החלטה בעניין תכנית 503-0585877 גב/659 - הודעה לפי סעיף 77 ו-78 דרך בן גוריון

1. הערר שבפנינו הוגש לפי סעיף 78(ב) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק) על החלטת המשיבה 1 (להלן: הוועדה המחוזית) מיום 31.5.21, להאריך את תוקף התנאים המגבילים שקבעה לפי סעיף 78 לחוק לאחר שפרסמה הודעה לפי סעיף 77 לחוק בדבר הכנת תכנית 503-0585877 בדרך בן גוריון בגבעתיים (להלן: התכנית).

הרקע הסטטוטורי הרלוונטי

2. עיריית גבעתיים מקדמת תכנית מתאר להתחדשות עירונית במזרח העיר, הכוללת הריסה ובינוי אינטנסיביים. תכנית זו אמורה לחול, בין השאר, על רחוב דרך בן גוריון - דרך ראשית ומרכזית בעיר גבעתיים. אין חולק על חשיבות התכנית ועל הנחיצות שלה, ובעניין זה הסכימו כל הצדדים שבפנינו.
3. כדי למנוע את סיכול תכנית המתאר בתקופת הביניים עד להפקדתה, פנתה המשיבה 2 (להלן: הוועדה המקומית) ביום 11.9.17 לוועדה המחוזית לפי סעיף 77 לחוק וביקשה ממנה לפרסם הודעה על דבר הכנת התכנית, וכן לקבוע תנאים מגבילים לפי סעיף 78 לחוק.
4. ביום 18.12.17 דנה הוועדה המחוזית בבקשה והחליטה לפרסם הודעה ולקבוע תנאים מגבילים לפי סעיפים 77‑78 לחוק (להלן: המגבלות). ההודעה פורסמה בילקוט הפרסומים ביום 11.1.18. התנאים שנקבעו בהחלטת הוועדה המחוזית היו כדלהלן:

"1)  תותר הוצאת היתרי בניה לחיזוק מבנים קיימים ללא תוספת בניה, להנגשה ולבטיחות בלבד.

2)   לא תותר תוספת שטחי בניה מכוח תמא/38, לרבות תוספת ממ"ד.

3)   לא תותר תוספת בניה או הריסה ובניה מחדש מכח תב"עות מאושרות.

4)   הבקשות להיתר שהוחלט בוועדה המקומית להחריגן מתחולת ההגבלות לפי סעיף 78 לחוק וזאת עד למועד החלטה זו, יבחנו ע"י לשכת התכנון ויוצגו לוועדה המחוזית לאחר בחינה."

5. ביום 15.4.18 ביקשה הוועדה המקומית להוציא מתחם מסוים מחוץ לאזור המגבלות. הוועדה המחוזית דנה בבקשה זו ביום 30.4.18, והחליטה לצמצם את המגבלות בדרך שתאזן בין החשש מסיכול התכנית לבין בקשות חוזרות ונשנות שהופנו אליה להחרגת מבנים ספציפיים מתחומן. הוועדה המחוזית החליטה אפוא לתקן את ההודעה, להאריך את תוקף התנאים עד ל-3 שנים ממועד החלטתה, וכן לתקן את התנאים המגבילים כדלהלן:

"1)  תותר הוצאת היתרי בניה לחיזוק מבנים קיימים ללא תוספת בניה, להנגשה ולבטיחות בלבד.

2)   לא תותר תוספת שטחי בניה מכוח תמא/38, לרבות תוספת ממ"ד.

3)   לא תותר תוספת בניה או הריסה ובניה מחדש מכח תכניות מאושרות.

4)   התנאים לפי הודעה זו לא יחולו על מגרשים ביעוד מבנים ומוסדות ציבור ושצפ"ים.

5)   התנאים לפי הודעה זו לא יחולו על מתחמים שבהם יש תכנית מאושרת מפורטת להתחדשות עירונית שאושרה אחרי יום 30/5/2016.

6)   התנאים לפי הודעה זו לא יחולו על בקשות להיתר שהוחלט לאשרן עד ליום 18.12.2017, הוא יום החלטת הועדת המחוזית.

7)   יותרו שינויים שאינם מהווים תוספת בניה."

6. על החלטת הוועדה המחוזית לפרסם את המגבלות הוגשו עררים שונים (עררים 27/18, 27.1/18, 27.2/18). ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית דנה בעררים ביום 4.10.18. ביום 9.10.18 החליטה הוועדה לקבל את העררים בעיקרם וצמצמה את המגבלות בדרכים שונות (שנפרט להלן).
7. בין לבין, ביום 8.10.18 ערכה הוועדה המחוזית דיון חוזר על מנת לשקול הקלה במגבלות, והחליטה להתיר חיזוק מבנים קיימים ללא תוספת בנייה אף כאשר הדבר לא נעשה לצרכי הנגשה או בטיחות. הוועדה המחוזית הבהירה כי לשיטתה, "כל החלטה אחרת מהווה סיכול של תהליך ההתחדשות העירונית". זאת, שכן הערים במטרופולין תל אביב, וגבעתיים בפרט, הן ערים צפופות ביותר, והצורך בהרחבת מדרכות ובהוספת שצ"פים ושב"צים יכול להיות ממומש רק באמצעות תכניות פינוי בינוי. הוועדה המחוזית קבעה כי היא רואה "חשיבות מכרעת" בשמירה על האפשרות למימוש התחדשות עירונית בערים אלו, ועל כן סבורה שאין לאפשר כל תוספת בנייה במבנים הקיימים, שכן אלה יסכלו את ההיתכנות הכלכלית והתכנונית לביצוע התחדשות עירונית מורכבת. הוועדה המחוזית הוסיפה שאם תאושר תוספת בנייה, יגדל סך הזכויות הקיימות במקרקעין, וממילא תידרש תמורה גבוהה יותר בתכניות פינוי בינוי עתידיות, באופן שעלול לסכלן. עם זאת, נוכח הפגיעה בזכויות האנשים המתגוררים במתחם שעליו חלות המגבלות, החליטה הוועדה המחוזית לקצר את תקופתן לשנה נוספת בלבד - קרי, עד ליום 8.10.19. הוועדה המחוזית קבעה כי בתום התקופה, אם לא תוגש התכנית, תתכנס הוועדה לדיון נוסף.
8. ועדת המשנה לעררים לא הייתה מודעת להחלטת הוועדה המחוזית בעת שקיבלה את החלטתה. בנוסף, נוצרה אי-התאמה בין החלטת הוועדה המחוזית לבין החלטה בערר נוסף שנדון באותה עת - ערר 25/18, שההחלטה בו ניתנה ביום 8.10.18. על כן, ביום 12.11.18 הבהירה ועדת המשנה לעררים את החלטתה וקבעה כדלהלן: