החלטה בתיק בשא 157641/07 - פסקדין

1.      זוהי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין שכתובתם היא, מצד אחד, רחוב אברבנאל 43, ומצד שני, רחוב פלורנטין 2 בתל-אביב-יפו. על המקרקעין בנויים שני מבנים, הכוללים דירות וחנויות.

התביעה הוגשה בדרך של המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב (ה"פ 1121/06) והועברה לבית משפט זה ביום 8.11.2006, לאחר שנמצא, כי הוא המוסמך מבחינה עניינית לדון בה.

על-יסוד הסכמת הצדדים, קבעתי ביום 28.1.2007, כי יש לראות התביעה כתביעה רגילה לפירוק שיתוף ולא כהמרצת פתיחה.

2. התובעים מעונינים לבצע עיסקת קומבינציה במקרקעין בשיטה של "פינוי בינוי". לטענתם, כל יתר בעלי הזכויות הגיעו להסכם עם התובעת 1 למעט הנתבע.
3. לשיטתם, הואיל ולא ניתן  לרשום את המבנים הקיימים על המקרקעין כבית משותף, וכל רישום כזה יסכל את רצון כל בעלי הזכויות  להתקשר בדרך האמורה, והואיל ואין אף אפשרות לבצע חלוקה בעין במקרקעין, יש להורות על מכירתם וחלוקת הפדיון.
4. העיזבון עותר בפניי למחיקת התביעה על הסף, מהטעמים שלהלן:

א. לטענתו, אין לתובעת 1 כל זכות במקרקעין, ועל כן דינה להימחק מהתביעה. נטען גם כי עיזבון אינו גוף משפטי ואף אינו בגדר "שותף" כמשמעותו בחוק המקרקעין, אלא בעל זכות חוזית להירשם כבעלים של חנות במקרקעין הנדונים, או לחלופין כחוכר בתנאי בעלות של החנות הנ"ל, ומשכך, הינו זכאי להירשם כבעלים או כחוכר לדורות של החנות,  לפני או בעת רישום הבית כבית משותף ואין לתובעים כל עילת תביעה כנגדו.

ב. מנגד, טוענים התובעים, כי עסקינן בעסקת מכר של זכויות בעלות במקרקעין, בתמורה להריסת המבנה ובניית בנין חדש. לטענתם נרשמה לטובת התובעת 1 הערת אזהרה על הבעלות של הבעלים הרשומים, כאשר זכויותיה הן זכויות חוזיות מכוח התחייבות הבעלים.

ג. באשר לרישא, טוענים התובעים כי  כבר הוכרה היורשת יפה עסיס גבאי, ולפיכך יומר העיזבון לשם היורשת והטענות לעניין זה, אינן רלבנטיות עוד.

ד. התובעים דוחים את הטענה כאילו הנתבע אינו בגדר "שותף במקרקעין" וטוענים, כי הבעלים הרשומים ראו בו ככזה, מכוח הסכם המכר ביניהם. לדבריהם, הזכויות שנמכרו לנתבע הינן חלק מהזכויות במקרקעין הרשומות לטובתם ולא בנוסף עליהן.

דיון

1.     לאחר עיון בכתבי הטענות, בבקשה ובתגובה, סבורה אני, כי התביעה כנגד הנתבע איננה יכולה לעמוד במתכונתה זו.

2.     בכתב התביעה נטען, כי התובעים 16-2 רשומים בחלקים שונים ביניהם בתור הבעלים של 96.875% (או 31/32 חלקים) מזכויות הבעלות במקרקעין.

התובע 17 רשום בתור בעלים של 3.125% (או 1/32 חלקים) מזכויות הבעלות במגרש.

3.     בשנת 1978 רכש המנוח אברהם גבאי ז"ל (שהנתבע הוא עזבונו) מאת התובעים 16-2, 50% מהזכויות בחנות בקומת הקרקע של אחד המבנים. בגין התחייבות הבעלים דאז לעשות עסקה במקרקעין נרשמה הערת אזהרה על-שמו של המנוח גבאי ז"ל.

בשנת 1981 רכש המנוח גבאי ז"ל משותפו דאז (מר יוסף אביגל) את יתרת הזכויות בחנות, באופן שאלו נרכשו על-ידו במלואן.

4.     מכתבי הטענות עולה, כי התובעים 2-17 הינם הבעלים של 100% בזכויות במקרקעין. הנתבע, לעומת זאת, איננו בעלים רשומים של המקרקעין. הוא אמנם זכאי (לפי טענתו) להירשם כבעל זכויות במקרקעין, אך זכות זו טרם נרשמה על-שמו, וכל שיש בידו, נכון להיום, היא הערת אזהרה הרשומה על-שם העזבון בספרי המקרקעין.

5.     בבש"א (חיפה) 904/99 עזבון המנוח מאיר בינשטוק ואח' נ' א.א.חי חברה לבנין ופיתוח בע"מ, תק-מח 2000(3), 32284, נפסק, כי:

"אין די בזכות אובליגטורית להירשם כבעלים כדי להקנות לבעל הדין את הזכות לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין. הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, על פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, מוקנית אך ורק לבעלים הרשומים של המקרקעין. רק מי שבידו זכות קניינית זכאי לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין. "