החלטה בתיק פשר 259/05

חברת כלל (להלן - "המבקשת") מבקשת להורות על אכיפת השעבודים הכלולים בהסכם ואגרת חוב מיום 9.11.98, שנערך בין בולוס גד בע"מ, נמצאת בניהול מיוחד (להלן - "בולוס גד"), המבקשת ובנק ירושלים בע"מ, ולמנות לצורך כך את עו"ד בנקל ככונס נכסים קבוע. מדובר בפרוייקט נשר אשר הושלם כמעט במלואו ומרבית הדירות שבו נמסרו לרוכשים. הנכסים המשועבדים עליהם התבקש מינוי כונס נכסים כוללים בעיקר את חשבון הפרוייקט בו ניהלה בולוס גד את הכנסותיה ו/או הוצאותיה בקשר לפרוייקט וכן 4 דירות בפרוייקט נשר אשר לא הוחרגו ע"י המבקשת, כך גם על פי החלטתי בבש"א 13095/05 מיום 11/10/04.

הבקשה היא המשכו של תיק פש"ר 213/03 שם נדונה בקשת המבקשת למינוי כונס נכסים קבוע על מגדל הדירות בפרוייקט "פנינת הים" ונקבע בהחלטת ביהמ"ש העליון שניתנה על פי הסכמת הצדדים, כי המבקשת זכאית למנות כונס נכסים מטעמה. עו"ד בנקל מונה ככונס נכסים קבוע (בש"א 445/05). נקצבה לו תקופה של 12 חודשים לצורך מימוש הפרוייקט.

לטענת המבקשת לבולוס גד חובות כלפיה בגין פרוייקט נשר, נכון ליום 16/2/05, בסך של

כ-768,000 ש"ח, המהווים את סך ערכן המשוערך של הפוליסות שהונפקו על ידי המבקשת בגין פרוייקט נשר וטרם בוטלו. בנוסף, בגין פרוייקט "פנינת הים" חובות בולוס למבקשת עמדו לאותו מועד על סך של כ-9,072,000 תמורת הפוליסות שהוצאו על ידי המבקשת בפרוייקט זה והוצאות נוספות המובטחות באיגרת החוב.

המבקשת טוענת כי בנסיבות אלה התקיימו התנאים שנקבעו בהסכם השיפוי, המזכים אותה  באפשרות לאכוף את אגרת החוב שהעמידה בולוס גד לטובתה ולמנות כונס נכסים קבוע מטעמה. כך נטען, כי על פי הוראות הסכם השיפוי, עם סיומו של כל פרוייקט, רשאית המבקשת להשתמש בבטחונות שניתנו לה בגין פרוייקט נשר, על מנת להבטיח לעצמה את אפשרות השיפוי או הפיצוי מפרוייקטים אחרים.

בנק ירושלים נתן את הסכמתו לבקשה, בכפוף לכך שיתרת הזכות בחשבון פרוייקט נשר לא תפחת מסך חובות בולוס גד המובטחים לבנק ועומדים על סך של 161,578.69 נכון ליום 17.2.05, בתוספת 20% מרווח בטחון כמקובל במערכת הבנקאית.

המנהל המיוחד מסר בתגובתו כי בחשבון נשר מופקד סך של כ-831,000 נכון ליום 31.12.04; כי אין חוב של בולוס גד למבקשת בקשר לפרוייקט נשר, כי מקור החוב בעבר היה פוליסות ביטוח אשר המבקשת הנפיקה להבטחת כספי רוכשי דירות בפרוייקט נשר, מכח חוק המכר. מבין פוליסות הביטוח נותרו תקפות רק שתי פוליסות בסכום כולל של 799,000 ש"ח לטובת משפחות גבל ואללוף-ברגר. הפוליסה של גבל נמצאת בידיה של המבקשת והפוליסה של אללוף בידיו הנאמנות של עו"ד טויסטר. החוב הנטען של בולוס גד למבקשת, שהוא בסיס הבקשה למימוש השיעבודים, מקורו אך ורק בהתחייבויות הנטענות של בולוס גד ביחס לפרוייקט פנינת הים בו החיוב של בולוס גד הוא בגין ערבות בולוס תיירות - החייבת העיקרית, וצריך לממש קודם את הנכס של בולוס תיירות לפני שפונים לגבות כסף מהערב.

נטען, שאין טעם וצורך במינוי כונס לנכסים המשועבדים בפרוייקט נשר כי הכספים המופקדים בחשבון הפרוייקט הם נכס נזיל, נגיש ובטוח והם נמצאים בשליטת המנהל המיוחד ובנק דיסקונט, שמסרב לאשר משיכות מהחשבון ללא הסכמת המבקשת. ייעוד כספי הפקדונות שבחשבון פרוייקט נשר לפרעון החוב בפרוייקט "פנינת הים" יבוא בהכרח על חשבון בעלי אג"ח סדרה א',  במיוחד כאשר צפוי שהמימוש של פרוייקט פנינת הים יכסה את כלל החובות. במיוחד אין הצדקה להיעתר לבקשה כל עוד המבקשת לא שילמה או חויבה לשלם סכום כלשהו לרוכשי הדירות בגין הפוליסות שהוציאה בפרוייקט נשר ולא בגין הפוליסות שהוציאה בפרוייקט פנינת הים. לטענת המנהל המיוחד ארבעת רוכשי הדירות בפרוייקט נשר הם צד נדרש להליכים אלה ויש לצרפם לדיון. במימוש הדירות תהיה משום פגיעה חמורה ברוכשים ודבר זה מהווה שיקול כשלעצמו כנגד מינוי הכונס, למצער עד לתום התקופה של 12 החודשים שניתנה למימוש פרוייקט "פנינת הים".

במהלך הדיון הסכים המנהל המיוחד להעביר לידי המבקשת מחשבון פרוייקט נשר את ההוצאות שכבר הוציאה עד היום בסך נטען של כ-130,000 ש"ח.

אני סבורה שכבר נדחתה טענת המנהל המיוחד גבי מעמדה של בולוס גד כערבה להתחייבויות בולוס תיירות, וכבר נרשם שלבולוס גד חובות למבקשת, הן בקשר לפרוייקט נשר והן בקשר לפרוייקט "פנינת הים" ואלו מובטחים במסגרת השיעבודים נשוא הבקשה ללא אבחנה בין פרוייקטים ספיציפיים. הדברים עולים מנוסח ההסכמים שנעשו בין הצדדים עוד בהיות החברות סולבנטיות וכבר פורטו בהרחבה בטיעוני הצדדים בבש"א 13095/03, פש"ר 231/03.

עוד יאמר כי נדמה שאין מחלוקת בין הצדדים גבי זכותו של נושה מובטח לממש את השיעבודים שלטובתו - זכות קניינית מהותית בעלת מעמד חוקתי וכי אין פוגעים בזכות זו אלא במקרים חריגים בהם נתן הנושה המובטח את הסכמתו או הובטחה הגנה הולמת לזכותו המובטחת, זאת אף אם מונה לחברה מפרק או מנהל מיוחד האמון על כלל נכסיה. לכך הסכימו הצדדים גם בדיון בביהמ"ש העליון ברע"א 9016/03, שם ניתנה רשות ערעור על החלטתי מיום30/6/03, הערעור התקבל וניתנו הוראות גבי מינוי כונס נכסים למכירת מגדל הדירות ב"פנינת הים" לתקופה של 12 חודשים, כמתואר בנספח ב' לתגובת המנהל המיוחד.

השאלה היחידה הדורשת הכרעתי היא, איפוא, האם יגרע חלקה של המבקשת אם לא ימונה כונס נכסים לשיעבודים נשוא הבקשה כאשר ברור שהנכסים המשועבדים הם הכספים השמורים אצל המנהל המיוחד ו-4 הדירות.

כספי הפקדונות מופקדים בפקדון שקלי בבנק מסחרי. מדובר בנכס נזיל, נגיש ובטוח, נמצאים בשליטת המנהל המיוחד. מינוי כונס נכסים על כספי פקדונות אלו פעולה מיותרת לחלוטין. על אף שלעמדתי חשש בעלי האג"חים שאם הכסף יוצא מהחשבון של המנהל המיוחד הוא לא ישמש בעתיד את נשייתם, הוא אולי חשש סרק, לא נראה לי שצריך למנות כונס נכסים להבטחת חשבון עליו מופקד המנהל המיוחד.

באשר לדירות - בהתנגדות שהעלה ב"כ המבקשת לצירוף בעלי הדירות כמשיבים בבקשה, הוא מציין כי הבקשה אינה למימוש הדירות ומכירתן לצד ג' אלא כל עניינה באכיפת השיעבודים שלטובת המבקשת, ומינוי כונס נכסים, הליך שאין לדיירי ארבעת הדירות מעמד בו.

לטעמי אין בסמנטיקה האמורה ממש. אין הבדל בין אכיפת השיעבודים - במשמע ארבעת הדירות שלא הוחרגו, לבין מימוש הדירות המובנה באכיפת השיעבוד. למרות אי החרגת ארבעת הדירות האמורות מתחולת השיעבודים, והצהרת הדיירים כי השיעבודים שלטובת המבקשת עדיפים וקודמים לזכויותיהם בדירות, יש במימוש האמור הכבדה מיותרת ובלתי צודקת על הדיירים. המבקשת טרם שילמה סכום כלשהו בגין הפוליסות שהוציאה ושהן מקור החוב הנטען כלפי בולוס גד ובולוס תיירות. למעט ההוצאות שכבר הוצאו על ידי המבקשת, לגביהן אין מחלוקת כאמור, טרם חוייבה המבקשת בתשלום כספים כלשהם, לא לרוכשי הדירות בפרוייקט פנינת הים ולא לרוכשי הדירות בפרוייקט נשר. עדיין לא מדובר בחובות שניתן לקבעם במדויק, אלא רק בסכומן המשוערך של הפוליסות ועל פי תביעות שהוגשו כנגד המבקשת. יכול להיות, שבסופו של יום תחוייב המבקשת רק בחלק מהתביעות שהוגשו. המבקשת מתגוננת בפני תביעות שהוגשו נגדה בהליכים נפרדים ע"י דיירים לפי הפוליסות האמורות. שם היא טוענת גם שטרם הגיע מועד לתשלום על פי הפוליסות. מבלי לקבוע מסמרות יתכן והמבקשת מנועה מטענת חוב כלפי בולוס גד על פי כללי "ההשתק השיפוטי", אם כי טרם הצליחה בהליך האחר בטענתה שטרם הגיע מועד התשלום. התארגנות המבקשת המתחייבת לצורך כיסוי אפשרי כספי של תביעות אלה, למקרה שתחוייב כאמור, תומכת דווקא בגישה שיש לעשות מאמצים למימוש הפרוייקט העיקרי של מגדל הדירות ב"פנינת הים".

כל מטרתו של השעבוד הינה הבטחת חובו של נושה על מנת שיהיה בידו נכס ממנו יוכל להיפרע. אין בכוונתי לכרסם בעקרון זה, אלא, שנכס בעל ערך רב כבר מצוי בידי המבקשת והיא תוכל להיפרע במכירתו.

משבחרה המבקשת לפעול מחוץ למסגרת פירוק בולוס תיירות למימוש פרוייקט "מגדל הדירות" האמור, נקצבה לה גם תקופה של 12 חודשים כדי למכור את הנכס באופן שתהיה בתמורה כדי פרעון ההתחייבות כלפיה, ואף תיוותר יתרה לנושים אחרים.

עניין לנו גם בשיקול של יעילות כלכלית. כל עוד ישנה אפשרות בידי המבקשת לפרוע את חובה המותנה במימוש פרוייקט פנינת הים והבטוחות האחרות שלה אינן נפגעות, מה טעם יש במינוי כונס שאך יכביד על קופת הניהול המיוחד של החברה. העמסת הוצאות נוספות על הקופה, עלולות להתגלות בסופו של דבר לא הכרחיות, יביא לפגיעה בנושיה האחרים של החברה.

אשר על כן, על אף שאני נעתרת לבקשה לאכיפת השיעבודים בפרוייקט נשר, תעוכב האכיפה ולא ימונה כונס נכסים למימושם של השיעבודים אלא בתום תקופת מימוש פרוייקט "פנינת הים".