הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה - מחוז תל אביב ואח'

1. לפנינו ערר על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 29.7.2019, לאשר, בכפוף לתיקונים, את תכנית 503-0549048: מתחם גולומב – גב/661 (להלן, בהתאמה: "ההחלטה" ו"התכנית").
2. הערר הוגש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים (להלן: "הוועדה המקומית"), מכוח סעיף 110(א)(1)(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").
3. ביום 19.12.2019 קיימנו דיון בערר. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו פה אחד לדחות את הערר.

הרקע לערר

4. התכנית היא תכנית מתאר מקומית מפורטת החלה בשטח של כ-13 דונם ברחוב גולומב 2-28 בגבעתיים, במקרקעין הידועים כגוש 6161, חלקות 180, 182, 185, 187, 342-343, 348, 357-358 וח"ח 166 ו-347.
5. מטרת התכנית, על פי האמור בה, היא התחדשות עירונית באמצעות פינוי-בינוי, לשם יצירת מגרשי מגורים הכוללים תעסוקה, מסחר ושטחים לצורכי ציבור, מגרש משמעותי למבני ציבור, וכיכר עירונית בדופן רחובות וייצמן-גולומב. התכנית מציעה איחוד וחלוקה של חלקות 166, 180, 182, 357 ו-358 בגוש 6161 למגרש אחד וחלוקתו ל-7 תאי שטח, תוך שינוי וקביעת ייעודי הקרקע; הריסת מבני המגורים הקיימים במתחם והקמת שלושה מבנים בגובה של עד 15.5 קומות, מהם שניים למגורים בלבד ואחד לשימושים מעורבים של מגורים, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור; הרחבת זכות הדרך ב-2.5 מ'; ועוד.
6. יצוין כי במקור קודמה התכנית ביחס לחלקה 180 בלבד, ובהצעת עיריית גבעתיים צורפו גם המגרש שברחוב גולומב 24 ושטחי הציבור שבין המבנים וממזרח להם. בהתאם לכך, צורפה עיריית גבעתיים כמגישה נוספת לתכנית [לשם הנוחות, ומאחר שכל הצדדים התייחסו אל הוועדה המקומית כאל מגישת התכנית, נעשה כך גם אנו בהמשך ההחלטה].
7. על פי דברי ההסבר לתכנית, מדובר בתכנית ייחודית של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי), במרכז העיר גבעתיים, המשלבת מספר עקרונות תכנון: שיפור דרמטי במרקם העירוני, תוספת שטחי ציבור לרווחת התושבים, יצירת רצף ציבורי אל מול מתחם בית ספר אורט, הרחבת רחוב גולומב ואפשרות להפיכתו לדו-סטרי בעתיד, חיזוק המערך המסחרי של מרכז העיר והתווית עקרונות של בנייה ירוקה, שימור נגר וכיו"ב.
8. התכנית הוגשה בחודש פברואר 2018, על ידי המשיבה 2 (להלן: "היזם"), וביום 29.10.2018 דנה הוועדה המחוזית בתכנית והחליטה על הפקדתה בתיקונים ובתנאים שונים. לתכנית הוגשו התנגדויות מטעם תושבי הסביבה, מטעם היזם ומטעם מהנדסת העיר גבעתיים. ביום 15.7.2019 וביום 29.7.2019 דנה הוועדה המחוזית בהתנגדויות, והחליטה כדלקמן:

"הוועדה לאחר שעיינה בהתנגדויות, שמעה את המתנגדים, את נציגי הוועדה המקומית ויזם התכנית, ואת נציג הדיירים, ודנה בכל אלו מחליטה לאשר את התכנית בכפוף לתיקונים המופיעים במענה להתנגדויות וכן בנושאים המרכזיים הבאים:

1. ביטול טבלאות האיזון וההקצאה.
2. שינוי קו בניין למרפסות בתא שטח 2.
3. שינוי מרחק מינימלי בין מבני המגורים.

הוועדה מוצאת את התכנית ראויה וחשובה לעיר גבעתיים, היות ומדובר במתחם מתיישן בצפיפות נמוכה, אשר אינו תואם את מגמות הפיתוח של העיר ובו פוטנציאל להתחדשות משמעותית. זאת ועוד, הוועדה רואה הזדמנות חשובה ביצירת חטיבת קרקע רציפה לצורכי ציבור בשטח אסטרטגי זה, הממוקם בלב העיר ומהווה שטח משלים מדרום לבי"ס אורט, תוך מתן מענה לצורכי ציבור באזור הרווי התחדשות עירונית מכח תמ"א 38, ומתוך התאמה לעקרונות התכנון המתגבשים בעיר.

בפני הוועדה הוצגו עמדות שונות ביחס לשטחי הבניה במצב הנכנס. הוועדה ראתה לנכון לקבוע את התכנון הנכון בתכנית בהתאם להיבטים תכנוניים, תוך מתן מענה לצרכי הציבור וכן לצפיפות הנדרשת באזור זה. הוועדה סבורה כי התכנית מציגה תכנון ראוי ונכון התואם היקפי הבניה והגובה המתאימים לאזור זה, ובהתאם לעקרונות תכנית המתאר המתגבשת.

עם זאת נוכח העובדה שמדובר בתכנית איחוד וחלוקה והעובדה כי הטבלה אינה כוללת את החוכרים, כנדרש בתקנות וכן נוכח המחלוקת ביחס לשטחים הנכנסים, הוועדה קובעת כי טבלאות האיחוד וחלוקה יוסרו מהוראות התכנית ותנאי להיתר בניה יהיה אישור תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה או שלא בהסכמה.