ה"פ 25256-02-13 מדרה מהנדסים בע"מ נ' ג'י.פי.אס. ויותר בע"מ ואח'

עובדות

1.ביום 6.11.02 חתמה המבקשת, מדרה מהנדסים בע"מ (להלן: "מדרה") עם חברת אינבסטלום הולדינגס בע"מ (להלן: אינבסטלום") על הסכם מכר. במסגרת ההסכם מדרה רכשה שטח משרדים המצוי בקומה ב של בניין משרדים "ספריית יפת", ברח' הנדיב 71 הרצליה, הבנוי על המקרקעין הידועים כגוש 6525 חלקות 66, 74, 75, 76, 77 וכן חניות ושטח מחסן בקומת החניון באותו הבניין. בראשית שנת 2004 חתמו הצדדים על תוספת להסכם המכר לפיו מדרה קיבלה זכויות בשטח חנייה נוסף

(להלן: "המקרקעין"). מדרה היתה זכאית להירשם כבעלת הזכויות כאמור וזאת לאחר שיוסדר רישום בניין המשרדים כבית משותף ו/או תתבצע פרצלציה מתאימה כאמור בסעיף 12.1 ו- 12.2 להסכם המכר (נספח 2 לבקשה). לצורך הבטחת זכויותיה של מדרה נרשמה ביום 28.12.04 הערת אזהרה לטובתה.

2.ביום 7.5.04 נתמנה עו"ד גיל הירשמן ככונס נכסים זמני על נכסיה של אינבסטלום וזאת במסגרת תיק פש"ר 1552/04 (סעיף 14 לבקשה).

3.ביום 12.11.07 מדרה מכרה את זכויותיה במקרקעין למשיבה ג'י.פי.אס ויותר בע"מ (להלן: "ג'י.פי.אס", להלן: "החוזה", נספח 3 לבקשה), וביום 17.6.09 נרשמה הערת אזהרה לטובת ג'י.פי.אס בגין זכויותיה בממכר (נספח 4 לבקשה). בהתאם לחוזה מדרה מסרה לג'י.פי.אס ערבות בנקאית אוטונומית על סך 283,500$

(להלן: "הערבות"). בתחילה הערבות ניתנה לשנתיים (עד ליום 31.12.09) ובשלב מאוחר יותר, לאחר דין ודברים בין הצדדים מדרה הסכימה להאריך את תוקפה עד 28.2.13 (נספח 12 לבקשה).

4.אין חולק שהרישום על שם מדרה טרם הסתיים (סעיף 29 לבקשה), ולמרות זאת ג'י.פי.אס הסכימה להקטין את סכום הערבות (באופן שהושב למדרה 44% מסכומה).

המחלוקת בין הצדדים נסובה באשר לזכותה של ג'י.פי.אס להחזיק ביתרת הערבות בסך 160,000 דולר (פרוט' מיום 10.3.15, עמ' 12).

טענות מדרה

5.לטענת מדרה, לשון החוזה, תכליתו והתנהלות הצדדים בזמן אמת מובילים למסקנה שהערבות לא ניתנה לשם הבטחת הרישום. הצדדים היו ערים לכך שהליך הרישום מורכב (סעיפים 5.3-5.5) ועל כן ניתנה לג'י.פי.אס אופציה לבטל את החוזה כעבור 5 שנים בשל אי רישום המקרקעין על שמה (סעיף 11 לחוזה). ג'י.פי.אס בחרה שלא לממש את האופציה ובכך נטלה על עצמה את הסיכון בכל הנוגע לרישום. כוונת הצדדים נלמדת מלשון החוזה ועיון בסעיפים 10.3 ו- 10.4 מלמד שהצדדים התכוונו שהערבות תינתן למשך 5 שנים בלבד ולא על מנת להבטיח את רישום הזכויות על שם מדרה ולאחר מכן על שם ג'י.פי.אס ללא הגבלת זמן. לשון החוזה מתיישבת גם עם תכליתו. ג'י.פי.אס קיבלה את החזקה במקרקעין בדצמבר 07', ומאז אדישה להליך הרישום, בעוד שמדרה איננה יכולה לעשות שימוש בסכום הערבות - 160,000 דולר.

6.התנהלות הצדדים בזמן אמת מלמדת כי אף הם לא סברו שהערבות נועדה להבטיח את הרישום. מלכתחילה הערבות ניתנה לחמש שנים ממועד מסירת החזקה (בשים לב לזכות הביטול הקבועה לאחר חמש שנים) ורק לאחר קבלת התראות על חילוטה (סעיפים 35-44 לתצהיר אגוזי) היא הוארכה. בכל מקרה הערבות נועדה רק "להבטחת חיובים כספיים" (נספח 1 לבקשה).