שנעשו בכל-זאת, ניתוב הכספים בקופה, והנמקה הולמת לאותו חוסר-מעש נטען.

באותה מידה, אין מנוס מלהצטרף לתמיהתו של הכונס הרשמי בכל הנוגע להתנהלות אל מול הקבלן הראשי; אם אכן אחראי זה האחרון להתנהלות כה לקויה שהצדיקה הגשת בקשה לסילוקו (זכות שלכאורה מוקנית לחברה בפירוק), מדוע שינה המפרק בפתאומיות את טעמו, והגיע להסכמות חדשות אשר מנציחות את ההתקשרות עם אותו קבלן עצמו? לשאלה זו, לא בא כל מענה המניח את הדעת, ולא בכדי התנגד הכונס הרשמי להסכמה זו.

הדברים מקבלים משנה תוקף, נוכח העובדה, כי כעת מתנגד הקבלן למכר דירות הדרוש לכאורה למימון הפרוייקט, חרף העובדה כי הדבר הוסכם עימו - דבר בו הודה בעצמו במסגרת כתבי-טענותיו . בלא להכריע, בשלב זה, במחלוקת בדבר מכירת הדירות ממאגר הקבלן (דבר שלכאורה, מרגע שהוסכם, מצוי בסמכותו של המפרק) - הרי שדי באמור לעיל בכדי לעלות ספקות רבים, האם אכן די בהסכמה הנוכחית בין הצדדים בכדי להביא לסיום חלק ומהיר של הפרוייקט.

4.         מקריאת כתבי הטענות עולה, כי חלק משמעותי מרוכשי הדירות (אף כי בהחלט לא כולם), איבד כל אמון בהתנהלות המפרק ובדרך בה הוא מקדם את הפרוייקט, אגב העלאת טיעונים קשים ביותר. בעניין זה אעיר, כי יתכן ולו היה המפרק מזדרז לספק, מיוזמתו, דוחות כספיים, מידע ותשובות נחוצות אחרות, יתכן ומצב דברים קשה זה היה נמנע; אלא, שלא כך קרה בפועל, ואין לי אלא להצר על כך.