החלטה בתיק פשר 1404/05

מונחת בפני בקשתו של בנק דיסקונט למשכנתאות, כי אורה על בטלות שני הסכמי מכר אשר נחתמו בעבר בין חברת נגוהות ים בע"מ ומנהלה מר סטריקובסקי, לבין גב' לינדה בוריסי ובעלה. בהסכמי המכר דנן, ביקשו הרוכשים לרכוש דירה וחנות בפרוייקט של החברה, אלא שלטענתם, שילמו את התמורה במזומן לקבלן, אשר הבטיח להם כי "הכל יהיה כשורה", ואף הראה להם כיצד הוא מחלק את הסכומים לקבלני משנה שונים. הבנק, מצידו, טוען כי הרוכשים, אף אם אכן שילמו, לא העבירו את הסכום להסכם הליווי, ולכן אין הם יכולים לגבור על השעבוד שברשותו. מנגד, מעלים הרוכשים טענות כי יש לבדוק את השעבוד, ובעיקר האם אין הוא מכוסה בנכסים אחרים, ועוד שפעת פרטים הקשורים להתנהלות הקבלן והבנק.

1.                  לאחר שעיינתי בבקשה, מצאתי כי אין חולק על העובדה כי, בעוד שהסכם המכר קובע במפורש כי תשלומים יש להעביר אך ורק בדרך ספציפית, לחשבון הליווי , וכי תשלום שלא ישולם בדרך זו, יחשב ככזה שלא שולם כלל , הרי שהרוכשים, אף לשיטתם, עשו את ההיפך הגמור, ושילמו את התשלומים במזומן לידי הקבלן, וזאת עקב הבטחות כאלו ואחרות מצידו, או לאחר ש"הראה להם" כיצד הוא משתמש בכספים לתשלומים לגורמים שונים הקשורים בפרוייקט.

במלוא הכבוד הראוי, הרי שאף אם אקבל (לצורך הדיון) את טענותיהם העובדתיות של הקונים במלואם, הרי שעולה תמונת דברים עגומה מאד מבחינתם, וזאת בלשון המעטה. לשיטת הקונים, לאחר ש"ראו את הבניין" נכנסו במהירות להסכם עם הקבלן, אותו, לטענתם, נמנעו מלקרוא כלל ועיקר, וזאת מתוך מחשבה כי עורך הדין של הקבלן, אשר נכח במועד התשלומים במזומן, מייצג אף אותם, ולא היה מתיר להם לשלם בניגוד לחוזה.

בעניין זה, אין לי אלא לחזור על האמור בהלכת ע"א 325/88, כפי שצוטטה בצדק בידי הכונס, ולפיה אדם החותם על מסמך, אף בלא לדעת את תוכנו, לא ישמע בטענה כי לא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם . יתר על כן:

" אפילו עיוור או אנלפבת שחתם על המסמך, והמסמך נוגע לעסקה מאותו סוג שהוא חפץ בה, אלא שהחותם טעה או הוטעה לגבי פרטי העסקה, והפרטים אינם תואמים את העסקה שהוא דימה לעשותה, הטענה 'לא נעשה דבר' אינה עומדת לחותם".

בנסיבות המקרה, הרי שהחוזה היה, כפי שנחזה, הסכם רכש דירה וחנות, אותם ביקשו הרוכשים לרכוש לשם השקעה; בתוך החוזה הופיעה, במפורש, התנייה בדבר אופני התשלום, ודומה כי לסוג מקרים כאלו, בדיוק, התכוון בית המשפט העליון.

2.                  זאת ואף זאת; אף אם אתייחס לרוכשים, כטענתם הם, כאנשים שאינם משכילים ואין להם ידע משפטי, הרי שקשה להמנע מספקות מהותיים, העולים מעיון בגרסתם.
תחילה, קשה שלא לתהות על הדרך בה הרוכשים, לגרסתם נקשרו בעסקה מסוג זה עם קבלן, זמן כה קצר לאחר ש"ראו במקרה את המבנה", בלא לברר פרטים, ולמעשה - אף זאת לגרסתם הם - בלא לקרוא כלל ועיקר את חוזה הרכישה. מאידך גיסא, הרוכשים, אשר לשיטתם לא טרחו לקרוא את החוזה, עיינו אף עיינו בחלקים ממנו, כגון המפרט הטכני, וניהלו עם הקבלן משא ומתן על פריטים כאלו ואחרים - אך זאת, בלא להיות מודעים לכאורה לפריטים כה בסיסיים כגון אופני התשלום. זאת, לצד תמיהות ותהיות לא מעטות העולות מקריאת גרסתם.

אלא מאי? בין אם כך ובין אם אחרת, הרי שהעובדה הבסיסית נותרת על מכונה; הרוכשים, הם שלא טרחו לעיין בחוזה, ונהגו (אף אם אאמין לגרסתם) בעסקה בסכומי עתק, כאילו הינה עסקה זעירה של מה בכך, ואף הוסיפו לשלם סכומים נוספים, הכל במזומן ובלא בטוחה משמעותית, חרף העובדה כי התנהלותו של הקבלן היתה חריגה (והרוכשים, לשיטתם, בילו זמן לא מועט בחברתו, ופגשו אותו בתדירות רבה, באורח הנראה כחריג למדי במערכת יחסים בין רוכש לקבלן), ואמורה היתה לעורר "אור אדום" בעיניו של כל רוכש סביר.

3.                  התוצאה היא, כי אין כל רבותא בבירור המחלוקות העובדתיות בערכאה אזרחית, באשר אף אם יוכרעו הללו לטובת הרוכשים, הרי שאין בהן אלא בכדי להקנות להן סעד בתביעה כנגד הקבלן (שנקלע בינתיים לפשיטת רגל, אך המשיבים לא טרחו להגיש תביעת חוב כנגדו), או כנגד עורך הדין אשר לשיטתם הטעה אותם לחשוב כאילו הוא מייצג אותם.

בכל הנוגע לדיון שבפני, הרי די בעובדות שאינן שנויות במחלוקת בכדי להבהיר, כי הרוכשים לא עמדו בתנאים הקבועים בחוזה, ואשר הינם תנאי בלעדיו-אין להחרגת הדירה והחנות מן השעבוד, שהינו בגדר זכות קניינית העומדת לבנק המבקש. לרוכשים, לעומת זאת, עומדות לכל היותר זכויות אובליגטוריות, או "זכות שביושר" על הנכסים דנן, אשר אין בהן, בנסיבות המקרה (שלא לדבר על האורח בו תפקדו ופעלו במסגרת זו) בכדי לגבור על השעבוד, והן נדחות מפניו.

4.                  התוצאה אליה הגעתי, קשה לרוכשים ככל שתהיה, מוצדקת אף מבחינה זו כי היא מונעת כרסום בתוקפן של תניות תשלום המחייבות רוכשי דירות להעביר את התשלומים אך ורק לחשבונות הליווי הבנקאי, ולא בדרכים אחרות, שאין הבנק המלווה יכול לפקח עליהן, ומהוות מאוחר יותר מוקד לתסבוכות משפטיות ולנזקים.

למשמעותן של תניות אלו התייחסתי זה לא מכבר, בהרחבה, בהחלטתי בפש"ר 2001/00 בש"א 21218/07 - נכסי דוידוב, כדלקמן:

" תנאי כזה, לא רק כי הוא נפוץ מאד בהסכמי ליווי, הרי שיש מאחוריו הגיון כלכלי ומשפטי מוצק. אבהיר דברי; חלק מן הבעיות הקשות ביותר בכל הנוגע למכר דירות, עשוי להתעורר בשל אי-סדרים בתשלומים, ובעיקר תשלומים שלא מוכנסים לחשבון הליווי, אלא לחשבונות אחרים בהם עושה הקבלן כחפצו. אי לכך, איסור מוחלט על תשלומים מסוג זה, נועד להבטיח את יכולתו של הבנק המלווה לפקח על הפרוייקט; למנוע את אותן תופעות בעייתיות ופסולות של "תשלומים מתחת לשולחן", על כל התסבוכות המשפטית והעובדתית שעשויה להגרם בעטיים, וכיוצא באלו".

סעיפי תשלום אלו, אם כן, הינם רצויים מבחינה משפטית וכלכלית, ונועדו למנוע תופעות, בדיוק מן הסוג המונח בפני כעת; דומה אם כן, כי על הערכאות השיפוטיות ליתן לתניות אלו את תוקפן המתאים, כמו גם למושכלה הכללית הדורשת מכל רוכש (ובעיקר עם בעסקה משמעותית עסקינן) לקרוא ולהבין את אשר הוא חותם עליו.

5.                  התוצאה היא, כי אמנם אין ההסכם בין הרוכשים לחברה הקבלנית בטל מעיקרו, אולם בנסיבות המקרה, אין הוא מקנה להם אלא זכות אובליגטורית (כמו גם זכות לתבוע את נזקיהם מהקבלן או עורך הדין אשר לשיטתם הונו אותם), אשר נדחית מפני הזכות הקניינית העומדת לטובת בעל המשכון. אי לכך, ונוכח הקלעותה של החברה לכינוס, זכאי הבנק למכור את הנכסים הממושכנים דנן, וזאת אף נוכח העובדה, כי הותרתם ריקים עשויה לגרום להצטברות הוצאות ונזקים נוספים, אשר אין כל סיבה לאלץ את הנושה המובטח לשאת בהן.