החלטה בעניין שומה מכרעת להיטל השבחה – בקשה להעברה בטאבו 20190729, גוש 9074 חלקה 140, מגרש 5807 רחוב האורן 46/22 חריש

לפנינו ערר על שומה מכרעת מיום 9.7.2020, שנערכה על ידי השמאי יעקב פז (להלן: "השמאי המכריע"), בעניין היטל השבחה למקרקעין הידועים כחלק מחלקה 140, גוש 9074, ברח' אורן 46 בחריש (להלן: "הנכס").

1. הערר הוגש על ידי העורר, שחויב בהיטל ההשבחה בגין העברת זכויות בנכס, מכוח סעיף 74 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), הקובע:

"בכל מקום שקיימת לפי חוק זה זכות ערר על החלטה של ועדה מקומית או של ועדה מחוזית שסעיפים 72 ו-73 אינם חלים עליה, וההחלטה ניתנה על ידי ועדה מיוחדת, יוגש הערר לפני שר האוצר ושר הבינוי והשיכון כאחד, וכל אחד מהשרים רשאי לאצול מסמכותו לפי סעיף זה, הן בדרך כלל והן למקרה מסויים והן לסוג מסויים של מקרים, ובלבד שחבר הועדה המיוחדת לא ידון ולא יכריע בערר כאמור";

3. ומכוח סעיף 14(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק, הקובע כי "על החלטתו של השמאי המכריע כאמור בפסקה (3), יכולים החייב בהיטל או הוועדה המקומית לערור לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים מיום המצאת ההחלטה של השמאי המכריע".
4. ביום 11.12.2017 אצלו שר האוצר ושר השיכון את סמכותם לפי סעיף 74 לחוק ו-14(א) לתוספת השלישית לחוק לוועדה זו.
5. ביום 26.11.2020 קיימנו דיון בערר. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו פה אחד לדחות את הערר.

הרקע לערר

6. ביום 4.12.2019 נכרת הסכם מכר להעברת זכויות בנכס.
7. הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש (להלן: "הוועדה") קבעה את היטל ההשבחה בגין העברת הזכויות על בסיס שומה שנערכה ביום 6.2.2020 על ידי השמאי מטעמה, מר נועם נגבי. בשומת הוועדה נקבע כי חלה השבחה בנכס בעקבות אישור תכנית 307-0412676: תוספת זכויות בנייה על הגג לתכנית חריש/1/א (פורסמה ברשומות ביום 7.3.2017; להלן: "תכנית הגגות"), ובעקבות אישור תכנית 307-0412684: תוספת זכויות של עד 25 מ"ר ליח"ד בתחום תכנית חריש/1/א, שאושרה ביום 4.1.2017 (להלן: "התכנית להרחבה אגפית").
8. תכנית הגגות מאפשרות תוספת שטחי בנייה של עד 60 מ"ר לכל יחידת דיור עליונה במבנה מגורים בייעודי קרקע "מגורים ב'" ו"מגורים ומסחר" והממוקמים בתוך שטח תכנית חריש/1/א, וקובעת הוראות בינוי ועיצוב אדריכלי לתוספת זו. בין היתר, קובע סעיף 4.1.2(א)(2) כי לא תתאפשר הרחבה של דירה מעבר לשטח עיקרי של 160 מ"ר; וסעיף 4.1.2(א)(3) קובע כי הכניסה לקומה הנוספת תתאפשר רק מתוך הדירה שמתחתיה. סעיף 4.1.2(א)(10) קובע כי התוספת תיבנה כמקשה אחת על ידי כל בעלי הדירות בקומה העליונה.
9. בשומת הוועדה נקבע:

"לצורך בניית תוספת של 60 מ"ר על הגג הובא בחשבון מקדם דחייה של שלוש שנים בשיעור היוון של 6%. הבניין חדש ותוספת הבנייה בהתאם להוראות התכנית מאלצת ארגון מחדש של התשתיות המותקנות על הבניין. הובא בחשבון מקדם שווי של 0.7 עקב תוספת השטח, שטח שולי הדורש עלויות התאמה והזזת תשתיות לביצוע התוספת".

10. סעיף 4.1.2(א) לתכנית להרחבה אגפית קובע כי סעיף 4.3.2.9(ג) לתכנית חריש/1/א, הקובע הוראה לעניין שטח מקסימלי להמרה, יבוטל, ודירות המרה (כהגדרתן באותה תכנית) יוכלו לקבל תוספת שטחי בנייה בשיעור של עד 25 מ"ר מבלי שהדבר ייחשב כסטייה ניכרת.
11. על פי הערה 1 לסעיף 5 בתכנית להרחבה אגפית (טבלת זכויות והוראות בנייה), "תותר תוספת של עד 25 מ"ר לדירה בייעודי הקרקע "מגורים ב'" ו"מגורים מסחר", ובתנאי שהתוספת תיבנה לפי הוראות "בניין גדל" בהגדרת תכנית זו". "בניין גדל" מוגדר בסעיף 1.9 לתכנית כ"בניין המתוכנן מראש כך שיהיה אפשר להרחיבו בעתיד. בהיתר הבנייה ייכללו תוספות הבנייה העתידיות כך שיינתן ביטוי לתוספות אלו מבחינה הנדסית (יסודות, חיבורים, תשתיות, קירות מפרידים כפולים וכד') ותשתיתית".
12. סעיף 6.1 לתכנית להרחבה אגפית קובע הוראות בינוי, ובהן כי "התוספת תיבנה באגפי בניין שלמים, כמקשה אחת ע"י כל בעלי הדירות באותו אגף של הבניין".
13. בשומת הוועדה נקבע:

"לצורך בניית תוספת 25 מ"ר הובא בחשבון מקדם דחייה של עשר שנים בשיעור היוון של 6%. הבניין חדש ותוספת הבנייה בהתאם להוראות התכנית מאלצת בנייה באגף בהינף אחד ע"י כל בעלי הדירות באותו אגף של הבניין. השטח הנוסף הינו שולי לשטח הדירה ויורחב מעל קרקע של דירת הגן. השטח הנוסף אמור להיות מותאם לדירה הקיימת ולכן קיימות עלויות התאמה ופחת תכנוני. הובא בחשבון מקדם שווי של 0.5 מאחר ותוספת זו תהיה לאחר שהדירה תוגדל ל-160 מ"ר".