דמסיי ואח' נ' בן קסוס ואח'

תביעה לביטול הסכם מכר מקרקעין, להשבת התמורה, ולפיצויים מוסכמים. טענת התובעים היא כי רכשו דירה מהנתבעים, תוך שאלו הסתירו מידע מהותי באשר למצב הבניין שבו הדירה, ובכך הטעו אותם בכריתת ההסכם, שעל כן זכאים הם לבטלו ואף לפיצויים. הנתבעים מכחישים את עצם ההטעיה, את מהות המידע שנטען כי הוסתר ואת זכות התובעים לבטל את ההסכם.

רקע

1. ביום 19.8.18 התקשרו בעלי הדין בהסכם ("ההסכם") שעל פיו מכרו הנתבעים לתובעים דירה בת ארבעה חדרים, בבית משותף בפתח תקווה, הידועה כחלקה 3/9 בגוש 5510 ("הדירה"), תמורת סכום של 1,410,000 ₪. בעת כריתת ההסכם שילמו הנתבעים 200,000 ₪ על חשבון התמורה, התחייבו לתשלום שני בסכום של 550,000 ₪ עד ליום 5.10.18, והתחייבו לתשלום היתרה עד למועד מסירת החזקה שנקבע ליום 5.11.18. הוסכם כי התובעים יוכלו לשפץ את הדירה לאחר שישלמו את התשלום השני.

   בהסכם הצהירו התובעים כי בדקו את הדירה, לרבות הבניין, מבחינה תכנונית ומשפטית ומצאוה מתאימה לצרכיהם ולשימושם. עוד הצהירו התובעים כי הם מוותרים על כל טענה באשר למצב הדירה, למעט בגין פגם נסתר. הנתבעים הצהירו כי לא קיים פגם נסתר בדירה.

   המו"מ להתקשרות בהסכם נערך באמצעות מתווך, מר בצלאל חיימוב ("המתווך"), מכרו של הנתבע מס' 1 ("הנתבע"), ובעלי הדין לא נפגשו ולא שוחחו ביניהם כלל, עד למועד החתימה על ההסכם.

2. הבניין שבו נמצאת הדירה ("הבניין"), נבנה לפני כ-30 שנה, כשלשני צדדיו שני בניינים נוספים. שלושת הבניינים מהווים בית משותף אחד ("הבית המשותף"), כאשר בכל אחד משלושת חלקיו פועלת נציגות נפרדת של בעלי הדירות. בבית המשותף 24 דירות.

   במשך השנים התגלו בבניין ליקויים חיצוניים וליקויי קונסטרוקציה. משנת 2012 ואילך התקבלו מספר חוות דעת באשר לליקויים אלו ולרמת מסוכנותם.

3. הנתבע כיהן בנציגות הבית המשותף במשך שנים אחדות, ולקח חלק פעיל בכל הקשור לקידום שיפוצו של הבניין. בין השאר, ועקב מחלוקת באשר לשיפוץ הבית המשותף, יזם הנתבע, בשנת 2016, הגשת תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקוה נגד בעלי דירות בבית המשותף (תיק 36/12 - "התביעה נגד השכנים").

   בכתב הטענות שהוגש בתביעה נגד השכנים, טענו התובעים באותו ההליך, וביניהם הנתבעים דנן, כי בבית המשותף קיימים ליקויי בניה המסכנים את יציבות הבניין ואת הדיירים. לדוגמא נטען כי:

   "7. בהתאם לאמור, כאשר נתגלו סדקים בקירות הבניין החיצוניים, ביקשו התובעים לטפל בהם, בשיתוף כל דיירי הבית המשותף. סדקים אלו אינם קבועים, אלא הם הולכים ומעמיקים ובלב התובעים קיים חשש כבד ליציבות הבניין כולו ולשלום דייריו ורכושם."

   ...

   16. לא ניתן לראות במצב פיזי של סדקים, העלולים לסכן את יציבות הבניין ואת שלום דייריו, כמצב תקין וסביר של הרכוש המשותף". 

   אציין כאן כי ביום 17.12.2018, לאחר מסירת החזקה בדירה לתובעים, הכריזה עיריית פתח תקווה על הבית המשותף מבנה מסוכן, וביום 5.3.2020, תוך כדי שהליך זה היה תלוי ועומד, ביטלה את ההכרזה.

4. אין חולק כי הנתבעים לא גילו לתובעים את דבר הליקויים בבית המשותף, את חוות הדעת שנמסרו בעניינו, את הקשיים שנוצרו באשר לשיפוץ הבניין ואת דבר התביעה נגד השכנים.

   משהתגלו הדברים הללו לתובעים, הם שלחו, באמצעות בא כוחם, דוא"ל ומכתבים לנתבעים בדרישה לביטול ההסכם (ר' דוא"ל מתאריכים 10.12.2018 ו- 18.12.2018; מכתב דרישה מיום 27.12.2018; הודעה מיום 6.1.2019; דוא"ל תגובה מיום 7.1.2019). כמו כן, ניהל התובע מס' 1 ("התובע") שיחה עם הנתבע בקשר לליקויים אלו.