החלטה בתיק ברע 2457/05

בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט לשכירות בכפר סבא בת"ש 7730/04 (כב' השופט דוד גדול) מיום 31.05.05, לפיה בוטלה תניה בחוזה שכירות שנערך בין המשיבה לבין אביה המנוח של המבקשת 2.

הרקע

העובדות הרלוונטיות לענייננו כפי שתוארו בהחלטת בית המשפט קמא הן כדלקמן.
בין אביה של המשיבה 2, מר מרדכי לוטרינגר ז"ל, לבין המשיבה נחתם ביום 04.12.1965 חוזה שכירות. משנפטר המשיב, הפכו המבקשת 2 ואישה- המבקש 1 לבעלי הזכויות במקרקעין. המשיבה הגישה לבית המשפט קמא תובענה, ובה עתרה ליתן לה רשות להעביר את זכויותיה כדיירת מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 (להלן: "החוק") לדייר המוצע על ידיה. לבקשה צורפו תצהירי המשיבה והדייר המוצע, ומהם עולה כי הוא מוכן לשלם כנגד העברת הזכויות וקבלת החזקה בדירה סך בשקלים השווה ל-65,000$ כדמי מפתח, וכי היא מוכנה לקבל את הסכום, ומעוניינת לחלוק אותו עם המבקשים בהתאם להוראות החוק.

במהלך הדיון בבית המשפט קמא, עלתה שאלה מקדמית לגבי תוקפו המחייב של סעיף 1 להערות שבחוזה, הקובע: "לא נתקבל שום דמי מפתח ולא ישולם שום דמי מפתח בעת עזיבת הדירה". נפקותו של סעיף זה מוטלת בספק נוכח הוראות סעיף 83 לחוק, והסעיפים אליהם הוא מפנה. בסופו של יום, ולאחר לבטים רבים, קבע בית המשפט קמא כי דין התניה שבחוזה להתבטל אל מול הוראות החוק, ומכאן הבקשה לרשות ערעור שבפני.

טענות הצדדים

בבקשה ובדיון שהתקיים בפני חזר ב"כ המבקשים וטען כי הוראת סעיף 83 לחוק באה לקבוע אך ורק חלוקה אריתמטית, ואינה באה לקבוע את עצם זכותו של דייר לקבלת דמי מפתח. ב"כ המבקשים אף ביקש לאבחן מקרה זה מ ע"א 3/61 ליכטיגשטיין נ' פומפן, פ"ד טו (2) 1200, (להלן: "עניין ליכטיגשטיין") עליו הסתמך בית המשפט קמא בהחלטתו. טוען ב"כ המבקשים כי שם, בשונה מענייננו, מדובר היה בחוזה שנכרת קודם לחקיקתו של חוק דמי מפתח, תשי"ח-1958, וכי התוצאה אליה הגיע שם השופט ברנזון נבעה דווקא מרצונו לקיים את ההסכם שבין הצדדים, ולא לבטלו.

מנגד, טוען ב"כ המשיבה כי הוראת החוק ברורה, וכי ההלכה שנקבעה בפסק הדין בעניין ליכטיגשטיין זכתה לאישור נוסף בפסק דין מאוחר יותר (אף הוא מפי השופט ברנזון) שניתן ב ע"א 576/75 "פיתוח" חברה למימון ולהשקעה נ' גולדה רוטבלט, פ"ד ל (2) 162.

דיון

הוראת החוק שעל פרשנותה חלוקים הצדדים הינה סעיף 83 לחוק, הקובע:

"היה המושכר דירה ולפני תשי"ח נעשה חוזה או הסכם בנוגע לדמי מפתח או להעברת המושכר, יחייב המוסכם את הצדדים וחליפיהם על אף האמור בסעיפים 75 עד 80; נעשה חוזה או הסכם כאמור לאחר תשי"ח, יחולו הוראות סעיפים 75 עד 80 על אף המוסכם".

לטענת ב"כ המבקשים: "מתוך השוואת שני חלקיו של סעיף 83 ניתן להגיע למסקנה כי ההנחה הבסיסית להוראות החלק השני של הסעיף (כאשר נעשה חוזה לאחר תשי"ח) היא כי שולמו דמי מפתח". ומדוע? מסביר ב"כ המבקשים כי המועד תשי"ח בא לציין, למעשה, את חקיקתו של חוק דמי מפתח, תשי"ח-1958, (להלן: "חוק דמי מפתח") אשר מיסד והסדיר את חלוקת דמי המפתח. לכן, לגבי התקופה שלאחר חקיקת חוק דמי מפתח יצא המחוקק מנקודת הנחה כי דמי המפתח שולמו, ולכן יש לקבוע את הסדר חלוקתם בין בעל הבית והדייר, כך שהדייר לא יצא מקופח.

אין בידי לקבל טיעון זה. המקור לסעיף 83 הוא בסעיף 11 לחוק דמי מפתח, שנוסחו, בשינויים המחויבים כמובן, זהה לנוסחו של סעיף 83. למען הסר ספק, יובא להלן נוסח הסעיף (ספר החוקים 261, תשי"ח, בעמ' 179):

"היה המושכר דירה, ולפני תחילת חוק זה נערך חוזה או הסכם בנוגע לדמי מפתח או להעברת המושכר, יחייב המוסכם את הצדדים וחליפיהם על אף האמור בסעיפים 3 עד 8; נעשה חוזה או הסכם כאמור לאחר תחילת חוק זה, יחולו הוראות הסעיפים 3 עד 8 על אף המוסכם".

כעולה מדברי ההסבר להצעת החוק (הצעות חוק 336, תשי"ח, בעמ' 151), חוק דמי מפתח לא רק מיסד והסדיר את חלוקת דמי המפתח, אלא בא לתקן מצב משפטי אשר לא עלה בקנה אחד עם המציאות הקיימת עובר לחקיקת החוק, עת מוטל היה איסור על תשלום דמי מפתח, ודייר ששילם דמי מפתח זכאי היה לתבוע את השבתם מן המשכיר. אלא מאי? מצויות היו דרכים רבות וכשרות לעקוף הוראות אלו. ועדה ציבורית שמונתה על ידי שר המשפטים ביום 16.09.1956 נתבקשה לברר האם יש מקום להסדיר את עניין דמי המפתח בכללותו, וחוק דמי מפתח התבסס, במידה רבה, על מסקנותיה אלו. כך, נקבעו בחוק שורת הוראות מהותיות (בפרקים השני והרביעי) כמו גם פרוצדוראליות (בפרק השלישי).

כותרתו של הפרק השני, שהוא הרלוונטי לענייננו, הינה "הזכות לדמי מפתח וחלוקתם" (ספר החוקים 261, תשי"ח, בעמ' 178). כפי שצוין לעיל, ההוראות הכלולות בו - בעניין עצם זכותו של הדייר היוצא את המושכר לקבל חלק מדמי המפתח, ובעניין המדרג לחלוקתם - סווגו כהוראות מהותיות. בין הוראות אלו, מצוי סעיף 5 לחוק דמי מפתח, ולפיו זכאי דייר יוצא שלא נתן דמי מפתח לחלק בדמי המפתח, וזאת על פי המדרג הקבוע בסעיף. הוראת סעיף 5 הנ"ל, הינה הורתו של סעיף 77 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972, הקובע בסעיף קטן (ב):

"77. חלקו של דייר יוצא שלא נתן דמי מפתח

...

(ב) דייר יוצא שלא נתן דמי מפתח בעד המושכר והחזיק בו יותר מחמש שנים, יהיה חלקו בדמי המפתח לפי כללים אלה:

(1) החל להחזיק בו אחרי תשי"ח - ששים אחוזים;         

(2) החל להחזיק בו לפני תשי"ח - ששים וששה ושני שלישי אחוזים".

מכאן, שלא ניתן לקבל את טיעונו של ב"כ המבקשים, כי המחוקק יצא מנקודת הנחה לפיה בתקופה שלאחר חקיקת החוק שולמו דמי מפתח. נהפוך הוא. המחוקק היה ער לאפשרות כי דייר יוצא כלל לא שילם דמי מפתח, ואף על פי כן קבע מדרג ספציפי ונפרד לזכותו של דייר כזה לחלק מדמי המפתח, הן בהוראות חוק דמי מפתח והן בהוראות חוק הגנת הדייר.