אבו ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל

תובענה לסעד הצהרתי וצווי עשה בדבר הזכויות בדירה המצויה בעיר אשדוד.

התובעים טוענים כי הם רכשו את הזכויות בדירה אולם זכויותיהם טרם נרשמו אצל המשיבה, שכן מדובר במספר עסקאות אשר נערכו בעבר בהעברת הזכויות בדירה בין בעלי זכויות קודמים, אשר לא נרשמו.

באשר לסמכותו העניינית של בית המשפט לדון בתביעה, טוענים התובעים כי לא ניתן לרשום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ועל כן הרישום נעשה בספרי המשיבה. מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים ועל כן הזכויות בדירה הן אובליגטוריות בלבד. בהתאם לדין, כאשר מדובר בזכויות אובליגטוריות בלבד, הסמכות העניינית נקבעת לפי שווי הזכויות ובמקרה זה הסמכות נתונה לבית משפט השלום.

גם המשיבה מציינת בתגובתה בנושא הסמכות העניינית, כי מדובר במקרקעין אשר טרם עברו פרצלציה וטרם בוצע הליך רישום בית משותף ולפיכך לא ניתן לבצע רישום של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

ביחס לתובענה שהוגשה סבורה המשיבה, כי זו עוסקת בהקניית זכויות קנייניות בדבר חכירה של המקרקעין ועל כן הסמכות העניינית נתונה לבית המשפט המחוזי.

סוגיית חלוקת הסמכויות בין בית המשפט המחוזי לבין בית משפט השלום לפי סעיף 51(א) לחוק בתי המשפט, בקשר לזכויות במקרקעין אשר אינם מוסדרים ולפיכך זכויות שאינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, הינה סוגיה מורכבת.

בפסיקת בית המשפט העליון נקבע, כי כל עוד אין מדובר בפועל בסעד הנוגע לזכות קניינית, הסמכות העניינית תיקבע בהתאם לשוויו של הנושא, ובמקרה של זכויות אובליגטוריות הנוגעות למקרקעין, לפי שוויון של הזכויות.

ראה: ת"א (י-ם) 7441/05 הפטריארך היווני אורתודוקסי של י-ם נ' מדרשת קדמת ירושלים (מיום 28.10.2010), שאושר על ידי בית המשפט העליון בתיק ע"א 9492/10 (מיום 5.3.2012).

בפסק דינו של בית המשפט העליון (כב' השופט נ' הנדל) ברע"א 4890/15 אהרון אלוש נ' עיריית טבריה ואח' (מיום 31.12.15) עמד בית המשפט על ההיבטים השונים של סוגיה זו.

בכלל זאת נקבע בפסק הדין ברע"א 4890/15 כי בעת שהתביעה עוסקת בדרישה לאכיפת חוזה מכר של זכויות הנוגעות למקרקעין, יש לבחון את ההסכם בין הצדדים, בכדי להכריע האם הוא עוסק בהתחייבות להעביר זכות קניינית – זכות שתשתכלל לקונה לאחר רישומה - או שמא מדובר בהתחייבות להעביר זכות חוזית הנוגעת למקרקעין. כך הובהר, כי הצורך בבחינה של הזכות הנטענת מתעורר גם במצבים שבהם העסקה מתייחסת לזכות קניינית עתידית – כזו שעדיין לא נרשמה על שם המוכר. עסקאות כאלו עשויות להיערך באותם מקרים בהם טרם ניתן לרשום את הזכויות הקנייניות. במצבים אלה יש להבחין בין התחייבות להעברת זכות קניינית עתידית לבין המחאת זכות חוזית.