ה"פ 57025-02-16 שמרלר ואח' נ' כהן ואח'

בתובענה זו מבקשים המבקשים מבית המשפט לתת פסק-דין הצהרתי, שלפיו שטר משכנתא מסוים שנרשם לטובתו של המשיב 1 בהתייחס לנכס המצוי בירושלים – בטל ביחס לזכותם של המבקשים. זאת כתוצאה מהסכם שהמשיב 1 היה צד לו ושנחתם לאחר שטר המשכנתא. הטענה המרכזית בתובענה היא, שאותו הסכם מאוחר יותר שעליו חתם המשיב משקף – הן לפי לשונו כמו גם לשונם של מסמכים נוספים – והן כעניין של תכלית – החרגה של שטר המשכנתא, מזכויותיהם של המבקשים.

רקע רלבנטי

עניינה של תובענה זו בנכס המצוי, כאמור, בירושלים ברח' מוסאיוף 1 (גוש 30085 חלקה 42). הבעלים הרשום של הנכס לפי הנסח טאבו שצורך להמרצת הפתיחה, הוא המשיב 3, מר שטינוורצל. הנכס הועבר למשיב 3 בעִסקת רכישה – עִסקה בה הוא רכש את הנכס מהמשיב 1, מר גדעון כהן. סכום הרכישה עמד, לפי המרצת הפתיחה, על סך של 2,000,000 דולר.

אין חולק על כך, שבהמשך, סוכם בין המשיב 1 לבין המשיב 3, שחלק מן התמורה שצריך היה לשלם המשיב 3 למשיב 1 בגין זכויותיו שהועברו בנכס, ישולם על-דרך מכר חוזר של חלקים בנכס, כלומר דירות שהמשיב 3 יבנה עבור המשיב 1. בהמשך לכך, נחתם שטר המשכנתא מושא הליך זה (ביום 17.4.2008; נספח 2 להמרצת הפתיחה; שטר מס' 8936/2008/3). מדובר בשטר משכנתא ללא הגבלת סכום על מלוא הזכויות בנכס ולטובת בעל המשכנתא – המשיב 1, מר כהן. לשטר המשכנתא נלווה נספח המשקף את התנאים המיוחדים של המשכנתא. בין יתר התנאים, נקבע שמדובר במשכנתא בדרגה ראשונה. עוד נקבע, שהממשכן מתחייב לא למכור ולא להעביר זכויות אלא אם יקבל הסכמה בכתב ומראש של בעל המשכנתא (סעיף 8 לאותם תנאים מיוחדים).

אין גם חולק, שבהמשך באו לעולם שלושה הסכמים שרבות מן הטענות מושא תובענה זו – סבות סביב האמור בהם ונסיבות כריתתם כמו גם תכליתם. ההסכם הראשון, הוא הסכם שנכרת בין המשיב 3 לבין המשיב 1 (ואחרים – בני משפחתו – שאינם צד להליך זה). הסכם זה נכרת ביום 12.8.2008 (מש/3). בהסכם זה צוין שהמשיב 3 חייב כספים למשיב 1 (ולאותם בני משפחתו האחרים) וגם צוין שהמשיב 1 (ואותם בני משפחתו האחרים) רכשו חלקים בנכס מושא הליך זה. עוד צוין, שהמשיב 1 ואותם בני משפחתו האחרים מעוניינים כי המשיב 3 יטפל בשמם בבניה בנכס (בין היתר) ובהתייחס לדירות ספציפיות. המשיב 1 נטל על עצמו התחייבויות שונות במסגרת ההסכם. נקבע בהסכם (בסעיף 7) שלהבטחת התחייבויותיו של המשיב 3 כלפי המשיב 1 ואותם בני משפחתו האחרים – "תשמש המשכנתא הרשומה כיום על הנכס". זה הוא, אם כך, ההסכם הראשון.

לאחריו – באו כאמור שני הסכמים נוספים, הקשורים זה בזה: ההסכם השני, חוזה מכר מיום 22.9.2008 בין המשיב 3 לבין קבוצת רכישה רבת חברים (מש/2). בין יתר חברי הקבוצה, ניתן למצוא גם את המשיב 1. לפי אותו הסכם, המשיב 3, שהצהיר על עצמו כבעלים של הנכס, מוכר את כל זכויותיו בנכס לחברי קבוצת הרכישה (ובהם, כאמור, גם המשיב 1). ההסכם מפרט בתחילתו את חלקי המקרקעין שלהם זכאי כל אחד מחברי הקבוצה. ועוד קובע ההסכם (בסעיף 5.1), בין היתר, שהעברת הזכויות לקונה [כלומר לחברי קבוצת הרכישה, י.מ.] תהיה כשזכויות אלה "נקיות מכל שעבוד...". תמורת המכירה נקבעה גם היא בהסכם והועמדה על סך של 2,750,000 דולר ארה"ב. ועוד נציין שני סעיפים נוספים בהסכם זה: סעיף המאפשר רישום הערת אזהרה לטובת הקונה (סעיף 8.1); וכן סעיף המאפשר רישום התחייבות לרישום משכנתא בדרגה ראשונה על הזכויות בנכס לשם קבלת הלוואה מבנק משכנתאות (סעיף 9 להסכם).