קרוטקין נ' רוזנבלום ואח'

דירה מצויה בבניין, שקיימת היתכנות כי תמומש לגביו תוכנית תמ"א. נוכח זאת הוחתם בעליה על-ידי עורך דין על שני ייפויי כוח, האחד בלתי חוזר והאחר כללי. עורך הדין ושותפו פעלו לאיתור חברה, שתממש את הפרויקט. חברה שכזו אותרה. האם נדרשת כעת כריתתו של הסכם חדש בין בעל הדירה לבין החברה, או שמא ניתן להתקשר עמה בשמו ובניגוד לרצונו, וזאת מכוח יפויי הכוח? האם מדובר ביפויי כוח שבוטלו, והאם הם ניתנים לביטול בהינתן שאחד מהם הוגדר כבלתי חוזר?

בכך, בין השאר, יש להכריע.

מקרה זה שב ומוכיח כי לעיתים הרצון לקצר את הדרך דווקא מאריך אותה. התקשרות בפרויקט תמ"א היא עניין רציני ביותר. יש לעשותה על בסיס גמירות דעת חדה וברורה. החתמה על יפויי כוח בלתי חוזרים, שהם בלתי מסוימים דיים וגורפים, עלולה לשמש בסיס רעוע להתקשרות בפרויקטים מסוג זה.

רקע

1. לפניי בקשה בדרך של המרצת פתיחה (להלן: התובענה) שהגיש המבקש, מר אברהם קרוטקין ז"ל (להלן גם מר קרוטקין, המבקש או המנוח).

   המבקש היה הבעלים הרשום של שתי דירות מתוך ארבע שבבניין ברחוב שלומציון המלכה בתל-אביב-יפו, הידועות כיחידות משנה 3 ו-4 בחלקה 203 בגוש 6212 (להלן: הדירות והבניין). המשיבים 1 ו-2 הם עורכי דין במקצועם, כאשר המשיב 1 הוא גם נוטריון (להלן: עו"ד רוזנבלום ועו"ד בן אברהם בהתאמה). עו"ד רוזנבלום נתן בעבר שירותים משפטיים שונים למר קרוטקין.

   ביום 7.5.17 החתים עו"ד רוזנבלום את מר קרוטקין בביתו של האחרון על שני ייפויי כוח: האחד שכותרתו "ייפוי כח בלתי חוזר" (נספח א' לתובענה), והשני שכותרתו "יפוי כח כללי" (נספח ב' לתובענה).

   בקווים כללים אציין, שייפוי הכוח הבלתי חוזר מייפה את כוחם של המשיבים לייצגו ולעשות בשמו, לפי שיקולם דעתם הבלעדי והמוחלט, פעולות שונות הנובעות מהסכם שייכרת עמו ועם יתר בעלי הזכויות בבניין, לחיזוק או הריסה או בניה מחדש, "(בין מכח הוראות תמ"א 38 [להלן: התמ"א] ובין אם מכל תוכנית אחרת ארצית ו/או עירונית) עם דרי נוח חברה לבניין...ו/או כל יזם אחר...".

   בייפוי הכוח הכללי שנחתם באותו מעמד צוין שמר קרוטקין מייפה את כוחם של המשיבים להיות באי כוחו "בקשר עם טיפול וייצוג וניהול מו"מ מול דרי נוי חברה לבניין והשקעות בע"מ...ו/או כל יזם אחר... אשר תבקש לחתום עימי...הסכם לחיזוק ו/או הריסה ו/או בניה מחדש (בין מכח הוראות תמ"א 38 ובין אם מכל תוכנית אחרת ארצית ו/או עירונית) של הבנין...".

2. מאז חודש מאי 2017 ועד לסביבות סוף שנת 2018, ניהלו המשיבים משא ומתן עם יזמים שונים על מנת לקבל מהם הצעות לעסקת תמ"א בבניין, אך אלה לא הבשילו להסכם תמ"א מחייב. במשא ומתן נטלו חלק שתי בנותיו של מר קרוטקין – גב' רינת קרוטקין (להלן: גב' רינת) וגב' מירית בלאו, וחתניהם – ה"ה רפי ולר ושחר בלאו, בהתאמה.

3. בחודש מרץ 2019 הגישה חברת יהבים ניהול פרויקטים ובניה בע"מ (להלן: חברת יהבים) את הצעתה לעסקת תמ"א בבניין לדייריו. ביום 7.4.19 נחתם הסכם נון-שופ (להלן: הסכם הכוונות) בין חברת יהבים לבין שני בעלי הדירות האחרות בבניין, שבו נקבע, בין היתר, כי הדיירים מתחייבים כלפי חברת יהבים שלא לנהל משא ומתן עם יזם אחר במשך חצי שנה, ממועד חתימת כל בעלי הדירות על הסכם הכוונות.

   ביום 6.6.19 חתם עו"ד בן אברהם על הסכם הכוונות בשם מר קרוטקין, "באמצעות ייפוי כח כללי+ייפוי כח בלתי חוזר" (נספח 7 לתצהיר עו"ד רוזנבלום).

   ביום 29.7.19 כתב עו"ד רוזנבלום למנוח שנחתם הסכם כוונות, ושהמשיבים פועלים לגבש הסכם תמ"א. למחרת שלחה לו גב' רינת הודעת ווטסאפ לפיה המבקש פנה אליה ואין הוא מבין את פשר המכתב לאחר שהודיע שאין הוא מעוניין בתמ"א.

   ביום 22.10.19 נחתם הסכם התמ"א בין חברת יהבים לבין בעלי שתי הדירות האחרות בבניין (להלן: הסכם התמ"א או ההסכם).

   ביום 24.10.19 התקיימה בדירתו של מר קרוטקין פגישה סוערת למדי בין המנוח, עו"ד רוזנבלום, גב' רינת וקרוב משפחה של מר קרוטקין בשם דובי, בה נתבקש עו"ד רוזנבלום לבטל את ייפויי הכוח שבידי המשיבים, אך הוא סירב לכך (להלן: הפגישה הסוערת). הפגישה הוקלטה מטעם המבקש ללא ידיעת עו"ד רוזנבלום, ותמלולה הוגש לבית המשפט (להלן התמליל).