החלטה בתיק בשא 1537/06

1.         בפני בקשה של רוכשי דירות בפרויקט 'מגדלי מודיעין' שבמודיעין, הנמצא בכינוס נכסים, להורות כדלקמן:

א.   להורות כי על כונס הנכסים ו/או על הבנק להשלים את הפרויקט על פי חוזי המכר והמפרט הטכני המצורף אליהם.

ב.      להצהיר כי כונס הנכסים ו/או הבנק נטלו על עצמם את כל התחייבויות החברה כלפי המבקשים כמפורט בחוזי המכר, ולמבקשים עומדות כלפי הכונס/ הבנק כל הזכויות שעמדו להם כלפי החברה.

ג.    להצהיר כי כונס הנכסים זכאי לגבות מן המבקשים את יתרת התמורה כפי שהתחייבו בחוזי המכר, בכפוף לקיום מלוא התחייבויות החברה כלפי המבקשים על פי חוזי המכר.

ד.   להורות כי כל עוד לא ישלים כונס הנכסים את מלוא התחייבויות החברה בחוזי המכר, לא יהיה זכאי לגבות מן המבקשים את יתרת התמורה, וכי המבקשים זכאים שלא לשלם את יתרת התמורה כל עוד לא מילאו הכונס/ הבנק את התחייבויות החברה כלפיהם על פי חוזי המכר.

ה.      להצהיר כי למבקשים זכות קיזוז בגין הנזקים ו/או ההפסדים ו/או הריבית בגין הסכומים ששילמו בפועל חברה ו/או לבנק ו/או לכונס הנכסים, החל מהיום בו היה על החברה למסור את הדירות למבקשים ועד ליום בו תימסר החזקה למבקשים.

ו.        לחילופין, לקבוע כי היה על הבנק לפקח על ניהול הפרויקט, כך שיתנהל כמשק סגור, ולהורות כי הכספים שהיו מיועדים לביצוע הפרויקט ישמשו אך ורק לביצוע הפרויקט ואם הוצאו כספים מחשבון הליווי שלא לצורך הפרויקט, על הבנק להשיבם לחשבון הליווי.

ז.       להורות לבנק ו/או לכונס להמציא עותקים מכל חומר הקשור לבניית הפרויקט.

ח.      לחילופין, לקבוע כי אם לא יושלם הפרויקט על ידי כונס הנכסים על פי חוזי המכר, יהיו המבקשים זכאים שלא לשלם את יתרת התמורה בגובה ירידת ערך שווי הדירה בגין אי השלמתה, וכי אותם מבקשים אשר שילמו את מלוא יתרת התמורה יהיו זכאים לקבל מהבנק ו/או מהכונס את ירידת הערך.

ט.      להצהיר כי חלק מהתחייבויותיהם של הבנק ו/או של הכונס כלפי המבקשים הוא ביצוע תיקוני בדק, ואם יקבע כי האחריות הינה של כונס הנכסים בלבד, להורות לו להשאיר בידיו כספים הנדרשים לצורך כך.

י.        להורות לכונס שלא להעביר לבנק את הכספים שגבה מהמבקשים, אלא לאחר שישלים את ביצוע כל העבודות על פי חוזי המכר וכן יבצע את תיקוני הבדק, אלא אם כן יקבל מכתב שיפוי מהבנק על התחייבותו של הבנק להשיב כספים שקיבל מקופת הכינוס לצורך ביצוע העבודות.

יא.   להורות כי הכספים שיתקבלו ממימוש הדירות בפרויקט שעדיין לא נמכרו, ישמשו לצורך הוצאות השלמת הפרויקט על פי חוזי המכר ולתיקוני בדק.

יב.    להורות לכונס הנכסים לפעול לרישום הבניין כבית משותף ורישום זכויות המבקשים במנהל מקרקעי ישראל ו/או בלשכת רישום המקרקעין.

בבקשה עצמה סעדים הצהרתיים לפיו התחייבות הצדדים כלפי הבנק הינה תנאי מקפח (סעיף 32 לבקשה).

העובדות הרלוונטיות לענינינו:

2.         החברה נקלעה לקשיים כלכליים. הבנק הגיש בקשה למימוש אגרות החוב ולמינוי כונס נכסים קבוע לפרויקט (פש"ר 6395/05). במסגרת בקשת המימוש, ביקש הבנק למנות כונס נכסים לצורך השלמת הפרויקט ולגבות את יתרת הכספים מהרוכשים לבנק. ביום 25.9.05 הוריתי על מינויו של עו"ד גיל הירשמן ככונס הנכסים הזמני על זכויות החברה והמקרקעין עליהם נבנה הפרויקט, על מנת לתפוס חזקה בפרויקט, להשלים בנייתו, לגבות את הכספים המגיעים לחברה ולמסור את הדירות בפרויקט לרוכשיהן.

לטענת המבקשים, פעל כונס הנכסים על פי הסמכות שהוענקה לו להשלמת הדירות, אולם מדובר בהשלמה חלקית בלבד, משהחליט הכונס כי אין הוא חייב לבצע את העבודות בשטחים הציבוריים על פי המפרט הטכני, ולעומת זאת מבצע עבודת הנוגדות את המפרט הטכני ואת היתר הבניה. כונס הנכסים הודיע להם כי אין הוא מתכוון לבנות את מרכז הספורט, וכי סעיפי חוזי המכר הנוגעים לבדק ואחריות אינם חלים עליו, ואין בכוונתו לבצעם. למרות האמור, דורש הכונס כי תשולם מלוא התמורה החוזית, כולל הפרשי הצמדה עד ליום התשלום בפועל. ללא תשלום זה, טוענים המבקשים, מסרב הכונס למסור את החזקה בדירות למבקשים, תוך איום כי יחויבו גם בריבית פיגורים בנוסף להפרשי ההצמדה, אם לא ישלמו את מלוא התמורה. לענין הבדק והרישום ובניית מרכז הספורט הפנה אותם כונס הנכסים לחברה. בנוסף, דחה את טענת הקיזוז שהעלו, והבהיר שמסירת החזקה בדירות מותנית בתשלום יתרת התמורה.

3.         טרם קבלת תגובה ענינית ביקשתי לקבל התייחסות הצדדים לסמכותו של ביהמ"ש לדון בבקשה במסגרת בקשה למתן הוראות כפי שהוגשה. המשיבים טענו בתגובתם, כי הליך של מתן הוראות במסגרת תיק כינוס אינו ההליך הנכון או המתאים לבירור בקשות וטענות המבקשים, שכן חלק ניכר מהטענות  מופנות  כנגד הבנק. טענות המבקשים אינן מתמקדות בהיבטים המשפטיים בלבד אלא מצריכות בירור עובדתי מורכב. למשל טענת הקיזוז כרוכה  בהוכחת הנזקים ו/או הפסדים שנגרמו למבקשים. כמו כן, הסעד הנדרש לגבי חובתו של הכונס ו/או הבנק להשלים את הפרויקט בהתאם להתחייבויות החברה, לרבות השלמת מרכז הספורט, הבדק ורישום הזכויות, כרוך בבחינת מערכת ההתחייבויות בין הצדדים השונים.

המבקשים טוענים שהבקשה נוגעת לפעולות הכונס אשר ממדר אותם מהבקשות הנוגעות אליהם המוגשות לביהמ"ש ודורש מהם לעמוד בהתחייבויותיהם, כאשר הדירות נמסרו לרוכשים במצב שאינו תואם את המפרט הטכני של חוזה המכר. עוד טוענים הם כי אין כל צורך בבירור עובדתי.