בש"א, א
בית משפט השלום תל אביב-יפו
|
18280-07,156975-07
07/10/2007
|
בפני השופט:
צבי כספי
|
| - נגד - |
התובע:
1. רו"ח אביאל יורי
2. רו"ח בר שאן טל
|
הנתבע:
פרידמן חכשורי חברה להנדסה ובניה בע"מ
|
|
עניינה של החלטה זו הוא בבקשתה של הנתבעת למחוק את תביעת התובעים, רואי חשבון במקצועם, על הסף בהעדר עילת תביעה, לפי תקנה 100(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984 (להלן: "תקנות סד"א").
בהתאם לאופייה של הבקשה ולסעד המבוקש בה, אין לבחון נושאים חיצוניים לכתב התביעה ושאלת קיומה של עילת התביעה או העדרה תבחן על פי כתב התביעה עצמו, ולבדו תוך התייחסות לאמור כמוכח [ ע"א 280/84 אברהם עפרי נ. מדינת ישראל, פד"י מ3 עמ' 358; ע"א 788/86 ויטוריו חסון ואח' נ. פרברים בע"מ ואח', פד"י לא2 עמ' 667 ].
עוד יאמר, באותו הקשר דברים כי "...יש מקום לדחות תביעה על הסף, מקום שבית המשפט נוכח לדעת, שהתובע לא יכול להצליח בתביעתו, נוכח כישלונו בשאלה המשפטית המכרעת..." [ ע"א 50/89 פרופ' רות לויטן נ. פרופ' חיים אילתה ואח' פד"י מה4 עמ' 18 בעמ' 26 ].
על פי עקרונות אלה, נראה אכן כי כתב התביעה שמבוקש למחקו במקרה זה, בהעדר עילת תביעה, ראוי למחיקה.
המדובר הוא בתביעה לשכ"ט בגין תיווך בעסקת מכר מקרקעין, שתיווכו התובעים או מי מהם בעבור הנתבעת ודרישתם היא לתשלום שכ"ט בשיעור של 1% משווי אותה עסקה כפי התחייבות הנתבעת לתשלום שניתנה על גבי שני מסמכים, המכותרים כ"הסכם שכר טרחה" מהמועדים 12.2.06 ו 14.2.06 והמפרטים את שמות הרוכשים הפוטנציאלים של נכס הנתבעת שהוצגו להם על ידי התובעים.
בטיעוניהם אין התובעים חולקים על כך שאם אכן ביצעו עבור הנתבעת עסקת תיווך, אין הם זכאים לשכ"ט בגין כך בהתחשב בהוראות סעיפים 2(א) ו 14(א)(1) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1996 [ להלן: "חוק המתווכים" ] לפיהן נאסר העיסוק בתיווך מקרקעין על מי שאין בידיו רשיון הולם (ואין טענה בפי התובעים כי היה בידיהם רשיון כזה) וכן נקבע כי מי שלא היה בידיו רשיון כאמור, לא יהיה זכאי לתשלום דמי תיווך [ ראה לדוגמא, פסק דינו של כב' השופט רחמים כהן, בתיק אז' (ת"א) 46665/05 מוריס אשכנזי נ. מגדלי הדר אפקה בע"מ, פורסם באתר "נבו" ].
עיקר טענת התובעים היא שפעולותיהם עבור הנתבעת לא היו פעולות תיווך אלא יעוץ וטיפול ב"עסקה פיננסית" הכוללת גם "היבטי מקרקעין" [ פיסקה שלישית בעמ' 3 לתגובת התובעים לבקשה ופיסקה אחרונה בסעיף 6 לאותה תגובה וכן סעיפים 7, 8 ו 11 לכתב התביעה ].
מהותה של אותה "עסקה פיננסית" שטוו התובעים לטענתם עבור הנתבעת או נתנו לה יעוץ בעניינה הוא בכך שהנתבעת מכרה את הנכס לרוכש תמורת 5.4 מליון דולר וזה השכיר לה את הנכס לתקופה של עשר שנים בתמורה לדמי שכירות בשווי של
כ - 10% מעלות הרכישה לתקופה של עשר שנים והנתבעת הייתה אמורה להפקיד ערבות בנקאית על סך של 1.1 מליון דולר.
לעסקה די פשוטה זו, קוראים התובעים בצורה מתיפייפת (שלא להשתמש בביטויים יותר חריפים) "עסקה פיננסית אטרקטיבית".
אין בטענות התובעים כל ממש; העסקה היא עסקת תיווך במקרקעין המוסווית או מנסה להיות מוסווית, באופן גס ובלתי מוצלח, כעסקה מסוג אחר.
אלא שגם התובעים עצמם מציינים במפורש, בסעיף 6 לכתב התביעה, שהיה זה מנהל הנתבעת אשר התווה בפניהם את קווי המתאר העיקריים של אותה "עסקה פיננסית אטרקטיבית" וביקש מהם למצוא משקיע אשר ירכוש את הנכס ויחכיר אותו בצמוד לקנייתו לנתבעת.
בסעיף 8 לכתב התביעה הם מציינים גם שאת שכר טרחתם הם יקבלו לא רק עבור בניית העסקה הפיננסית המפוארת אלא גם בגין מציאת המשקיע.
כשלעצמי, די בכך שחלק עיקרי של פעילות התובעים היה במציאת המשקיע (לעסקה המיוחדת אותה בנו כביכול) והפגשתו עם הנתבעת כדי להעמידם במקום של מי שעשה עסקת תיווך, בין אם נלוו לה אלמנטים נוספים ובין אם לאו [ ראה לעניין זה הגדרת הביטוי "תיווך במקרקעין" בסעיף 1 לחוק המתווכים ].
לטעמי, המדובר הוא בעסקת תיווך שנלוו לה, אולי, אלמנטים נוספים: קרי התובעים הציגו לרוכשים הפוטנציאלים את עיקרי העסקה (כמו כל מתווך) שאולי היו שותפים בבנייתה.
אני ער לכך שבפסק הדין ע"א (חיפה) 3166/04 הורביץ אביהו ואח' נ. מרגלית יואל, פורסם באתר "נבו", אליו הופניתי על ידי ב"כ התובעים הגיע בית המשפט המחוזי בחיפה למסקנות אחרות, אולם אלה, לטעמי ובכל הכבוד, מוטעות.
לגישתי, עסקה יכולה להיות מורכבת (ובמקרה זה שלפני אין היא מורכבת כלל ועיקר) וכוללת אלמנטים כאלה ואחרים אך אם בכלל הדברים נעשתה פעולה המגודרת בחוק המתווכים גם פעולה שהיא "תיווך במקרקעין", אין המתווך או קושר העסקה או יהיה תיאורו אשר יהיה, זכאי לשכר, לפחות לא עבור אותו חלק שהוא תיווך במקרקעין.
השאלה אם ראוי אותו גורם ל"שכר ראוי" בגין פעולות אחרות היא שאלה של עובדה הקשורה בנסיבות כל מקרה ומקרה ולעניין זה אין טענה בכתב התביעה, מה עוד שהוא הוגש ב"סדר דין מקוצר" לסכום קצוב ונסמך על הסכמי שכר הטרחה, שאין בהם כל הפרדה בין שירותי התיווך ובין השירות של בניית ה"עסקה הפיננסית" המיוחדת, שכלל איננה נזכרת באותם הסכמים.
אני מקבל על כן את הבקשה ומוחק את התביעה על הסף.