החלטה בתיק פשר 126/96

המבקשים בבקשה דנא הינם בעלי הזכויות להירשם כבעלים של דירה מספר 2 בבניין "F" ברחוב דינור בכפר סבא (להלן: "הדירה") מכוח הסכם אשר נחתם ביום 8/2/1995 בינם לבין החברה הקבלנית אריאל ד.ש חברה לבניין בהשקעות בע"מ- בפירוק (להלן: "החברה"). הסכם זה, אשר בגינו רשומה לטובת המבקשים הערת אזהרה, נחתם עובר לקריסתה של החברה.

בקשה זו מונחת בפני לאחר שביום 14/3/2006 נחתם בין המבקשים לבין ה"ה דורית וויקטור ליכטנשטיין (להלן: "ליכטנשטיין" ו\או "הנעברים") הסכם מכר לפיו מכרו המבקשים לליכטנשטיין את זכויותיהם בדירה.

בבקשתם עותרים המבקשים להסמיך ולחייב את כונס הנכסים אשר מונה על כל הדירות בבניינים "G" ו-"F" (להלן: "הכונס"), לחתום על הסכמתו לרישום הערות אזהרה לטובת ליכטנשטיין, ולטובת בנק למשכנתאות או כל מוסד פיננסי אחר, ממנו עומדים ליכטנשטיין ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא. עוד עותרים המבקשים להורות לכונס לחתום על כל מסמך ולהמציא כל אישור לצורך רישום הערות אזהרה כאמור.

העובדות הרלוונטיות בקצירת האומר;

1.         ביום 17/3/1996 מונה לבקשת בנק אמריקאי ישראלי בע"מ (להלן: "הבנק"), עו"ד אביגדור לב-ארי (להלן: "לב-ארי"), ככונס נכסים על פרוייקט הבנייה בו שימשה החברה כקבלן. מינויו של לב-ארי נעשה מכוח משכנתא בדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום אשר נרשמה לטובת הבנק.

2.         ביום 24/9/1998 נחתם הסכם בין מספר רוכשי דירות בבניינים "G" ו-"F" ובכללם המבקשים (ביחד: "הרוכשים"), לבין לב-ארי והבנק, לפיו יסלקו הרוכשים חלק מחוב החברה לבנק, המובטח על ידי משכנתא. בתמורה הוסכם כי הבנק יעביר לידי הרוכשים את חלקה של המשכנתא המתייחס לדירותיהם, באופן שחלקו של הבנק במשכנתא יחול על יתרת המקרקעין ופרויקט הבנייה, אך לא על דירות הרוכשים .

3.         בפסיקתא מיום 25/10/1998, נתנה חברתי, כבוד השופטת שרה ברוש,  תוקף של פסק דין להסכם זה. בפסיקתא נקבע  כי מינויו של לב-ארי לא יחול עוד על בניינים "G" ו-"F". במקומו של לב-ארי מונה עו"ד קובי אשכנזי (אשר ייצג את הרוכשים בהסכם), ככונס הנכסים על כל הדירות בבניינים "G" ו-"F" . הכונס מונה לצורך השלמת בניית הדירות אשר בנייתם טרם הושלמה, מכירת דירות נוספות בבניינים (מעבר לדירות הרוכשים), ורישומן בלשכת המקרקעין של כלל הדירות בבניינים אלו על שם רוכשיהן.

 4.        עד למועד הגשת בקשה זו, טרם נרשמה הדירה על שמם של המבקשים (אשר הערת אזהרה רשומה לטובתם, כאמור) וטרם הושלמו הליכי הפרצלציה והליכי רישומו של בניין "F"  כבית משותף. 

5.         לטענת המבקשים, מסרב הכונס ליתן להם הסכמתו לרישום הערת אזהרה לטובת ליכטנשטיין, ועל כן מוגשת בקשתם זו.

6.         עיון בתגובת כונס הנכסים מלמד כי הוא אינו מתנגד לרישום הערת אזהרה לטובת ליכטנשטיין. הכונס מציין כי אין מניעה מצידו לחתום על הסכמה לרישום הערת אזהרה לטובת צד ג' שהתקשר עם המבקשים, ואף אינו מתנגד לכך שינתן צו כללי דקלרטיבי המאפשר רישום הערות אזהרה ככל שיישנו מקרים כדוגמת המקרה דנא בדירות אחרות. עם זאת, מתנה הכונס את הסכמתו לרישום הערות אזהרה כאמור בשלושה תנאים:

א.         הסכמת הכונס לרישום הערות אזהרה כאמור תותנה בכך שהמבקשים ישלמו את חלקם בשכר הטרחה בסך 10,000$ אותו התחייבו לשלם לכונס הנכסים בהיותו בא כוחם בהסכם מול הבנק ולב-ארי.

ב.         הנעברים יחתמו על ייפוי כוח שיאפשר את ייחוד הערת האזהרה בעת רישום הפרצלציה ו\או הבית המשותף.

ג.          הסכמה זו מצד הכונס לא תיצור כל מחוייבות, מצג או התקשרות ישירה בין אותו צד ג' או בין הבנק הממשכן לבין כונס הנכסים, וכל זכויותיהם וטענותיהם של המוטבים על פי הערות האזהרה תתמצינה כלפי המבקשים וכלפיהם בלבד.

            הכונס מציין לעניין זה כי אין ברשותו כל מידע לגבי התחייבויות אשר ייתכן וניתנו עם צדדי ג' אחרים בקשר עם דירת המבקשים. לטענתו, כדי לקבל התחייבות מסוג זה על המבקשים לפנות אל עו"ד אברהם נביאי, הוא בא כוחה של החברה בטרם מונה לה כונס נכסים, ובטרם כניסתה להליכי פירוק .

7.         בתגובתו, מצטרף הכנ"ר אל עמדת הכונס, ומוסיף כי כל השחרורים והפטורים שמציין הכונס בתגובתו בקשר לקופת הכינוס, צריכים לחול גם כלפי מפרק החברה וקופת הפירוק. עוד מוסיף הכנ"ר כי בנוסף לייפוי הכוח הנוטריוני שיאפשר את הליכי ייחוד הדירות, אליו התייחס הכונס, נדרשים המעביר, הנעבר והמוסד הכספי המלווה, לחתום על הסכמה לייחוד הזכויות והערות האזהרה שנרשמו לטובתם אגב הליכי החלוקה החדשה והליכי רישום הבית המשותף.

8.         טרם אתייחס לבקשה גופה מוצאת אני לנכון להתייחס בקצרה לטענותיהם של המבקשים בדבר מעמדו של הכנ"ר בבקשה דנא. לטענתם, מרגע שאושרה הפסיקתא במסגרתה מונה הכונס, לא חלים על הדירה נשוא הבקשה הליכי הפירוק. יגעתי ולא מצעתי מנין שאבו המבקשים את טענתם זו, אשר דינה להידחות. אמנם, הסדרת חוב החברה לבנק ייתר את הליכי הכינוס שיזם הבנק אל מול הדירות בבניינים "G" ו-"F", אולם לא ניתן לטעון טענה זו בקשר לחברה עצמה, ממנה רכשו המבקשים את דירתם. אשר על כן, ומכיוון שעסקינן בחברה בפירוק, משמש הכנ"ר כצד לבקשה, ועל כן החלטתי חלה אף במישור היחסים שבין המבקשים ובין המפרק.

9.         לגופו של עניין, סבורה אני כי אין מניעה לרשום הערות אזהרה לטובת ליכטנשטיין בדירה לאלתר, וכי לצורך כך ייתן הכונס הסכמתו החתומה למבקשים. כבר בשלב זה אציין כי אינני רואה לנכון להתיר לכונס ליתן הסכמה גורפת כלפי כל בעלי הזכויות בדירות, ויש לבחון כל מקרה לגופו. 

10.        עם זאת, מן הראוי להתייחס לכל אותם סייגים ותנאים אותם העלו הכונס והכנ"ר בתגובותיהם:

א.         אשר לבקשת הכונס להתנות את הסכמתו בתשלום שכר הטרחה; כל אותן טענות הדדיות של הכונס ושל המבקשים בקשר לשכר טרחתו של הכונס הינן טענות אשר מקורן בעניינים פנימיים שבין המבקשים יחד עם יתר רוכשי הדירות לבין הכונס אשר היה בא כוחם. אין זה המקום לברר את אותן טענות במסגרת זו, וודאי שאין להתנות את הסכמת הכונס לרישום הערת האזהרה לטובת הנעברים בתשלום כאמור.