ה"פ 13056-02-13 קרבון נ' סבח ואח'

המרצת הפתיחה שלפני הוגשה על ידי המבקשת, גב' מרים קרבון, ותכליתה - להצהיר כי היא הבעלים של כלל שטחי האחסנה בקומת מפלס 22.00+ בבניין שברחוב נורדאו 13 באשדוד, לרבות מחסן, המצוי שם, ואשר לגביו המשיבים 1-3 טוענים לבעלות, והוא מחסן המריבה נשוא ההליך.

המשיבה 5 (להלן: "החברה") היתה הבעלים של המקרקעין עליהם הוקם הבניין, ומדובר בחלקות 30 ו- 31 בגוש 2061 באשדוד. לטובת המשיבה 4 היתה רשומה הערת אזהרה בגין המקרקעין. על גבי המקרקעין הקימו המשיבות 4-5 פרוייקט נדל"ן משולב, שכלל שטח מסחרי, חניון ובנייני מגורים הכוללים שטחי אחסנה שהוקמו מעל לשטח המסחרי (להלן: "הפרוייקט"). בנק לאומי בע"מ (להלן: "הבנק"), העניק ליווי פיננסי למקימות הפרוייקט ועל כן המקרקעין הנ"ל שועבדו לטובתו, עוד בשנת 1990. בהליך, שפרטיו אינם רלוונטיים כעת, הוחלט על מימוש המשכון לטובת הבנק, והמשיב 6 (להלן: "הכונס"), יחד עם כונס נכסים נוסף (מטעם נושה אחר), הוסמך, בין היתר, למכור לצד ג' את הזכויות בשטחי האחסון ויחידות השירות שבקומות האחסנה בבניין 13 (להלן: "שטחי האחסנה").

מי שרכש מהכונס את שטחי האחסנה, היתה המבקשת שלפני. המכר אושר על ידי ביהמ"ש המחוזי בתל-אביב (במסגרת תיק פש"ר 1625/08), וביום 29.11.11 נחתמה פסיקתא לנדון, על ידי כב' השופטת דניה קרת-מאיר. בפסיקתא זו, נאמר, שהזכויות בממכר נמכרות כשהן נקיות מכל חוב, שיעבוד, או זכות צד ג' כלשהי, בהתאם להוראת סעיף 34א לחוק המכר תשכ"ח-1968.

בפסיקתא הוגדר הממכר הרלוונטי לדיוננו, אותם שטחי האחסנה, בתור "שטחי האחסנה ויחידות השירות בקומת אחסנה במפלס גג קניון (מפלס 22.00+) בבניין נורדאו 13, למעט שטחים/יחדות (כך במקור) המהווים רכוש משותף וכן כל שטח אחר אשר על פי כל דין משמש לצרכי ציבור ו/או חל איסור להצמידו ליחידה כלשהי על פי כל דין ו/או יש מניעה חוקית או אחרת מלהעבירו לטובת צד שלישי מסוים, ובכלל זה חדרי מכונות, מתקנים ומערכות טכניות, חדר מדרגות וכו'".

פסק הדין, המאשר ביצוע המכר למבקשת, הוא חלוט כיום. מכוחו נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, לטובת המבקשת. ככל הידוע, גם לאחר שהוצפה הבעייתיות בהקשר המחסן הספציפי שבמחלוקת, לא נעשתה פנייה מטעם המשיבים 1-3 לביהמ"ש המחוזי בתל-אביב, בניסיון לבטל את פסק הדין, לשנותו, או להחריג הימנו את מחסן המריבה.

בבואה לממש את הזכויות שרכשה, נתקלה המבקשת בהתנגדות נחרצת של המשיבים 1-3 (להלן ולשם הנוחיות: "משפחת שמואל"). ההתנגדות התמקדה באחד מהמחסנים שבשטחי האחסנה, כאשר, לטענתם, הם רכשו את הזכויות במחסן הספציפי (להלן: "המחסן"), מאת יזמות הפרוייקט, הרבה קודם לעסקה עם המבקשת. למשיבים זכויות בשתי דירות מגורים בפרוייקט. האחת נרכשה לפי הסכם מיום 23.9.95, והאחרת - לפי הסכם מיום 10.5.01. המערך החוזי שלפיו נטען שנרכשו הזכויות במחסן, הינו 2 נספחים המכונים "תוספת א'" ו- "תוספת ב" להסכם מיום 23.9.95, ושניהם נחתמו ביום 25.5.97 (להלן: "הסכם המחסן"). המשיב 3, שמעון שמואל, אינו חתום על הסכם רכישת הדירה הראשונה הנ"ל, ואף לא על הסכם המחסן. לא ברור מקור זכויותיו הנטענות במחסן, אך סוגיה זו אינה במוקד ההתדיינות. ההתייחסות תהיה איפה, ל"משפחת שמואל" כאל הטוענים לזכויות במחסן.

קיומו של הסכם המחסן לא היה ידוע לכונס, וממילא לא הובא לידיעת בית המשפט המחוזי עובר לאישור המכר למבקשת. החזקה בפועל היתה בידי משפחת שמואל, אשר לטענתם השקיעו בו, לאחר רכישתו, סכומים נכבדים. נראה, אף שהמשיבים הקפידו לערפל את הנעשה בפועל במחסן, שהם הסבו אותו ליחידת מגורים כלשהי. מכל מקום - הם מנעו מהמבקשת תפיסת החזקה בו. כאשר משפחת שמואל ביקשה צו מניעה מבימ"ש השלום כנגד המבקשת, הוסכם שם, שהזכויות המהותיות יבוררו בביהמ"ש המחוזי, ומכאן ההליך שלפני.

בבסיס המחלוקת מצויה טענת כל צד על כי זכויותיו במחסן עדיפות וגוברות על אלה של יריבו. המבקשת טוענת (וזו גם עמדת הכונס המצדד בטענותיה), כי רכשה את המחסן כדין, בהליכי מימוש המשכון, והוא נכלל בממכר שהועבר אליה, נקי מכל זכות צד ג', על פי פסק הדין החלוט. המשיבים טוענים, כי רכשו את המחסן מבעליו, יזמי הפרוייקט, שנים רבות קודם לעסקת המבקשת, וממילא, לא ניתן היה לכלול אותו במסת המקרקעין שהוקנו לה. ככל שהכונס והמבקשת לא היו ערים ומודעים לעסקה הקודמת - האשם הוא לפתחם משהתרשלו בבדיקות ובבירורים המחויבים. המבקשת והכונס משיבים על כך, באומרם, שמשפחת שמואל, כמי שרכשו דירות מגורים בפרוייקט, ידעו היטב, כפי שמפורש בהסכמי מכר הדירות, שכל עסקה טעונה הסכמת הבנק, הזרמת כספי התמורה דרכו, וקבלת מכתב החרגה ספציפי על הממכר, כדי לשחררו מהשעבוד. מאחר שעסקת המחסן נעשתה "מתחת לשולחן", ללא דיווח חיצוני ובהיעדר הפרוצדורה המתוארת, אין לה תוקף כלפי הכונס, ואין בכוחה לגבור על המכר למבקשת, שנעשה כדת וכדין, ואושר על ידי ביהמ"ש.

מאחר שהמשיבים העלו בפני שלל טענות, במישורים ומגוונים, כדי לבסס עדיפותם על פני המבקשת, ובין היתר, התייחסו לזיהוי מחסן המריבה והגדרתו בשטח, ואף לנפקותו של פסק הדין שאישר את המכר, ביחס למחסן הספציפי, הוריתי על ליבון מקדמי של סוגיות אלה, וניתנה החלטה מיום 4.6.13, שתיחמה את המחלוקת אשר תידון ותוכרע בהליך הנוכחי. בקשת רשות ערעור לביהמ"ש העליון, על החלטה זו, נדחתה, אף שנפסק שאין בכך לגרוע מזכותם של המשיבים דכאן לערער, לפי הצורך, בגמר המשפט, על ההחלטה (רע"א 4608/13, החלטת כב' השופט נ' סולברג, מיום 21.10.13). מכאן - שלעת הזו, תקפה ומחייבת החלטת הביניים דלעיל, וההכרעה בהמרצת הפתיחה תיעשה על פי התיחום שנקבע שם.