הורנפלד ואח' נ' אינג' י' פרמינגר בע"מ ואח'

למי מוקנות זכויות הבניה לפי תמ"א 38? כיצד יש לפרש את הוראות תקנון בית משותף בעניין זכויות בניה לפי תמ"א 38: האם מדובר ברכוש משותף של בעלי הדירות (כעמדת המבקשים), או שמא הזכויות צמודות רק ל"שטח כלוא" המוגדר כמחסן ורשום כתת חלקה נפרדת (כעמדת המשיבים)? זוהי השאלה המוסכמת אשר במחלוקת בין הצדדים.

רקע:

1. ביסוד ההליך שלפניי, שטח של 138 מ"ר הידוע כתת חלקה 1, חלקה 8, גוש 12508 (לשעבר – חלקה 204, גוש שומה 10809), הרשום במרשם המקרקעין כ"תיאור דירה: מחסן 1; תיאור קומה: מרתף" (להלן: "השטח הכלוא" או "תת חלקה 1"). השטח הכלוא מצוי בבית משותף ברחוב מוריה 5 בחיפה, המונה שש דירות שבבעלות המבקשים (להלן: "הבית המשותף" או "הבניין").

2. הבית המשותף הוקם לפני כ- 50 שנה, על פי תכנית היתר בניה (מס' 239/52) אשר נערכה על ידי המשיבה 1, הקבלן שהקים את הבית המשותף (להלן: "תכנית ההיתר" ו- "הקבלן" או "המשיבה 1" בהתאמה), וביום 28.2.1971 ניתן בהתאם לתכנית ההיתר ולתקנון הבית המשותף שנוסח מטעם הקבלן (להלן: "התקנון"), צו לרישום הבית המשותף.

3. בתכנית ההיתר נרשם כי הבית המשותף יועד למגורים בלבד, והותרה הקמת שש הדירות שבבעלות המבקשים, בשלוש קומות מגורים – קרקע, א' ו- ב'. בקומת המרתף צוינו בגוף תכנית ההיתר – "שטחי שירות" בלבד – מחסנים דירתיים, מקלט משותף ומעבר, וסומן "שטח כלוא" שלפי הנטען, אין אליו גישה, ואין בו שימוש (למעט סימון שני עמודים תומכים). על גבי תכנית ההיתר, אישר הקבלן בכתב ידו ובחתימתו, לצורך רישום הבית המשותף, ביום 10.2.1971, כי: "הנני מאשר בזה כי תכנית זו מראה את מצב הבית שהוקם על החלקה 204, בגוש 10809, כפי שהוא קיים היום. כל הקירות המבדילים בין יחידה ויחידה קיימים". בתקנון יוחדו הוראות שונות לשטח הכלוא שכונה בתקנון – "המחסן" (סעיפים 4-2 לתקנון).

4. מהנסח ההיסטורי של השטח הכלוא, ומתדפיס אתר "מידע נדל"ן" מיום 10.11.2020, שצורפו לתובענה, עולה כי במסגרת רישום הבית המשותף, נרשם השטח הכלוא, לבקשת הקבלן, כיחידה רישומית נפרדת – תת חלקה 1. מחצית בלתי מסוימת מהשטח הכלוא, נרשמה בנסח ע"ש הקבלן, ומחציתו הנותרת ע"ש הילדה קוגלר ז"ל שהייתה הבעלים המקורי של המקרקעין עליהם הוקם הבית המשותף, ולימים הורישה את חלקה בשטח ל- "אגודה למען העיוור ולמניעת עיוורון – חיפה" (להלן: "העמותה"), וזו מכרה ביום 26.2.2018, תמורת סך של 100,000 ₪, את חלקה למשיב 2 אשר ביום 28.11.2018 נרשם כבעלים של מחצית מהשטח.

5. ביום 30.6.2020 התקשרו כל המבקשים עם היזם ד' שליט בע"מ (להלן: "היזם") בהסכם לחיזוק הבית המשותף על דרך הריסתו והקמתו המחודשת (להלן: "הסכם התמ"א"). נוכח מגבלות הבניה החלות על המקרקעין, כוללות תוספות השטחים לדירות המבקשים, על פי הסכם התמ"א, מרפסת שמש, חניה ומחסן. הסכם התמ"א דווח למשרדי מיסוי מקרקעין, והיזם החל לקדם הליכי הבקשה להיתר בניה.

6. ביום 10.3.2020 ועוד בטרם הגשת התובענה, ובניסיון להגיע להבנות בין הצדדים, נערכה חוות דעתו של שמאי המקרקעין המוסכם (אשר אינה מחייבת את הצדדים), מנחם אדר, בעניין "איזון בין שווי מחסן בקומת מרתף לשתי דירות טיפוסיות בקומה 5 או 6... בתת חלקה 1". בחוות הדעת בוצעה ע"י השמאי הערכה כדלקמן:

    

   "שווי תת חלקה 1 המהווה חלל סגור בבניין אשר רשום בפנקסי המקרקעין כמחסן בסכום של 335,000 ₪

   תוספת 20 מ"ר כמגורים בסכום של 408,000 ₪

   סה"כ 743,000 ₪ (כולל מע"מ)