ה"פ 3958-07-15 ווקנין ואח' נ' ליבוביץ ואח' - פסקדין

בפניי בקשה למתן צו מניעה זמני.

רקע כללי -

1. המחלוקת נסובה סביב זכויות הבניה במבנה ברח' תורה ועבודה 7, בקרית שמואל בחיפה (גוש 11566, חלקה 53, להלן: "המבנה"). הקרקע עליה נמצא המבנה הינה בבעלות המדינה. בשעתו נבנה על המגרש בנין טורי ובו ארבע יחידות דיור על ידי "רסקו", והיחידות נמסרו בידי הדיירים השונים. המבנה הוגדר כבית משותף, נרשם לגביו תקנון וצו בית משותף. לימים, שתי יחידות אוחדו ליחידה אחת, כך שקיימות שלוש יחידות במבנה. מינהל מקרקעי ישראל, המשיב 3 (להלן: "המינהל") מחכיר את היחידות לדיירים, בהתאם לחוזי חכירה ארוכי טווח והזכויות של הדיירים אף נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

2. המבקשים, ה"ה מרדכי ויעל וקנין (להלן: "וקנין") הינם בעלי הזכויות בדירה הרשומה כתת חלקה 2 (להלן: "דירת וקנין"). וקנין רכשו את הזכויות בשנת 1994 מהבעלים הקודמים של הדירה (ה"ה פייג) וחתמו על חוזה חכירה עם המינהל בשנת 1995 (להלן: "חוזה החכירה של וקנין") .

   המשיבים, ה"ה אמנון ויעל ליבוביץ (להלן: "ליבוביץ"), הינם בעלי הזכויות בדירה שנוצרה לאחר איחוד שתי הדירות "המקוריות" כמתואר מעלה, תתי חלקות 3 ו-4 (להלן: "דירת ליבוביץ"). ליבוביץ רכשו את הזכויות מהבעלים הקודמים, ה"ה אדרי (להלן: "אדרי"). חוזי החכירה של אדרי למול המינהל היו משנת 2008 (להלן: "חוזה החכירה של אדרי").

   הדירה השלישית במבנה, נמצאת בבעלות ה"ה דבורה ומרדכי כהן, המשיבים הפורמאליים (להלן: "כהן"), דירה הידועה כתת חלקה 1 (להלן: "דירת כהן").

   מהות המחלוקת -

3. המחלוקת בין הצדדים נובעת מכך שיש אי התאמה בין הנתונים שמופיעים בצו רישום הבית המשותף מיום 6.4.1977 (להלן: "צו הרישום") ובנסח של לשכת רישום המקרקעין (להלן: "נסח המרשם") לבין הנתונים המופיעים בחוזי החכירה למול המינהל. ובמה דברים אמורים?

4. מצו הרישום ומנסח המרשם עולה כי שטח כל החלקה אשר עליה ניצב המבנה (חלקה 53) הינו 781 מ"ר. השטח של דירת כהן הינו 27.9 מ"ר וחלקה ברכוש המשותף – 3/13 (23%). השטח של דירת וקנין הינו 20.70 מ"ר וחלקה ברכוש המשותף – 2/13 (15.5%). השטח של דירת ליבוביץ (תת חלקה 3 ו-4 ביחד) הינו 76.3 מ"ר וחלקה ברכוש המשותף – 8/13 (61.5%). עוד יוער, כי בצו הרישום הרכוש המשותף מוגדר כתת חלקה 5 והוא כולל את הגג, הגדר והקרקע וכי אין בצו הרישום התייחסות להצמדות אלו או אחרות של חלקים מהרכוש המשותף לדירות ספציפיות במבנה.

5. לעומת זאת, בחוזה החכירה של וקנין משנת 1995 מצוין כי מוחכר לוקנין שטח של 195.2 מ"ר לערך מתוך המגרש, ולשיטתם – המדובר ב-195.2 מ"ר מתוך 781 מ"ר = כ-25% משטח החלקה כולה. אף בחוזה החכירה של כהן מצוין כי הם חוכרים 195.2 מ"ר לערך מהמגרש, כלומר 25%. בחוזי החכירה של אדרי (אשר מכרו לליבוביץ את דירתם), מצוין כי הם חוכרים 121 מ"ר לגבי תת חלקה 3 ו-360.4 מ"ר לגבי תת חלקה 4, כלומר 481.4 מ"ר בסך הכול. יוצא, כי אם נחשב את השטח של דירת ליבוביץ יחסית לגודל החלקה הכולל - 781 מ"ר - אזי שעסקינן ב-61.6% לערך.

6. ניתן להבין על נקל, שכאן טמון הקושי. שהרי אם נתייחס לסך השטחים אשר הוחכרו על ידי המנהל, המדובר בשטחים שחורגים משטחה הכולל של החלקה והאחוז מתוך החלקה אשר כל דייר סבר שיש לו, מצטבר לכדי יותר מ-100% משטח החלקה (דהיינו, שסך כל השטחים שהוחכרו מסתכם לסך של 871.8 מ"ר למרות ששטח החלקה בפועל הוא רק 781 מ"ר).