החלטה בתיק בשא 13372/06

פתח דבר

1.         לפניי בקשה לצו מניעה זמני, שתכליתו מניעת כל דיספוזיציה בשני מבנים המצויים ברחוב לילינבלום 13 בתל אביב, הידועים כחלקה 64 בגוש 7422 (להלן: "הנכס"), כפי שיפורט בהמשך.

            המשיבה 1, עילית נדל"ן א.פ. בע"מ (להלן: "המשיבה") היא הבעלים והמחזיקה בנכס. המבקשים הם חברי קבוצה בת 13 חברים, רובם אזרחים צרפתיים ותושבי צרפת (להלן: "המבקשים") אשר התקשרו ביום 28/9/05 בחוזה לרכישת הנכס מאת המשיבה (נספח ב' לבקשה, להלן: "החוזה"). ביום 6/4/06 שלחה המשיבה הודעה למבקשים שבה הודיעה להם כי אם לא ישלימו את מילוי חובותיהם על פי החוזה עד יום 1/5/06, יהא החוזה בטל (להלן: "הודעת הביטול", נספח א' לתשובת המשיבה). אין מחלוקת בין הצדדים כי המבקשים לא השלימו את מילוי התחייבויותיהם על פי החוזה עד ליום 1/5/06 וגם לא לאחר מכן.

            המבקשים טוענים, כי הסיבה לכך שלא עמדו בהתחייבויותיהם על פי החוזה נעוצה, בין היתר, בהתנהלותה של המשיבה, אשר לוקה  ברשלנות ובחוסר תום לב.

            בעקבות הודעת הביטול, משלא עמדו המבקשים בהתחייבויותיהם ובחלוף כחודש מיום היכנס הודעת הביטול לתוקף, התקשרה המשיבה ביום 8/6/06 בחוזה מכר חדש לרכישת הנכס עם משיבים 4 ו-5. אלה צורפו, לבקשתם, כמשיבים בבקשה שמלכתחילה הוגשה נגד המשיבים 1 - 3 בלבד, באשר אם תיענה הבקשה לא יוכלו לממש את חוזה המכר שנכרת עימם, ועל פי תנאיו של חוזה זה הוא יתבטל אם לא ניתן יהיה לביצוע בתוך 120 יום.

רקע עובדתי

2.         ביום 28/9/05 התקשרו המבקשים כאמור, באמצעות המבקשים 1 ו-2 כנאמנים, עם המשיבה בחוזה לרכישת מלוא הזכויות בנכס. עובר לחתימת החוזה ניהלה המשיבה משא ומתן עם קבוצת רוכשים נוספת שבראשה המשיבים 4 ו-5 שכונתה בידי הצדדים "קבוצת אלמוג" (להלן: "קבוצת אלמוג"), אך זה לא הבשיל לכדי חוזה חתום. עם זאת יצוין כי בחודש פברואר 2006 הגישה קבוצת אלמוג תביעה נגד המבקשים בגין הפרת חוזה מכר שלטענתה נכרת עימה לרכישת הנכס וניהול משא ומתן בחוסר תום לב (להלן: "התביעה").

בחוזה שבין המבקשים למשיבה התחייבו המבקשים לשלם סך של 1.8 מיליון דולר ארה"ב בתוספת מע"מ תמורת הנכס. בחוזה נקבע תנאי מתלה לתוקפו, והוא קבלת אישור שלטונות מיסוי המקרקעין בדבר ביטול עסקת מכר קודמת שנערכה בנוגע לנכס (סעיף 3.7.1 לחוזה, להלן: "התנאי המתלה").

סעיף 5.2 לחוזה מפרט את לוחות הזמנים לתשלום תמורת הנכס: בסעיף 5.2.1 נקבע כי עם חתימת החוזה ישלמו המבקשים סך 100,000 דולר ותוך 30 יום מחתימת החוזה ישלמו המבקשים סכום נוסף של 100,000 דולר, אשר יופקדו בנאמנות בידיו של עו"ד דוד אבולעפיה, הוא המשיב 2 בבקשה (להלן: "עו"ד אבולעפיה"); על פי סעיף 5.2.3, התחייבו המבקשים להעביר את סכום המע"מ בגין שני התשלומים הראשונים (שסכומם 200,000 דולר) עם התקיימות התנאי המתלה; בסעיף 5.2.6 נקבע כי המבקשים ישלמו למשיבה את יתרת התמורה (סך של 1.6 מיליון דולר) בתוספת מע"מ כדין בתוך 45 ימים ממועד התקיימות התנאי המתלה, זאת כנגד קבלת החזקה בנכס.

המשיבה מצידה התחייבה לחתום על המסמכים הדרושים כדי לאפשר למבקשים לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא ממוסד בנקאי, אך נקבע גם כי כספי ההלוואה ישלמו לשם ביצוע התשלום האחרון בלבד (ראו סעיף 7.1 לחוזה), בין אם כספי ההלוואה יהיו בסכום מלוא יתרת התמורה בסך 1.6 מיליון דולר ובין אם בסכום פחות מכך; ומשמע - שאותם כספים שלא ימומנו באמצעות הבנק ישולמו מן ההון העצמי של המבקשים, כפי ששולמו שני התשלומים הראשונים בסכום כולל של 200,000 דולר, וכתנאי למימון הבנקאי שכן נקבע כאמור שכספי ההלוואה ישמשו לתשלום האחרון.

ייאמר כבר עתה, כי על פי גרסת המבקשים - כפי שעולה מבקשתם ומחקירת עו"ד חטב, מי שייצגם והמצהיר מטעמם - כ-30% מהתמורה שבה התחייבו עבור הנכס, שהם כ-540,000 דולר בתוספת מע"מ, התכוונו המבקשים לממן מהון עצמי והמימון הבנקאי היה אמור להינתן בגין התשלום האחרון המהווה כ-70% מהתמורה, שהם כ-1,260,000 דולר בתוספת מע"מ. מכאן שבנוסף לשני התשלומים הראשונים בסך של 200,000 דולר ששולמו זה מכבר, התכוונו המבקשים לממן ממקורות עצמאיים שלהם כ-340,000 דולר נוספים, הכל בתוספת מס ערך מוסף (ראו: עמ' 4 לפרוטוקול, ש' 3 - 5).

בסעיף 9.1 לחוזה נאמר כי ביצוע התשלומים במועדם מהווה תנאי שהפרתו תיחשב להפרה יסודית של החוזה, למעט איחור של עד שבעה ימים בביצוע תשלום על חשבון התמורה (סעיף 9.4 לחוזה).

ביום 2/1/06 הודיעה עו"ד דנה גולן, עורכת דין במשרדו של עו"ד אבולעפיה המייצג את המשיבה (להלן: "עו"ד גולן") לבא כוחם של המבקשים, עו"ד מיכאל חטב (לעיל ולהלן: "עו"ד חטב") על כך שהתנאי המתלה התקיים (נספח ג' לתשובת המשיבה), וכי שומה על המבקשים לשלם את המע"מ בגין שני התשלומים הראשונים באופן מיידי כמתחייב מהחוזה. עוד הציעה עו"ד גולן לקבוע את יום 16/2/06 כמועד העברת החזקה ותשלום יתרת התמורה, בהתאם לתנאי בחוזה בדבר תשלום תמורת המכר בתוך 45 ימים מיום התקיים התנאי המתלה.

רק ביום 2/2/06, כחודש ימים לאחר הודעת המשיבה על התקיימות התנאי המתלה, פנה המבקש 2 אל ב"כ המשיבה וביקש לצרף את תשלום המע"מ לתשלום יתרת התמורה וכי התשלום יבוצע כנגד מסירת החזקה ביום 16/2/06 (ראו: סעיף 2.3.6 לתצהיר עו"ד גולן שניתן בתמיכה לתשובה; יצוין כי המכתב נקב בתאריך 15/2/06, אך אין מחלוקת כי הכוונה הייתה ל-16/2/06), והמשיבה נענתה לבקשה לדחיית תשלום המע"מ כאמור.

3.         אין מחלוקת כי ביום 16/2/06 לא שולמה יתרת התמורה בסך 1.6 מיליון דולר, וכי הסכום היחיד שהועבר במועד זה היה סכום המע"מ בגין שני התשלומים הראשונים (ראו סעיף 2.3.8 לתצהיר עו"ד גולן).

אין גם מחלוקת כי אף עד יום 6/4/06 המבקשים לא שילמו את יתרת התמורה, וזאת למרות ארכה נוספת שניתנה להם להעביר את יתרת הסכום עד ליום 5/4/06 (ראו נספחים ח'1, ח'2, ט'1, ט'2 לתגובת המשיבה לבקשה). ביום 6/4/06 הודיעה עו"ד גולן בשם המשיבה על ביטול החוזה בהודעת הביטול, אך בה בעת ניתנה למבקשים ארכה נוספת להשלים את התחייבויותיהם על פי החוזה, וזאת עד ליום 1/5/06. בסעיף 4 להודעת הביטול מציינת עו"ד גולן:

"לא מילאו מרשיך איזה מהתחייבויותיהם המפורטות לעיל, עד למועדים הנקובים לעיל, יהיה ההסכם בטל ומבוטל החל ממועד הביטול [1/5/06 - ע.ב.] והודעת ביטול נוספת לא תשלח."

                אין מחלוקת כי עד 1/5/06 לא הועבר למשיבה מלוא סכום התמורה. לטענת המבקשים, נעשה ניסיון להעביר חלק מן התמורה, אך ניסיון זה לא צלח בשל מספר חשבון שגוי שהעבירה להם המשיבה.

עו"ד חטב נחקר בנוגע להעברת כספים עובר ליום 1/5/06, אך מתשובתו לא ניתן ללמוד כי ניסיון כזה אמנם היה: בעת שנשאל על כך בחקירתו הנגדית השיב: "אני לא העברתי כלום" (עמ' 8 לפרוטוקול, ש' 14), וכאשר חזר ונשאל בעניין בחקירה החוזרת, השיב: "הלקוחות שלי ניסו להעביר כספים לפני 1/5/06, כך לפי מיטב ידיעתי, על פי פרטי החשבון שקיבלתי מעו"ד גולן" (עמ' 9, ש' 13 - 14). יוער עוד כי לא הוצגה כל אסמכתה לניסיונות כאלה להעביר את כספי התמורה לפני יום 1/5/06.