החלטה בתיק פשר 2061/03

מונחת בפני בקשתה של חברת אי.אי.סי.אי אינטרנשיונל בע"מ (להלן: "המבקשת"), כי אורה לנאמן להסדר הנושים של חברת משה שניידר קבלנות בנתניה בע"מ (להלן: "הנאמן" ו"החברה", בהתאמה) לתקן ליקויי בניה שהתגלו בבתים שנבנו בפרוייקט "אחוזת גירון" (להלן: "הפרוייקט"). זאת, לשיטתה, לפי המתחייב מנוסח הסדר  הנושים שאושר לחברה ביום 1.6.04, ולאור העובדה כי דיירי הפרוייקט הגישו תביעות אזרחיות כנגד המבקשת. הנאמן וכונס הנכסים הרשמי מתנגדים לבקשה. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, מצאתי כי עניין לנו במחלוקת משפטית אשר ראוי ונכון להכריע על-ידי שימוש בסמכותי שבתקנה 241 לתקנות סדר הדין האזרחי, ליתן החלטה שלא במעמד הצדדים; וכך אני עושה.

1.         המבקשת הינה בעלת הקרקע, עליה נבנה הפרוייקט; במסגרת זו, נערכה בין הצדדים התקשרות עסקית אשר הפכה את החברה לקבלן המבצע, הפועל על קרקעות המבקשת. כמו כן, הושלמה המערכת החוזית על-ידי התקשרויות מתאימות בין הצדדים לבין הדיירים שביקשו לרכוש דירות בפרוייקט.

על פי הסכם היסוד בין הצדדים, במסגרת הסעיפים הדנים בהפרות אפשריות של ההסכם, נקבע כי במצב בו נקלע הקבלן לחדלות פרעון, תוכל המבקשת לסלק את ידו מהקרקע, ובנוסף היא רשאית לבצע עבודות (כולל תיקוני בדק) בעצמה, תוך שמוקנית לה זכות שימוש בחומרים שהביאה המבקשת לקרקע. כמו כן, העמידה החברה ערבות בנקאית אוטונומית בסך 600,000 ש"ח. הצדדים חלוקים ביניהם, האם שימשה ערבות זו אך ורק להבטחת תיקוני הבדק, או שמא אף להבטחת נזקים אחרים. כך או כך, ערבות  זו חולטה זה מכבר, ושאלת החילוט על רקע עקרון העצמאות של הערבות אינה עומדת לדיון במסגרת בקשה זו. עם זאת, וכפי שיובהר בהמשך החלטתי זו, פעולת החילוט השפיעה על היחסים בין הצדדים, והביאה למספר תוצאות משפטיות משמעויותיות.

2.         עסקיה של החברה לא צלחו, והיא נקלעה להקפאת הליכים. ביום 1.6.04, אושר לחברה הסדר נושים, במסגרתו נקבעו שיעורי הדיבידנד לנושיה השונים של החברה, לפי סוג נשייתם ומעמדה בסולם דיני הקדימה.

בכל האמור בדיירים הטוענים לליקויי בניה, נקבעו בהסדר הנושים סעיפים מיוחדים, אשר מפאת חשיבותם יצוטטו במלואם. ראוי לציין, כי סעיפים אלו אינם מיוחדים לפרוייקט אחוזת גירון, אלא נקבעו ונועדו לחול על כל הפרוייקטים בהם היתה החברה מעורבת , כדלקמן:

" לרוכשי הדירות לא ישולמו כספים כלשהם במסגרת הסדר זה, אלא ביצוע בעין של סיום ביוצע עבודות בניה ו/או ביצוע תיקונים לליקויים אשר נטענו על ידם בפרק זמן של שנתיים מיום אישור ההסדר בבית המשפט המחוזי. מוסכם, כי אם וככל שיעלה כי קיים ליקוי בניה אשר אינו ניתן לתיקון על-ידי החברה, ישמש הנאמן כבורר לצורך הערכת השווי הכספי של התיקון שבמחלוקת, ושווי זה יצורף לסך החובות של הנושים הרגילים במסגרת הסדר זה"

(ההדגשות אינן במקור - ו.א).

מעיון במנגנון הכללי שנקבע, עולה כי עניין לנו במנגון המכיל למעשה שתי חלופות;

הברירה המועדפת, המשמשת כ"ברירת מחדל" הינה כי החברה תבצע תיקונים בעין של ליקויי בניה - מצב אשר ימנע את עצם הצטרפותו של הדייר לציבור נושי החברה; אם הדבר אינו מתאפשר משום שהחברה אינה יכולה לתקן את הליקוי, הופך הדייר לנושה רגיל ככל הנושים האחרים. כבר בשלב זה אעיר, כי אין סתירה בלתי-ניתנת לישוב בין הסדר זה לבין הסדרים חוזיים המטפלים ביחסי קבלן-מזמין בפרוייקטים השונים וחלוקת נטל תיקון הליקויים ביניהם, ככל שיתגלו ליקויי בניה. דומה, כי כלל הפרשנות ההרמונית בדיני חוזים מביא לפירוש, אשר יגרום ל"אבריה" השונים של המערכת החוזית להתיישב אלו עם אלו: החובה הכללית שמוטלת על החברה לתקן ליקויים תתבצע בהתאם ולפי המנגנונים הספציפיים שנקבעו במסגרת המערכת החוזית של כל פרוייקט ופרוייקט. טול, למשל, פרוייקט פלוני, בו נקבע כי מימון תיקוני הבדק יתחלק שווה בשווה בין החברה לבעל הקרקע או לצד ג' אחר; נקל לראות, כי הוראת הסדר הנושים אינה פוטרת לכשעצמה את אותו צד ג' מהשתתפות במימון התיקונים - כל שהיא עושה הינו להטיל אחריות עקרונית לתיקונים על החברה, בכפוף להוראות החוזיות של כל פרוייקט ופרוייקט.

3.         מסקנה נוספת, וחשובה אף יותר, העולה מהניסוח הינה, כי ההסדר הניח, מראש, כי קיימת אפשרות, שהחברה לא תוכל לעמוד בתיקון הליקויים בחלק מהפרוייקטים . מצב כזה אינו נחשב להפרת ההסדר, אלא "מתעל" את הדיירים הנפגעים, אם רצונם בכך, לחלופה השניה והמועדפת פחות - הפיכה לנושים רגילים.

משמעותה של הפיכה לנושה רגיל הינה ברורה: על הדייר, אם הוא חפץ בכך, להגיש תביעת חוב (קרי, בקשה להעריך את שווי הליקוי), אשר תבורר בידי הנאמן; אם ובשיעור שתתקבל, יהיה הדייר זכאי לדיבידנד חלקי, בשיעור לו זכתה יתרת הנושים הרגילים.

מן האמור לעיל עולה, כי בשלב זה מוטל על הדייר הנטל הן להגיש תביעת חוב, והן להוכיחה בפני הנאמן. זו, וזו בלבד, הינה הדרך שמותיר ההסדר לדיירים בכדי לתבוע כספים מקופת ההסדר בגין אותם ליקויי בניה. נקל לראות, אם כן, כי במידה והדייר בוחר, משיקולים משל עצמו, שלא להגיש תביעת חוב ולא לפנות אל הנאמן בכדי שיעריך את שווי הליקוי, הרי שלא קמה לו כל זכאות לתבוע כספים מקופת ההסדר (באופן דומה לדין הכללי החל על תביעות חוב). מכח קל וחומר, הרי שצד ג' אינו זכאי לתבוע בשם הדייר ו"להיות לו לפה", אלא אם הוסמך לכך במפורש.

נקודה נוספת חשובה להדגשה, בעניין זה; חסימת דרכם של הדיירים להפרע כדי מלוא נזקם מהחברה (מעבר לשיעור אותו יוכלו לקבל במסגרת תביעת החוב), אינה מונעת בשום פנים ואופן את יכולתם לנסות ולהפרע מגוף אחר המעורב בפרוייקט, אשר לדעת הדיירים אחראי, ביחד ולחוד, עם החברה לאותם ליקויי בניה. זאת, באופן דומה (ואף מכח קל וחומר) ליכולתם של נושים רגילים בעלי ערבות אישית של בעלי המניות לנסות ולהפרע מנכסיהם האישיים של האחרונים, במידה והסדר הנושים של החברה אינו מזכה אותם בדיבידנד של 100% מסך נשייתם; זאת, אלא אם כן הופטרו בעלי המניות במפורש במסגרת הסדר הנושים.

אין צורך להכביר מילים על העובדה, כי התדיינות שכזו מול צד ג' (ובמקרה דנן, בין הדיירים לבין המבקשת) הינה התדיינות בין שני צדדים סולבנטיים, אשר ראוי לה שתערך, כפי שאכן קרה בנסיבות המקרה, בערכאות אזרחיות מתאימות. באותם הליכים, תידון השאלה האם הטילה המערכת החוזית חיוב ישיר על המבקשת כלפי הדיירים, באילו תנאים ובאיזו מידה: בין היתר, יהיה מקום לברר, באותם הליכים, האם קביעת החוזה הבסיסי כי המבקשת "רשאית ליטול" את תיקוני הבדק עשוי להפוך לחובה של ממש, בנסיבות כאלו ואחרות; וכן האם לא נטלה המבקשת חובות אלו על עצמה בדרך של התנהגות או אף התחייבות מפורשת - טענה שאינה מחוסרת יסוד בהתחשב באמור בתכתובת בין הצדדים.