החלטה בתיק א 32435/05

1.         התובעת מכרה לנתבעים דירה ברח' עלומים 8 ברמת גן, לפי חוזה מכר מיום 15.9.2003 ( להלן: "החוזה"). מחיר הדירה היה 275,000 דולר. סך של 55,000 דולר שולם במעמד החתימה. בס' 3.2 לחוזה נקבע כי יתרת התמורה בסך של 220,000 דולר תשולם עד ליום 23.10.2003 כנגד מסירת החזקה בדירה לנתבעים והמצאת כל האישורים הדרושים מהתובעת לצורך רישום הזכויות על שם הנתבעים והכוללים בין היתר אישור מס שבח, אישור עיריה יפוי כח בלתי חוזר ואישר מנהל מקרקעי ישראל. בס' 11.1 לחוזה נקבע כי במידה ולא יהיה ניתן להמציא את המסמכים הנ"ל עד ליום 23.10.2003, בשל סמיכות המועדים, יפקידו הנתבעים סך של 35,000 דולר מתוך התשלום בסך 220,000 דולר בידיו הנאמנות של בא כוחם, עו"ד אופיר רחבי, והלה יעביר לידי התובעת את כספי הנאמנות מיד עם קבלת כל האישורים הנ"ל.

2.         ביום חתימת החוזה נחתם חוזה נוסף, חוזה שכירות, לפיו השכירה התובעת לנתבעים את הדירה החל מיום 16.9.2003 ועד ליום 23.10.2003, וזאת משום שהנתבעים היו נאלצים להכנס למגורים בדירה באופן מיידי. הכוונה היתה איפוא שחוזה השכירות יעמוד בתקפו עד ליום תשלום יתרת התמורה לפי החוזה.

3.         אין חולק כי בפועל שילמו הנתבעים לתובעת עד ליום 23.10.2003 סך של 119,568 דולר בלבד, וכן סכום נוסף של כ- 1,140 דולר על פי חוזה השכירות. התוצאה היא שנותר חוב בסך של 155,432 דולר לפי חוזה המכר.

4.         הנתבעים המשיכו להתגורר בדירה. ביום 22.10.2003 נחתמה תוספת להסכם השכירות ולפיה הוארך חוזה השכירות עד ליום 22.11.2003. ביום 23.2.2004 נחתמה תוספת שניה להסכם השכירות, ולפיה הוארכה תקופת השכירות עד ליום 22.4.2004.

5.         ביום 4.4.2004 שילמו הנתבעים לתובעת סכום של 171,570 ש"ח וביום 6.5.2004 שילמו סך של 369,927 ש"ח.

6.         ביום 10.2.2005 העביר הנאמן לידי התובעת תשלום בסך של 152,608 ש"ח, שווה ערך ל- 34,842 דולר.

7.         התובעת טוענת כי הנתבעים הפרו את החוזה הפרה יסודית ועל כן היא זכאית לפיצוי מוסכם בסך השווה ל- 20,000 דולר. בנוסף היא טוענת כי הנתבעים עודם חייבים לה סך של 10,214 ש"ח בגין הפרש מחיר שלא שולם  וסך של 14,970 ש"ח בגין כספי הנאמנות שלא הועברו במלואם, בצירוף הפירות. מכאן התביעה, שהוגשה בסדר דין מקוצר.

8.         הנתבעים טוענים כי בסמוך ליום 23.10.2003 הציעה להם התובעת להאריך את תקופת השכירות מכיוון שהעדיפה לדחות את סיום עניניה במס שבח ולדחות בהתאם את מסירת מסמכי הדירה. על כן, שונה בהסכמה לוח הזמנים למימוש הסכם המכר, והא ראייה, התובעת לא באה אליהם בדרישות כספיות ואף חידשה את הסכם השכירות מעת לעת. על כן אין היא יכולה כעבור שנתיים ימים לטעון כי חוזה המכר הופר.

9.         טענת הנתבעים אינה עולה בקנה אחד עם הוראת ס' 26 לחוזה, בה נקבע כי " כל שינוי ו/או תיקון ו/או תוספת להסכם זה יערכו בכתב ויחתמו ע"י הצדדים, שאם לא כן לא יהא להם תוקף." בחוזי השכירות אין למצוא מילה וחצי מילה בענין שינוי המועדים לתשלום לפי חוזה המכר.

            זאת ועוד, הטענה מוקשית על פניה, שכן בס' 11.1 לחוזה נקבע כי איחור במסירת המסמכים על ידי התובעת יגרום לכך שהנתבעים יעבירו מתוך התשלום האחרון סך של 35,000 דולר לידי הנאמן, לאמור, עדיין הוטלה עליהם החובה לשלם לתובעת סך של 185,000 דולר, ועל כן לא צריך היה להיות לתובעת אינטרס כלשהו להסכים לשנות את לוח התשלומים לפי החוזה, גם אם טרם סיימה להסדיר את ענייניה מול שלטונות המס, שהרי בכל מקרה היא היתה אמורה לקבל לידיה סך של 185,000 דולר.

            נזכיר כי איחור בביצוע התשלום לפי החוזה מהווה הפרה יסודית של החוזה, המזכה את התובעת בפיצוי מוסכם בסך 20,000 דולר (ראה ס' 3.2, 15.1 ו- 24 לחוזה).

            לכאורה די היה בכך כדי להביא לדחיית הטענה, בהיותה גובלת בהגנת בדים. דא עקא, לפי ס' 15.1 לחוזה תנאי מוקדם לפיצוי המוסכם הוא משלוח מכתב התראה בו תינתן לנתבעים האפשרות לתקן את ההפרה תוך 10 ימים. מכתב דרישה כזה לא צורף לכתב התביעה ולא נסתרה טענת הנתבעים כי לא קיבלו דרישה כזו. על כן, תינתן רשות להגן בענין זה.

10.        הנתבעים טוענים כי כל טענה לגבי כספי הנאמנות צריכה להיות מכוונת כלפי הנאמן, עו"ד רחבי, ולא כלפיהם. לטענתם, הפקידו בידי הנאמן ביום 16.10.2003 סך של 30,000 דולר. את היתרה, סך של 5,000 דולר, הפקידו לדבריהם בידי הנאמן רק ביום 6.5.2004 (ע' 2 לפרוטוקול). גם ההפקדה המאוחרת מהווה לכאורה הפרה של החוזה, אך הפרה זו אינה מוגדרת כהפרה יסודית המזכה בפיצוי המוסכם, שכן חובת ההפקדה מעוגנת בס' 11 לחוזה, שאינו מוגדר כסעיף עיקרי בחוזה.

11.        באשר ליתרת החוב הנטענת על ידי התובעת, התחשיב שערכה מבוסס על חישוב הפרשי הצמדה וריבית, אך בחוזה נקבע מנגנון אחר לחישוב- ריבית דולרית (ס' 20 לחוזה). לכך יש להוסיף את העובדה שאם אכן היתה הסכמה לדחות את מועדי התשלום, ממילא אין מקום לחייב את יתרת החוב בריבית. על כן תינתן רשות להגן בענין זה.

12.        לענין כספי הנאמנות שהעביר הנאמן לידי התובעת, לכאורה יש בסיס לטענת הנתבעים כי בענין זה יצאו ידי חובתם בכך שהעבירו כספים לנאמן, ואם הנאמן לא השקיעם כראוי, יש לפנות בטענות אליו. נציין כי בס' 11.1 לחוזה נקבע שהנאמן יפעל בכספי הנאמנות בהתאם להוראות התובעת, כך שאם היתה לה הסתייגות מאופן השקעתם, יכולה היתה ליתן לו הוראות מתאימות. לפיכך תינתן רשות להגן בענין זה.

13.        לנתבעים טענות קיזוז בגין ליקויי בניה בדירה. טענות אלה נתמכות בחוות דעתם של מומחים והיוו בסיס לתביעה נזיקית שהנתבעים הגישו נגד התובעת בתיק אחר. עלות התיקונים מוערכת בסכום של 32,270 ש"ח וירידת ערך הדירה מוערכת ב- 38,775 ש"ח. יש ליתן רשות להגן בטענה זו.

14.        אין ליתן רשות להגן בטענה לפיה התובעת היא שכביכול חבה בתשלום הפיצוי המוסכם. האיחור בהמצאת מסמכי מס השבח לא הוגדר כהפרה יסודית של החוזה, אלא הוגדר בס' 3.2 לחוזה כתנאי לכך שהנתבעים ישלמו לתובעת את התשלום האחרון. ס' 11 לחוזה שקבע כי על התובעת למסור לנתבעים אישורי מס שבח ואישורים נוספים עד ליום מסירת החזקה, לא הוגדר כסעיף שהפרתו מזכה בפיצוי מוסכם. ס' 7 לחוזה, עליו מתבססים הנתבעים, הוא סעיף הכולל הצהרות שלהם ולא של התובעת לגבי מצבה של הדירה, כך שברור כי לא ניתן לייחס לתובעת את הפרתו.

15.        סוף דבר, ניתנת רשות להגן בטענות שפורטו לעיל. ישיבת קדם משפט תתקיים ביום 9.3.2006 בשעה 11:30.

16.        המזכירות תשלח ההחלטה לצדדים.