ה"פ 32263-09-12 בר-טן החזקות והשקעות בע"מ נ' עיריית חיפה

במה תדון החלטתי

1.אפתח בכך שהחלטה זו נועדה להיות פסק דין, אולם משקבעתי, כפי שנכתב בסיפא שלה, שיש להשלימה על ידי קבלת חוות דעת של שמאי מטעם בית המשפט, הרי הכותרת שנדרשה היא של "החלטה", והיא תיהיה חלק בלתי נפרד מפסק הדין עם השלמתה, לאחר קבלת חוות דעת השמאי מטעם בית המשפט.

2.החלטתי עוסקת בעיקרה בסוגיה, אם רשאי בית המשפט לשנות תניה בהסכם חכירה לטווח ארוך, 49 שנים עם זכות ראשונים להארכה לעוד 49 שנים. נטען, כי לאחר כ-25 שנים מאז שהמבקשת חכרה את המקרקעין, השתנו תנאי השוק והסביבה, וכתוצאה מכך, העסק שהיא מפעילה בנכס כשל ומביא לה מזה מספר שנים להפסדים מצטברים. עמדת המבקשת היא, שמאחר שהסכם החכירה הוא "חוזה יחס" "relational contract", שבית המשפט ייטה להתערב בו מטעמים של צדק, ואף על פי חובת תום הלב ביחסים חוזיים, רשאי בית המשפט להתערב במוסכם בחוזה על ידי הפחתת דמי החכירה השנתיים על פי הסכם החכירה.

לחילופין נטען, שחל סיכול ואו שינוי קיצוני בנסיבות, המאפשרים למבקשת לבטל את ההסכם ולקבל חזרה את השקעותיה בנכס.

רקע עובדתי:

3.המבקשת היא חברה בע"מ, שיש לה עסקים בתחום הנדל"ן ותרבות הפנאי, הנופש והספורט. היא הבעלים והמפעילה של רשת מועדוני לספורט ולבילוי פנאי ("קאנטרי קלאב") בשם ספורטן (בהוד השרון, בפתח תקוה, ברמת אפעל ובחיפה). החלטתי מתייחסת לסניף החיפאי (להלן - "הספורטן").

המשיבה, עירית חיפה (להלן – "העיריה") היא בעלת המקרקעין בשטח של כ-29.8 דונם (להלן "המקרקעין"), עליהם הוקמו מבני הספורטן ועליהם הוא מתנהל, ומיקומם הוא במבואות הדרומיים של חיפה (אתר ו'2 בתוכנית בנין עיר חפ/1332 ג').

4.ביום 8/3/82 נחתם הסכם (להלן – "ההסכם הראשון") בין העיריה לחברת סקווטש בע"מ. לפיו חברת סקווטש חכרה מהעיריה שטח של ארבעה דונם מהמקרקעין לצורך הקמת אתר למשחקי סקווטש ומבנה מזנון. תקופת החכירה נקבעה ל-49 שנים. כן סוכם שבתום תקופת החכירה תשיב חברת סקווטש לעיריה את המקרקעין עם המתקנים והמבנים שתבנה עליהם בלא לקבל תמורה עבורם ושחברת סקווטש תקים על חשבונה מבנה נוסף עבור עירית חיפה, אשר שוויו יהיה זהה לערכו המהוון של שטח החכירה לכל תקופת השכירות. בנייה זו תהיה במקום תשלום דמי חכירה. החוזה קוים על ידי הצדדים במלואו; המבנה נבנה, ודמי החכירה המהוונים נחשבו כמשולמים לאורך כל התקופה החוזית.

6.כחמש שנים לאחר מכן, ביום 4/9/86, נחתם הסכם נוסף בין הצדדים (להלן – "ההסכם השני" או "הסכם החכירה") לפיו חכרה חברת סקווטש שטח נוסף של כ-25.8 דונם מהמקרקעין על מנת להקים עליו מרכז ספורט ונופש. תקופת החכירה נקבעה ל-49 שנים, והוסף, שאם בתום תקופת החכירה לא תשנה העיריה את ייעוד השטח עליו יוקמו מתקני הספורטן תהיה לחברת סקווטש זכות ראשונים לחכור את השטח לתקופה נוספת של 49 שנים "בתנאים כפי שיוסכם עליהם בין הצדדים" ובכפוף לאישור שר הפנים (סעיף 16(ה) להסכם השני). עוד נקבע בהסכם השני כי חברת סקווטש תקים על חשבונה מרכז ספורט ונופש, מתקני ספורט שונים כגון בריכות שחייה, מגרשי טניס, אולמות ספורט, בתי קפה, מסעדה ועוד ובתום תקופת החכירה יוחזרו המקרקעין לעיריה על כל המתקנים והמבנים שיוקמו עליהם וללא תמורה (חוזה מסוג (B.O.T.

7.בהסתמך על חוות דעת שמאיות, הוסכם בין הצדדים להעמיד את שווי המקרקעין בהסכם השני על 954,000 ₪ וזאת לפי חישוב של 37 ₪ למטר (להלן – "השווי המוסכם") ושעל הספורטן לשלם לעיריה דמי חכירה בתום שלוש שנים מיום מתן היתר הבניה לפי אחוזים מערך המקרקעין, שנקבעו בהסכם, כשהם צמודים ליוקר המחייה, וכדלקמן: בכל אחת משתי השנים הראשונות לאחר תום שלוש שנים מאז שהקרקע נמסרה לצורכי הבנייה, ישולם 2% מהשווי המוסכם. בכל אחת משלושת השנים שלאחר מכן 4% מהשווי המוסכם ומהשנה השישית ועד תום תקופת החכירה 5% מהשווי המוסכם לכל שנת חכירה. כן נקבע מנגנון שיערוך בו הוצמדו דמי החכירה למדד המחירים לצרכן.

8.עוד נקבע שאם ההסכם יופר על ידי בר-טן, והקרקע תוחזר לעיריה, העיריה תשלם לבר-טן ; את שווי המבנים והמתקנים רק לאחר שתתקשר עם משקיע אחר ורק אם המשקיע שילם לה בפועל על המבנים והמתקנים על פי התקשרותו עם העיריה ועד לסכום ששילם (סעיף 19(ג) להסכם).