החלטה בתיק בשא 1352/07 - פסקדין

התובעת, חברה לניהול ואחזקת נכסים, הגישה תביעה בסדר דין מקוצר נגד הנתבעת, חברה בע"מ שהיא הבעלים של יחידה מס' 36 בקומה א' בניין מספר 1 במרכז נעמן, לתשלום חלקה של הנתבעת בהוצאות דמי האחזקה החל מיום 1.10.02 המסתכמים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית נכון ליום הגשת התביעה (6.4.06) בסך 33,114.66 ש"ח.

על פי כתב-התביעה חתמה הנתבעת ביום 11.8.95 עם חברת ד.ר. סער יעוץ וניהול השקעות בע"מ על הסכם ניהול לפיו התחייבה הנתבעת לשלם חלק יחסי בהוצאות אחזקת המרכז, עבודות טיפול, הפעלה שוטפת של הרכוש המשותף, וכו' (נספח א' - הסכם הניהול).

התובעת מונתה ע"י חברת סערלשמש חברת ניהול לביצוע העבודות המפורטות בהסכם הניהול כאמור במכתב חברת סער לנתבעת מיום 5.2.06 (נספח ב' - צילום המכתב).

התובעת המציאה לנתבעת דרישות לתשלום חלקה של הנתבעת בהוצאות דמי האחזקה, אך החל מיום 1.10.02 לא שילמה הנתבעת לתובעת את הסכומים המפורטים בסעי 6 א'-ט"ו לכתב-התביעה (דרישות תשלום - נספחים ג'-י"ז לכתב-התביעה).

החברה-הנתבעת הגישה בקשת רשות להתגונן הנתמכת בתצהיר מטעמה ובו היא טוענת בין היתר כי אין הסכם התקשרות בינה לבין התובעת, וכי נפלו פגמים במינוי המשיבה כחברת הניהול; כי החוזה הופר ע"י המשיבה עקב רמה נמוכה של אחזקת המבנה, מדרגות שבורות, תאורה חלשה במעברים, לכלוך תמידי בכניסה, צואת יונים, לכלוך עיזים, ולהבדיל, ניתוקי חשמל הנמשכים עת ארוכה. המבקשת ממשיכה וטוענת כי כל הליקויים הללו פגעו ופוגעים במוניטין המבקשת ובערך הנכס שרכשה במרכז; כי המשיבה דורשת סכומים מופרזים, וחישוב החשבונות מוטעה; וכן בגין אי-הפעלת מעלית.

הנני דוחה את הטענה בדבר אי קיום התקשרות בין התובעת לנתבעת.

בסעיף 4.1 להסכם הניהול נקבע באופן מפורש כי חברת ד.ר. סער יעוץ וניהול השקעות בע"מ (עמה חתמה המבקשת על הסכם ניהול), "רשאית להתקשר מפעם לפעם עם קבלנים ו/או קבלני משנה לרבות עם חברת או חברות ניהול אחרות לגבי ביצוע חלק מהשירותים ו/או כל השירותים שהחברה קיבלה על עצמה לפי הסכם זה". וכו'.

נספח ב' לכתב התביעה הוא מכתב מחב' סער למשיבה מיום 5.2.06 (לפני הגשת התביעה), בו מאשרת חב' סער כי החל מיום 1.8.95 המשיבה מנהלת עבורה את כל נושא האחזקה הניהולית של מרכז נעמן ... וכו'.

דרישות התשלום (נספחים ג'-י"ז לכתב התביעה) הוצאו למבקשת ע"י המשיבה, והמבקשת היתה מודעת היטב לכך כי המשיבה משמשת כחברת הניהול.

הסכם הניהול מיום 11.8.95 נחתם ע"י חברת סער מאחר שהיא היתה הבעלים שממנה רכשה המבקשת את הנכס, ולא נחתם עם המשיבה שקיבלה מהחברה את המינוי לניהול המבנה.

המשיבה באה בנעלי חב' סער ככל הנוגע לניהול ואחזקת המבנה, ועל כן מחוייבת המבקשת כלפיה בכיבוד הסכם הניהול.

מקובלת עלי עמדת ב"כ המשיבה, כי חובת התשלום של המבקשת עפ"י הסכם הניהול, שהמצהירה הודתה כי היא מכירה אותו, מתחלק לשני חלקים עיקריים.

בסעיף 9.3 להסכם נקבע כי המבקשת תהיה חייבת לשלם סך של 1.20 ש"ח לחודש בגין כל מ"ר של שטח היחידה המוחזק על ידה, וכי הסכום הנ"ל צמוד למדד המחירים לצרכן כשמדד הבסיס הינו מדד חודש יולי 1993, והסכום הנ"ל עומד כיום על סך של כ - 2.22 ש"ח למ"ר.

סעיף זה אינו קשור לתחזוקה, ועל פי המפורט בסעיף 2. א',ב',ג' לסיכומי ב"כ המשיבה, הרי בגין שטח של 104 מ"ר החל מיום 1.10.02 ועד ליום 30.6.06, עומד סכום זה על 12,000 ש"ח.

סעיף 9.4.1 להסכם הניהול מתייחס לחובת תשלום הוצאות בגין שירותים והוצאות כגון חשמל, ניקיון וכו', ברכוש המשותף אשר ישולמו ע"י כל המחזיקים ו/או הבעלים על פי שטחם היחסי.

בחקירתה הנגדית אישרה המצהירה כדלהלן:

"נכון שמאז שנת 02' לא שילמנו שקל כדמי ניהול ונכון שעפ"י הוראות הסכם הניהול אנו משלמים 1.20 ש"ח לכל מ"ר כמשהו קבוע וצמוד,  ובנוסף לכך את ההוצאות הכלליות שמתחלקות לפי שטחי העסקים של הדיירים".

אין למבקש טענה ממשית כנגד תשלום החוב הנוגע לשטח הנכס שבבעלותה,  וטענתה לגבי חישוב מוטעה של החשבונות היא סתמית וכללית.

הסכומים שנקבעו בסעיף 9.3 להסכם הם סכומים קצובים, והמבקשת לא העלתה גירסה חשבונאית נוגדת אשר תסתור אותם.