דחיית בקשה לסילוק תביעה מחמת התיישנות בנושא חכירת מקרקעין

רקע עובדתי וטענות הצדדים:

המשיב הגיש בתיק העיקרי תביעה נגד המבקש. לטענת המשיב נחתם ביום 27.1.97 הסכם בינו ובין המבקש (להלן - הסכם המכר), ולפיו מכר המבקש למשיב מקרקעין הידועים כחלקה 47/2 בגוש 301 (להלן - המקרקעין). המבקש הצהיר בהסכם המכר, כי הינו "בעל מלוא הזכויות להירשם כבעל מלוא זכויות החכירה לתקופה ארוכה וכן הינו בעל מלוא זכויות החזקה" במקרקעין. המבקש התחייב בהסכם המכר להעביר את הנכס על שמו של המשיב בתוך 12 חודש ממועד החתימה על הסכם המכר, דהיינו, עד ליום 27.1.98. מלוא התמורה המוסכמת שולמה על ידי המשיב, ועל כך אין המבקש חולק. משלא הועברו הזכויות על שמו של המשיב, שלח המשיב למבקש ביום 10.5.07 הודעה בדבר ביטול הסכם המכר ודרישה להשבת התמורה. המשיב עותר בכתב התביעה לחיוב המבקש בהשבת מלוא התמורה בצירוף סכום הפיצוי המוסכם, אשר נקבע בהסכם המכר.

המבקש מצידו טוען, כי יש לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנות. לדבריו של המבקש, התגבשה עילת התביעה הנטענת בכתב התביעה כבר ביום 27.1.98, המועד האחרון להעברת הבעלות במקרקעין על שמו של המשיב, כפי שטוען המשיב בכתב התביעה. התביעה הוגשה רק ביום 2.12.07.

עוד טוען המבקש, כי יש לדחות את התביעה על הסף מחמת שיהוי בהגשתה. לדברי המבקש, לא פעל המשיב ולא עשה דבר במשך השנים, שחלפו מאז נחתם הסכם המכר, לשם ביצוע רישום העברת הבעלות במקרקעין. מאז רכישתו מפעיל המשיב במקרקעין נגריה, ורק לאחר חלוף כ-10 שנים טוען הוא, כי נפגעו זכויותיו. משהשתהה המשיב בהגשת התביעה זמן כה ארוך, מבוקש לדחות את התביעה על הסף.

המשיב בתגובתו לבקשה טוען, כי בין הצדדים כמוכר וקונה קיימת מערכת יחסים של נאמן - נהנה. כאשר קיימת מערכת יחסי נאמנות, יתחיל מירוץ ההתיישנות רק כאשר הנאמן כופר בחובת נאמנותו או מפר אותה, ומביא לידיעת הנהנה כפירה או הפרה זו. המבקש לא הודיע במשך כל השנים, כי הוא כופר בחובתו על פי הסכם המכר, להעביר את הבעלות במקרקעין על שמו של המשיב, ולפיכך לא החל מירוץ ההתיישנות. לפיכך אין לדחות את התביעה מחמת התיישנות.

טענה נוספת בפיו של המשיב. המדובר בתביעה כספית להשבת התמורה החוזית ולתשלום הפיצוי המוסכם. עילת התביעה קמה למשיב רק במועד ביטול הסכם המכר, 10.5.07. לפיכך טרם התיישנה התביעה.

מנימוקים זהים מבקש המשיב לדחות גם את טענת השיהוי.

המבקש בתשובתו לתגובת המשיב טוען, כי הטענה בדבר קיומם של יחסי נאמנות לא נזכרה בכתב התביעה, ולפיכך הינה הרחבת חזית אסורה. עוד טוען המבקש, כי במקרה זה, משמדובר בתביעה כספית בגין הפרת הסכם המכר, ולא בתביעה לאכיפתו של ההסכם, לא ניתן לקבוע, כי בין הצדדים קיימים יחסי נאמנות. לחילופין טוען המבקש, כי כבר בשנת 1997 הודיע המבקש למשיב, כי ללא תיקון צו הבתים המשותפים ביחס למקרקעין והפרדת שני המבנים הבנויים שם לשתי יחידות רישום נפרדות לא ניתן יהיה לבצע את רישום העברת הזכויות. יש לראות בהודעה זו כפירה בחובתו של המבקש כנאמן, שהחלה את מירוץ ההתיישנות כבר בשנת 1997. יתירה מכך, המבקש דרש מהמשיב לאחר החתימה על הסכם המכר, על מנת שביצוע רישום העברת הבעלות יתאפשר, לשלם ארנונה ודמי חכירה שנתיים בגין התקופה שמיום החזקתו בנכס. המשיב לא ביצע תשלומים אלו. גם דרישה זו מהווה כפירה בחובת הנאמנות, שהחלה את מירוץ ההתיישנות.

באשר לטענת השיהוי טוען המבקש בתשובתו, כי המשיב לא עשה לאורך שנים דבר לשם העברת הבעלות במקרקעין על שמו. המשיב ידע כל העת על הבעיות מונעות את רישום העברת הבעלות, אך לא נקף אצבע ולא עשה דבר מהמוטל עליו לשם פתרונן של הבעיות והסרת המניעות לביצוע רישום העברת הבעלות על שמו.

דיון:

טענת ההתיישנות:

בע"א 3141/99, מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' פונדמינסקי, פד"י נה(5)817, 825, נאמר:

"הלכה פסוקה היא, כי תביעתו של נהנה אינה מתיישנת כל עוד הנאמן אינו כופר בכך שהוא מחזיק בנכסי הנאמנות כנאמן ואינו מפר את חובת הנאמנות".

האם אכן התקיימו במקרה זה יחסי נאמנות בין הצדדים, דבר שידחה את תחילת מירוץ ההתיישנות?

בע"א 6906/00,  ענבטאוי נ' דר, פד"י נו(5)280, נדון מקרה בו התקשרו צדדים בהסכם לרכישת זכויות במקרקעין. בעת ההתקשרות בעיסקה טרם נרשמו הזכויות על שמו של המוכר. המוכר חתם על יפוי כח נוטריוני בלתי חוזר, שבו הודה המוכר, כי קיבל מהקונים את מלוא התמורה המוסכמת עבור המקרקעין והתחייב להעביר את הזכויות במקרקעין על שמם של הקונים. הזכויות לא נרשמו על שם הקונים. לאחר פטירתו של המוכר, מכר בנו את המקרקעין לאדם אחר, ולאחר מכן מכר הבן שוב את הזכויות לאדם נוסף. משנודע לקונים הראשונים על מכירת המקרקעין פעמיים נוספות רשמו הערת אזהרה לזכותם והגישו תביעה לאכיפת ההסכם שנכרת בינם ובין המוכר המקורי. בפסק הדין נאמר(עמ' 287):

"קיומן של זכויות שביושר אצל הקונה מקים יחס של נאמנות בין המוכר לקונה. אדגיש שוב כי בענייננו הקונה שילם את מלוא התמורה עבור החלקה, כך שעל ^-פי דיני היושר האנגליים, הנאמנות לטובתו היא שלמה. והנה, לקיומם של יחסי נאמנות השפעה מכרעת על שאלת ההתיישנות. הלכה מושרשת היא כי תביעתו של נהנה אינה מתיישנת כל עוד הנאמן אינו כופר בכך שהוא מחזיק בנכסי הנאמנות כנאמן ואינו מפר את חובת הנאמנות. ... נמצא, כי עילת התביעה נגד הנאמן נוצרת מן הרגע שבו הוא כופר במעמדו כנאמן או מן הרגע שבו הוא מפר את חובתו כנאמן. נמצא כי מירוץ ההתיישנות מתחיל ממועד הכפירה או ההפרה, בכפיפות להוראות סעיפים 7 ו ^-8 לחוק ההתיישנות".

כן ראה הדברים שנאמרו בע"א 7217/02, רבי נ' הלוי, פד"י נח(5)529, 532, שם אומצו הדברים שנאמרו בע"א 6906/00 הנ"ל. שם נדון מקרה בו נכרת הסכם בין אח ואחות, לפיו התחייב האח להעביר לאחותו זכות חכירה בחלק מנכס מקרקעין שהיה בבעלותו. האחות נפטרה, והיורשת שלה רשמה הערת אזהרה בדבר ההסכם. לאחר פטירתו של האח נכרת הסכם בין יורשי האח ובין אחרים, לפיו מכרו להם היורשים את זכויות החכירה בנכס. היורשת של האחות הגישה תביעה לאכיפת ההסכם שבין האח והאחות. בפסק הדין נאמר שם:

"ההתחייבות של המנוח כלפי המנוחה ניתנה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). כעקרון, התחייבות להקניית זכות חכירה במקרקעין, שניתנה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, מצמיחה לקונה זכות שביושר לפי דיני היושר האנגליים (השוו ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נו(5) 280, בעמ' 286 (להלן: פסק הדין ענבטאוי)). זכות זו עומדת בתוקף לטובת הקונה גם לאחר חקיקת חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (ר' ס' 166(א) לחוק המקרקעין; ר' בנוסף ע"א צימבר נ' תורג'מן, תק-על 2003 (2), בפיסקה 9 (להלן: פס"ד צימבר) ופסק הדין ענבטאוי, עמ' 286). זכות שביושר זו מצמיחה יחסי נאמנות בין המוכר לקונה (פסק הדין ענבטאוי, בעמ' 287; פס"ד צימבר בעמ' 3102; ע"א 1249/03 חנא נ' ח'אזן (טרם פורסם), פיסקה 29".

בהמשך פסק הדין מצטט בית המשפט דברים שנכתבו ע"י המלומדת נילי כהן במאמרה "חוזה של קטינה, לרכישת דירה, מול נושה של המוכר", הפרקליט מא, תשנ"ג (1993)161 ,172: