החלטה בתיק פשר 1125/03

עסקינן בבקשתו של מר משה פרי (להלן: "המבקש"), להורות לכונסי הנכסים לביצוע פס"ד בתיק ה"פ 391/02 ולמנהל המיוחד לאנור חברה לבניין ונכסים בע"מ- בפירוק (להלן: "כונסי הנכסים", "המנהל המיוחד", ו"החברה" בהתאמה), למסור לידיו את דירת המגורים הידועה כדירה מספר 1 בבניין ברחוב ארנון 21 חלקה 98 גוש 6180 ברמת גן (להלן: "הדירה"), בכפוף להשלמת יתרת הסכום המגיע ממנו עבור רכישת הדירה, בסכום השווה ל- 10,000$ לפי השער היציג.

העובדות הצריכות לעניין;

1.         החברה שבפירוק הינה חברה קבלנית אשר מכרה למבקש בחודש דצמבר 1999 דירה בבניין שהקימה. היה זה, כשלוש וחצי שנים קודם למתן צו הפירוק.

2.         בקשת הפירוק הוגשה כנגד החברה בתיק זה ביום 2/2/2003.

3.         פרוייקט הבנייה הותנע מכוח חוזה קומבינציה אשר נערך בשנת 1998 בין החברה לבין מר יצחק משעל (להלן: "משעל") ומר זאב רייכמן (להלן: "רייכמן"), הם בעלי הקרקע (ביחד: "הבעלים"). החברה התחייבה, בעסקת הקומבינציה, לבנות במגרש בניין ובו 15 דירות מגורים, מתוכן תימסרנה לחברה הזכויות ב-9 דירות, ואילו 6 הדירות הנוספות תמסרנה לבעלים.  במהלך שנת 1999 מכרה החברה את רוב הדירות המיועדות לה. בחודש דצמבר 1999, ובטרם החלה בניית הבניין, נחתם חוזה הרכישה בין החברה לבין המבקש.

4.         לזכות המבקש לא נרשמה הערת אזהרה לגבי הדירה אותה רכש. המבקש שילם 95% ממחיר הדירה, מתוכם 15,000$ במועד חתימת החוזה, ו- 160,000$ במהלך שנת 2000, כך שנותרה יתרה לתשלום בסך של 10,000$ בלבד.

6.         בניית הפרויקט עוכבה עוד בראשית חודש מאי 2001 בגין חוב החברה לקבלן השלד, מר חמאתי (להלן: "חמאתי"), ובהמשך לכך מונו כונסי הנכסים מכוח פסק הדין שנתנה השופטת רות שטרנברג-אליעז בה"פ 391/02, המפקיע את פעילותה של החברה בפרויקט הבנייה. המבקשים באותה המרצת פתיחה הצביעו על שורה של הפרות יסודיות מצד החברה, בהן העלמת כספים על ידי מנהל החברה, מכירת דירות בניגוד לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), ואיחור בשלבי הביצוע של הפרויקט. ודוק; באותה החלטה לא התייחסה השופטת כלל לשאלת הזכויות של מי מרוכשי הדירות בבניין . בפסק הדין אף לא הופיעה כל אבחנה בין רוכשי דירות לזכותם נרשמה הערת אזהרה, לבין רוכשי דירות אשר הערת אזהרה לא נרשמה לזכותם.

בפסק הדין קבעה חברתי השופטת אליעז כי:

"...מחייבים התערבות מיידית באמצעות כונס שירכז את סיום הפרויקט ויבטיח זכויות רוכשי דירות בתמורה ובתום לב." (הדגשה שלי- ו.א).

            בהמשך;

"...והצורך להגן על קניינם של רוכשי הדירות ובעלי הזכויות במקרקעין מצדיקים התערבות לקידום הבנייה ומזעור נזקים שנגרמו עד כה."

7.         הליכים אשר נקטו הכונסים לאחר מינויים בקשר להמשך הבנייה, ובקשר להסדרת זכויותיהם של הרוכשים, או השבת הכספים למי מהרוכשים אשר ביטל את חוזה הרכישה התקיימו ברובם לאחר הגשת הבקשה לפירוק, כלומר לאחר מועד הקפאת ההליכים לחברה שבפירוק .

8.         טענת המבקש, היא כי אין לקבל את עמדת הכונסים. עמדה לפיה בהליכים אשר ננקטו על ידם לאחר מינויים, באשר להמשך הליך הבנייה, פעל בית המשפט למעשה לביטול זכותו של המבקש בדירה. כך שהוא זכאי למירב, להשבת כספו, ולמצער, לקבלת חלק יחסי בהתאמה ליחסיות שבין המגיע לו לבין  המגיע לרוכשי דירות אחרים. רוכשים אשר ביטלו את חוזיהם עם החברה. לטענתו, רק בחודש יולי 2005, עת החברה הייתה כבר בפירוק, בעקבות נוכחותו בדיון שהתקיים במסגרת תיק ה"פ 391/02 גילה המבקש שמעמדו כלל אינו ברור, ושאין בכוונת הכונסים למסור לידיו את הדירה.

9.         המבקש מוסיף וטוען כי אין כל תוקף להחלטה הפוגעת בזכותו של קונה דירה, ללא בקשה מפורשת המופנית לבית המשפט, ומבלי שיהא צד להליך בבית המשפט, ויזכה ליומו לטעון טענותיו. לטענתו לא נערך כל דיון בטענותיו של המבקש לגופן, ואף לא היתה הכרעה בתיק ה"פ 391/02 בעניין זכויות המבקש בדירה.

10.        עוד, ולבסוף, טוען המבקש כי העדר רישום הערת האזהרה אינו פוגע בזכותו כנגד נושי החברה  (לרבות חמאתי, אשר עיקול הוטל לזכותו על הדירה נשוא המחלוקת בהסכמה עם רייכמן), וכלפי הכונסים כמבצעי פסק הדין, ככל שיש להם סמכות. לעניין זה טוען המבקש צמחה לו זכות שביושר כלפי הדירה, ולצורך כך מפנה הוא להחלטת בית המשפט העליון בע"א 189/98, בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב (להלן: הלכת אהרונוב).

טרם אעבור לדון במחלוקת גופה, רואה אני לנכון להתייחס להתנהלות הצדדים בפרשה זו;

11.        ראשית אציין, כי על אף שכונסי הנכסים בתיק זה נתמנו על פי תקסד"א לצורך ביצוע פסק דין בתיק המרצת פתיחה 391/02. שם נתבקשה אכיפת כל החיובים כמכלול אחד, ואינם בעלי תפקיד במסגרת תיק חדלות הפירעון , בחרו כונסי הנכסים בכל זאת לנקוט עמדה בבקשה זו באשר לזכויותיו של המבקש בדירה, בטענה כי תגובתם לגופו של עניין נבעה מהיותם משיבים בבש"א. ודוק; הכונסים מונו אך ורק על מנת לאכוף את החלטת בית המשפט בדבר השלמת הבנייה ואכיפת החיובים הקשורים לפרוייקט הבנייה , ואין להם כל מעמד בעניין הכרעה לגבי זכויותיו של המבקש בדירה, לאחר שזה כבר חתם על חוזה מכר . טוב עשו הכונסים, כאשר הודיעו במהלך הדיון, לאור הערתי, כי המינוי שלהם אינו לעניין קביעת הזכויות בדירות וכי יקיימו כל החלטה שתינתן בעניין תחרות הזכויות בדירה.

12.        שנית, מושכלות דיני חדלות הפירעון היא כי מרגע הינתן צו פירוק, מוקפאים כל ההליכים התלויים ועומדים בפני ערכאות אזרחיות כנגד החברה שבפירוק. ודוק; בית המשפט המוסמך לאשר המשכם של הליכים משפטיים נגד חברה שבפירוק או פתיחתם של הליכים חדשים הוא בית משפט של חדלות פירעון. בעניין זה קובע סעיף 267 לפקודת החברות מפורשות כי:

"267.  משניתן צו פירוק, או משנתמנה מפרק זמני, אין להמשיך או לפתוח בשום הליך נגד החברה אלא ברשות בית המשפט ובכפוף לתנאים שקבע".