רכוש משותף, תחולת חוק המכר דירות והשתק מחמת מצג - פסקדין

הזכאית המבקשת להצמיד את שטחי הגג העליון, הפנויים ממתקנים, לדירות הפנטהאוז שמתחתיהם? זוהי השאלה העיקרית שבמחלוקת, הצריכה הכרעה בתיק דנא.

רקע והליכים קודמים

1.עסקינן בחלקה 773 בגוש 6630 (מקודם חלקות 413, 415 בגוש 6632 וחלקה 493 בגוש 6630) המצויה ברח' אלי כהן 1-3 רמת אביב, תל אביב, המהווה את מגרש 3 בתב"ע מאושרת 1116/א'/1 (להלן: "המקרקעין" או "המגרש").

2.זאת לדעת, כי בהתאם לתב"ע המאושרת הותר להקים על המגרש שני בניינים (המסומנים בתב"ע כבניינים 5 ו-6) בני 42 דירות כל אחד, כאשר במהלך שנת 1999 הוגדל מספר הדירות שניתן להקים במגרש ל-90 יחידות דיור – 45 דירות בכל בניין (להלן: "הבניינים" או "הפרוייקט").

3.המבקשת הינה חברה קבלנית (להלן: "המבקשת" או "הקבלן"), אשר התקשרה עם כל בעלי הזכויות במקרקעין לשם הקמת הפרוייקט – עם חלקם בחוזים לרכישת זכויותיהם במקרקעין, עם חלק מהם בעסקאות קומבינציה ועם אחרים בחוזים למתן שירותי בנייה.

4.המשיבה 1, ישראלה אבנרי (להלן: "המשיבה" או "אבנרי") נמנית על בעלי הזכויות במקרקעין – עמה התקשרה המבקשת, ביום 29.12.98, בהסכם למתן שירותי בנייה במגרש (להלן: "הסכם אבנרי" או "ההסכם"), במסגרתו הוסדרו ההתחייבויות ההדדיות של הצדדים, בכל הקשור לבניית הפרוייקט ולדירות שתיוחדנה למשיבה בהתאם לזכויותיה במקרקעין.

בתאריך 17.6.99 נחתמה בינות הצדדים תוספת מיוחדת להסכם (להלן: "התוספת"). יצויין, כי ההתקשרות עם המשיבה בהסכם וכל המגעים עמה לאחר מכן, נעשו באמצעות בעלה של המשיבה עו"ד אבנר אבנרי – אשר ייקרא להלן: "עו"ד אבנרי".

5.המשיבים 2-45 (המנויים ברשימה המצורפת לתובענה כנספח 1) הינם יתר בעלי המקרקעין (במושאע, יחד עם המבקשת והמשיבה), עמם התקשרה המבקשת בחוזים (קומבינציה או לאספקת שירות בנייה), ואילו המשיבים 46-102 הינם רוכשי דירות מהמבקשת, אשר הוקצו לאחרונה בפרוייקט.

6.הואיל ובמועד חתימת ההסכמים עם בעלי המקרקעין (לרבות המשיבה) טרם נבנו הבניינים ובשל כך לא ניתן היה לידע איזו דירה תוקצה למי מהבעלים – נקבע בכל אחד מההסכמים מנגנון זהה, לפיו בחירת הדירות תיעשה בדרך של הגרלת תור הבחירה (להלן: "ההגרלה"), כאשר כל אחד מהבעלים יהא זכאי ליחידות בבניינים על בסיס השווי היחסי לפי חלקו במקרקעין, ביחס לכלל שווי הדירות שייבנו.

בהסכמים נקבע, כי בטרם תיערך ההגרלה תמציא המבקשת לנציגי הבעלים (להלן: "הוועד") עותק מתוכנית ההגשה לקבלת היתר לבניית הפרוייקט לאחר אישורה (להלן: "תוכנית ההיתר"), וכן מחירון המפרט את מחירה של כל אחת מהיחידות בפרוייקט, הכולל את חלקי הרכוש המשותף שהוצמדו לכל דירה, לרבות הגגות (להלן: "מחירון הקבלן"). עוד נקבע בהסכמים, כי הוועד יהא רשאי לבחון את סבירותו של מחירון הקבלן באמצעות שמאי מטעם הבעלים, וככול שיתברר כי קיימת סטייה לאיזושהי יחידה העולה על 10%, יפנו הצדדים לשמאי מכריע אשר יקבע את שווייה.

7. בתוספת להסכם אבנרי נקבע, כי עד למועד ההגרלה יצמיד הקבלן " ... לכל דירה את הרכוש המשותף שנועד לה, לרבות גג, גינה או שטח אחר ..." כאשר מחירון הקבלן יכלול גם את שווי הרכוש המשותף שהוצמד לכל דירה. למן מועד ההגרלה, כך נקבע בתוספת להסכם, לא יהיו רשאים הקבלן והבעלים המשותפים לערוך שינוי ברכוש המשותף ולא בהצמדתו.