דחיית תביעה הדנה בהשבת דמי היתר שגבה המינהל לגבי מגרשים

המחלוקת בתיק זה הינה סביב פרשנותה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 933 לגבי תשלום דמי היתר הכרוכים בהגשת בקשה לשינוי ייעוד או שינוי ניצול.

רקע כללי -

1.             התובעת, אי.אף.סי. בניין והשקעות בע"מ (להלן: " החברה") הינה חברה קבלנית וכיום היא בעלת זכויות החכירה בשני מגרשים הנמצאים ברח' אלכסנדר זייד בקרית חיים (הידועים כחלקות 17 ו-18 בגוש 11575, להלן: " חלקה 17", " חלקה 18" ו-" המגרשים" ביחד).

2.             המגרשים נמצאים בבעלות הנתבע, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל").

3.             המגרשים הוחכרו לראשונה לפני קום המדינה לבני משפחת לרנר (חלקה 17 בחוזה חכירה משנת 1943 וחלקה 18 בחוזה משנת 1939, להלן: " חוזי החכירה הראשונים").

4.             על כל אחד משני המגרשים היה בעבר מבנה מגורים ישן (להלן: " המבנים הישנים").

5.             שני המבנים הישנים נהרסו והחברה פעלה להקמת מבני מגורים חדשים על הקרקע כאשר על כל אחד משני המגרשים הוקם מבנה בן 8 יחידות דיור למכירה לקהל הרחב (להלן: " המבנים החדשים", אם כי למען הדיוק, היוזמה לגבי הבניה על חלקה 17 החלה על ידי חברת ליברסקו דוד בע"מ (להלן: " ליברסקו") אשר מכרה את זכויותיה לגבי חלקה 17 לחברה בשנת 2004).

6.             על מנת לקבל את הסכמת המינהל להקמת המבנים החדשים היה צורך להגיש בקשה לשינוי ייעוד ושינוי ניצול, אשר כרוכה בתשלום דמי היתר (להלן: " בקשה לשינוי"). שתי בקשות לשינוי רלבנטיות הוגשו והמינהל חישב את דמי ההיתר המגיעים לו לשיטתו על בסיס שומה שהכין שמאי מטעמו לאור החלטת המינהל מס' 933. 

7.             החברה השיגה על דמי ההיתר שנקבעו, אך גם לאחר שטענותיה התבררו בפני השמאי המחוזי (מר רוגובין, להלן: " השמאי המחוזי") נותרה בעינה השומה.

8.             הואיל והתובעת היתה מעוניינת להמשיך ללא דיחוי את הבניה - היא שילמה תחת מחאה את דמי ההיתר הנדרשים (כ-864,300 ש"ח), ועתה היא עותרת כי בהמ"ש יורה על השבת הסכום ששולם.

המחלוקת העיקרית בהליך זה -

9.             על מנת להבין את מהות המחלוקת אביא כלשונם את עיקרי החלטת מועצת המינהל מס' 933, אשר על פיה חושבו דמי ההיתר במקרה זה (לעיל ולהלן: " ההחלטה") מיום 2/7/2002, אשר כותרתה - " תוספת בנייה, שינוי ניצול, שינוי יעוד, פיצול-תשלום דמי היתר", לאמור :

"1.  הגדרות

      בהחלטה זו תהא למונחים הבאים המשמעות שלהלן:

      "חוזה חכירה" -   חוזה חכירה, אשר מטרת  החכירה הנקובה  בו, הינה  למטרה בניה של מבנה למגורים, תעשייה, משרדים, מסחר או למלונאות בלבד, ואשר הבניה במקרקעין המוחכרים מומשה.

      "שטח מבונה" -  שטח עיקרי ושטח שירות, לרבות נפח המבנה.

      "דמי היתר" -      דמי חכירה שנתיים או מהוונים עבור זכויות חכירה לבניה נוספת במקרקעין, בגינן לא שולמה למינהל תמורה.

                        "תוספת בנייה" -          תוספת שטח בנייה מקורה למבנה קיים, המשמשת למטרת החכירה המקורית, וכן הקמת יחידת דיור נוספת, ובלבד שיתקיימו התנאים הבאים:

א.   בבניה צמודת קרקע למגורים - לא תתווסף, בעקבות מימוש תוספת הבנייה, יותר מיחידה אחת.