החלטה בתיק בשא 163994/07 - פסקדין

בבקשה שבפני עותרת המבקשת, למתן צו מניעה זמני כנגד המשיבים המורה להם להימנע ו/או להפסיק כל עבודות בניה בבית המשותף המצוי ברח' קהילת ורשה 48, תל אביב, הידוע כגוש 6636 חלק 262, וזאת עד לקבלת הסכמתם המפורשת של כל בעלי הדירות בבניין לבניה המתוכננת בדירת המשיבים ועל גג הבניין.

הרקע

המבקשת, ניצולת שואה כבת 80 ובעלה המנוח רכשו עוד בשנות ה-50 את זכות החכירה בדירה מס' 3 שבקומת הקרקע בבניין, שהוא בניין טורי בן 2 קומות, ובו 6 דיירים, ומאז היא מתגוררת בה. שטח דירת המבקשת כ- 57 מ"ר. המשיבים רכשו את הדירה שלמעל דירת המבקשת בשנת 1999. שטח דירתם כ- 54 מ"ר.

ביום 21.6.05 הגישו המשיבים בקשה להיתר בניה לתוספת בניה לדירתם + חדר יציאה לגג, בשטח של 102 מ"ר. לאור התנגדויות שהוגשו, בקשתם נדחתה, וביום 6.11.05 הוגשה על ידם בקשה חוזרת להיתר בניה ביחד עם בקשה להקלה. המשיבים צרפו חתימת 5 מתוך 6 הדיירים בבניין, וביום 10.5.06 התקבלה החלטת ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתל אביב לפיה הבניה המבוקשת אושרה, בכפוף לכך שהבניה תיתמך בעמודים ללא מעטפת וללא חסימת פתחים הקיימים בדירת המבקשת, שהיה בהם כדי לחסום את האוויר והאור לדירת המבקשת.

עוד יצוין כי ערר שהגישה המבקשת לוועדה המחוזית לעררים התקבל באופן חלקי בלבד, לגבי מידת החריגה מקו הבניין, תוך שהועדה מציינת בהחלטה, כי "יש לבחון המרת הממ"ד בשיפור מיגון באחד מחדרי הדירה, וזאת לאור העובדה שהמבקשת מתגוררת בדירת הקרקע, ויש להימנע מחריגה מקונטור הבנייה מעבר להכרחי".

להשלמת התמונה יאמר כי ביום 11.10.07 ניתן היתר בניה למשיבים, כפי שאושר על ידי הוועדה המחוזית לעררים.

טענות הצדדים

טענותיה של המבקשת, שפורטו בבקשה למתן צו מניעה ובסיכומיה, התמקדו בעניינים הבאים:

(א) הבניה שמתכננים המשיבים בחצר הבית המשותף פוגעת בזכות השימוש הייחודית של המבקשת בגינתה, זכות שהוקנתה לה בהסכמה מפורשת או מכללא של כל שאר חוכרי הדירות בבניין מקדמת דנא, כפי שנקבע בפסק דינה של המפקחת על בתים משותפים, גב' אורה קניון בתיק (ת"א) 55/00.

(ב) הרחבת דירת המשיבים תביא לשימוש בלעדי וייחודי של המשיבים בחלק הגג שהינו רכוש משותף ללא שהתקבלה החלטה כדין המתירה להם זאת.

(ג) למבקשת תגרם הפרעה לאור השמש כתוצאה מהרחבת דירת המשיבים לכל שלושת האגפים של דירתה. במיוחד בולט הדבר לגבי הממ"ד, שיבנה עם קירות תמך בקרקע, קירות שיוקמו מול חלון חדר השינה של המבקשת, שיואפל ולא תתאפשר זרימת אויר סבירה דרכו. לטענת המבקשת, בהחלטה המאשרת את ההיתר נקבע כי על המשיבים לשקול במקום בניית הממ"ד המצריך קירות תמך - שיפור מיגון, והם לא עשו כן.

(ד) אין רוב דרוש של בעלי זכות החכירה בבניין לבניה המבוקשת על ידי המשיבים, לאור חילופי אחד הדיירים בדירה הידועה כתת חלקה 2, שכן הרוכש של הדירה, מר אהרון אביטן, לא חתום על תוכנית ההרחבה.

(ה) המבקשת מלינה על חוסר תום ליבם של המשיבים, אשר הסתירו את העובדה שהפעילו בדירתם פעוטון ללא היתר לשימוש חורג, הם עושים שימוש באסבסט, שהוא מסוכן לבריאות.

עוד טוענת המבקשת, כי מאזן הנוחות פועל בצורה מפורשת לטובתה: מצד המשיבים, לכל היותר הנזק שייגרם להם מתייחס לעיכוב בבניה אם התביעה תדחה בסופו של יום. מאידך, אם לא יינתן צו המניעה הזמני, ובסופו של יום תביעתה לצו מניעה קבוע תתקבל, נזקי המשיבים דווקא יגדלו לאין ערוך, בשל ההוצאות שייגרמו להם מן הצורך להרוס את הבניה, ובינתיים ייגרם לה נזק של מניעת שימוש והפרעה.

המשיבים מצידם מפנים בתגובה שהגישו ובסיכומיהם למצוקה הקשה בה הם ושלושת ילדיהם שרויים בשל הצפיפות הרבה בה הם מתגוררים. המשיבים השקיעו את מיטב כספם ברכישת הדירה, לאחר שבדקו את זכויות הבניה המותרות בשכונה על פי התב"ע הקיימת. המשיבים טוענים כי התוספת שהם מבקשים לבנות, ואשר לגביה ניתן היתר הבניה ביום 11.10.07, מתאימה לטיפוס הבניה המקובל ברחבי השכונה, והיא אושרה על ידי חמישה מתוך 6 הדיירים בבניין.

המשיבים מלינים דווקא על חוסר תום ליבה של המבקשת, שהיא בעצמה בנתה תוספת בניה ללא היתר במסגרת הרכוש המשותף. מעשיה אלו שוללים את נקיון כפיה ואינם מזכים אותה בסעד של צו מניעה, שהוא סעד מן הצדק.

לטענתם, השאלה אם נתנה הסכמה לבניה המבוקשת על ידם, במובן סעיף 71ב' לחוק המקרקעין (להלן - "החוק") מצויה בסמכותו הייחודית של המפקח, וכבר מן הטעם הזה יש לדחות הבקשה בשל חוסר סמכות עניינית. לחילופין טוענים המשיבים, כי הסכמה במובן סעיף 71ב' לחוק המקרקעין יכולה להתקבל גם באמצעות חתימת הדיירים על הבקשה להיתר בניה, ואין הכרח לקבלה באסיפת דיירים דווקא.

באשר לטענת המבקשת כי הבניה המבוקשת על ידם תפגע בזכות השימוש הייחודית שלה בחצר, מפנים המשיבים לאמור בפסק דינה של המפקחת לפיו הובהר, כי למבקשת אין זכות קניינית בחצר הבית, וחוכרי הדירות נשארים בעליה של החצר כולה המהווה רכוש משותף, ולפיכך אין הדבר גורע מזכותם של המשיבים להרחיב את דירתם אם יעמדו בתנאים הדרושים לך על פי חוק המקרקעין. ובאשר לגג, המשיבים מצהירים כי אין בכוונתם לעשות שימוש בשטח הגג שנותר מעבר לשטח של חדר היציאה לגג ופרגולה. שאר שטח הגג, שאמנם יתוחם על ידם, יישאר כרכוש משותף וישמש את כל דיירי הבניין.

הבניה המבוקשת על ידם לא תפגע באופן מהותי במבקשת: חדר היציאה לגג לא ימנע את זרימת האוויר וחדירת האור לדירת המבקשת. באשר לבנייה בשאר האגפים, הרי שמצד דרום מדובר בתוספת שתבנה מעל תוספת שבנתה המבקשת עצמה, לטענת המשיבים, ללא היתר, ואילו באגפים הצפוני והמזרחי, הבנייה תעשה על עמודים, ויוותר שטח חצר גדול ביותר בו תוכל המבקשת להמשיך ולעשות שימוש לגינה. המשיבים מפרשים "פגיעה מהותית" כפגיעה המונעת את המשך המגורים בדירה, כך שלא יתאפשרו מעבר או גישה חופשיים לדירה ו/או קיום חיים תקינים בה.