האם לשם קביעת חיוב במס רכישה יש לכלול ב"שווי המכירה" את סכום ההוצאות המשפטיות

חבר הוועדה, עו"ד דן מרגליות:

רקע עובדתי:

1. ביום 5.3.12 נחתם הסכם מכר בין העוררת מס' 1 לעוררים 2 ו-3, לרכישת דירת מגורים, בבניין העתיד להיבנות על ידי העוררת מס' 1, על מגרש 2015 המצוי ברחוב שבט נפתלי 11, רובע י"ב באשדוד הידוע כגוש 2438 חלקה 48 (להלן - "ההסכם").
2. התמורה הנקובה בהסכם הייתה בסך של 2,000,000 ₪.
3. העוררים 2 ו-3 חתמו על טופס המש"ח (ההצהרה על העסקה) ביום 15.3.12.
4. חישוב מס הרכישה נעשה עבור העוררים 2 ו-3 לפי תמורה בעסקה בסך 2,000,000 ₪.
5. ביום 16.4.12 התקבלה אצל ב"כ הצדדים "הודעת שומה בדבר סכום המס" (הודעת השומה נערכה ביום 27.3.12).
6. להודעת השומה צורף שובר לתשלום השומה העצמית ע"ס 24,942 ₪.
7. ביום 24.4.12 נשלחו לב"כ הצדדים פירוט נימוקים לקביעת השומה לפי מיטב השפיטה ובהם נכתב:

"על פי פסק דין ע"א 4532/09 גבריאלה יעקובס נ. מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב. מנהל מיסוי מקרקעין קבע כשווי המכירה את סך כל התמורות שקיבל הקבלן כולל הוצאות משפטיות בסך 33,000 ₪..."

8. בהשגה על גובה מס הרכישה, טענו העוררים, באמצעות ב"כ הצדדים כי תשלום שכ"ט הטרחה הנ"ל בוצע ישירות לב"כ ואינו מהווה חלק מהתקבולים של העוררת מס' 1.
9. המשיב שלח לב"כ הצדדים "הודעת שומה למס רכישה", הודעה סופית לפי סעיף 78(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן "חוק המיסוי"). בהודעה הוסיף המשיב את שכ"ט הנ"ל בסך 33,000 ₪ לתמורה החוזית.
10. בהחלטתו בהשגה מיום 3.9.12 קובע המשיב כי החליט לדחותה, בהסתמך על עקרון צרוף כל התמורות כפי שנקבע בעניין יעקובס הנ"ל.
11. ומכאן הערר שלפנינו.

הסוגיה שבמחלוקת:

האם יש להחריג או לכלול בשווי המכירה, לעניין חישוב מס הרכישה את ההוצאות המשפטיות אשר נטלו העוררים 2 ו-3 (הרוכשים) על עצמם לשלם לב"כ הקבלן. המשיב סבור כי יש לכלול כל הוצאה המוטלת על העוררים בהסכם לעניין חישוב התמורה ואילו העוררים סבורים כי אין לכלול מרכיב זה, כיוון שהוא אינו משולם לקבלן, אלא לב"כ.