החלטה בתיק ברע 556/05

1.         המבקשים 1 ו-2 רכשו דירה מהמשיבה בבניין שנבנה על ידה בערד.

            המבקשת 3 הינה נציגות הבית המשותף של אותו הבניין.  

בתביעה שהגישו המבקשים כנגד המשיבה בבימ"ש קמא, תבעו הם ממנה פיצוי כספי בגין ליקויי הבניה הנטענים של המשיבה בדירת המבקשים 1 ו-2, וכן בגין ליקויי הבניה ברכוש המשותף של הבניין.

בימ"ש קמא מינה מומחה לבדיקת הליקויים הנטענים, אולם סייג את כתב המינוי לבדיקת הליקויים בדירת המבקשים בלבד ולא כלל במינוי את בדיקת הליקויים הנטענים ברכוש המשותף.

המבקשים פנו בבקשה לביהמ"ש לתקן כתב המינוי על דרך הכללת הרכוש המשותף בבדיקה עליה הצטווה המומחה.

בהחלטה נשוא בקשה זו, מיום 3.2.05 [שקדמו לה בקשות ביניים רבות], דחה בימ"ש קמא [כב' השופטת וולפסון] את בקשת המבקשים.

זאת מתוך הנימוק לפיו "נציגות בית משותף" בתור שכזו היא אמנם "בעלת סמכויות בשאלת האחזקה של הרכוש המשותף וניהולו, אך לא בתביעה לאכיפת חוזי המכר בין בעלי הדירות לחברה הקבלנית".

מתוך נימוק זה החליטה כב' השופטת וולפסון כי "כתב המינוי לא יתוקן. היה וב"כ המבקשים [1 ו-2 - י.א.] יבקש לבדוק את הרכוש המשותף רק עבור חלקו היחסי של מרשיו [מבקשים 1 ו-2 הנ"ל - י.א.] - תיעתר הבקשה...".

            בבקשה זו שבפני עותרים המבקשים לקבלת רשות לערער כנגד אותה ההחלטה.

2.         לאחר עיון בבקשה ובתגובת המשיבה על נספחיהן, החלטתי לדון בבקשה כבערעור, כאילו ניתנה הרשות לכך.

משמעותה בפועל של החלטת בימ"ש קמא הינה למעשה דחיה על הסף של התובענה ככל שעניינה בתביעת ליקויי הבניה ביחס לרכוש המשותף כפי שהיא נתבעת ע"י נציגות הבית המשותף - לאמור, דחית תביעתה של המשיבה [הנציגות] על הסף.

במישור הדיוני, ובסדר הדין הראוי, לא ינתן סעד דראסטי שכזה ע"י הערכאה הדיונית מבלי שנתבקשה כלל לכך ע"י בעל הדין שכנגד.

זאת ועוד. בימ"ש קמא ביסס הנמקתו על דברים שנפסקו מפי כב' השופט י. טירקל ברע"א 2735/99 פד"י נ"ה (3) 436.

ברם, השאלה שנדונה באותו העניין היתה בדבר עצם מעמדו המשפטי הנפרד, אם בכלל, של הטוען לדיירות מוגנת שהוגדר בהסכם כ "ציבור מתפללי בית כנסת פלוני" - סוגיה שאינה משליכה לעניין דנן.

"נציגות בית משותף" לעומת זאת הינה לכל הדעות אישיות משפטית, הזכאית לתבוע ולהתבע, באותם נושאים שהוסדרו לעניין זה בחוק המקרקעין, ובכללם ליקויים ברכוש משותף הקשורים קשר הדוק ובלתי נמנע מהחזקת אותו רכוש משותף.

גם אם נניח כי אין הנציגות באה בנעלי רוכשי היחידות בבניין עפ"י הסכמי הרכישה, לעניין פגיעה או ליקוי ברכוש המשותף [וכשלעצמי איני סבור כך], אין בכך לשלול - ובוודאי שלא על הסף - את זכותה ומעמדה של הנציגות לתבוע בגין ליקויים ברכוש המשותף אם מכח דיני הנזיקין, אם מכח דיני השליחות ואם מכח דיני החוזים.

בירורה של זכות שכזו, בכל אחת משלוש הפרופוזיציות הנ"ל, כרוכה מעצם טיבה בבחינת הליקויים והנזקים הנטענים, מערך החוזים שבין הרוכשים לקבלן, היקף הסמכתה של הנציגות ו/או הרשאתה ע"י הדיירים, ועוד - וכל אלה תוך בירור התביעה לגופה.

גם אילו היתה מוגשת בענייננו בקשה של המשיבה לדחיה על הסף של תביעת המבקשת מס' 3 [הנציגות] כנגדה, הרי שבהינתן הנ"ל נראים הדברים שהיתה נדחית.

על אחת כמה וכמה כשבקשה שכזו לא הוגשה כלל ע"י הנתבעת [המשיבה].