דחיית בקשה לאישור תובענה ייצוגית נגד קניון רמת אביב

(דחיית בקשה לאישור תובענה ייצוגית)

א.         רקע ההליך

1.         בקשה לאישור תובענה ייצוגית להשבת דמי שכירות ודמי ניהול בסך כולל של 43,678,064 ש"ח, שנגבו, לטענת המבקשות, על ידי המשיבות ביתר בגין השכרת כ-120 חנויות בקניון רמת אביב. טענתן המרכזית של המבקשות הינה כי האופן בו חישבו המשיבות את השטחים המושכרים לצורך גביית דמי שכירות ודמי ניהול איננו עולה בקנה אחד עם הוראות הסכמי השכירות והסכמי הניהול, ומביא לחיוב ביתר בגין 2.65% מן השטח המוסכם, המתבטא בתוספת תשלום של 2.25%.

2.         המבקשת 1 מפעילה, באמצעות המבקשת 2 (חברה בשליטתה ובבעלותה של המבקשת 1), חנות אופנה בשם "ישראלה קריבושי" המצויה בקניון רמת אביב (להלן: " הקניון"). המבקשת 1 שכרה את החנות מן המשיבה 1, בעלת הקניון, בהתאם להסכם שכירות מיום 13.2.97 (נספח 2 לבקשה, להלן: " הסכם השכירות המקורי"). בהמשך חתמה המבקשת 1 על הסכמים להארכת תקופת השכירות (נספח 3 לבקשה), ובשנת 2006 חתמה גם  המבקשת 2, אשר החלה באותה שנה להפעיל עבור המבקשת 1 את החנות, על הסכם שכירות בנוסח דומה (להלן: " הסכם השכירות השני" - נספח 4 לבקשה). המשיבה 2 הינה חברה בע"מ בשליטת המשיבה 1, המשמשת כחברת הניהול של הקניון.

3.         המחלוקת העיקרית בין הצדדים הינה על האופן בו מחשבות המשיבות את "שטח המושכר" לצורך גביית דמי שכירות ודמי ניהול. לפיכך, אביא את האמור בהסכם בעניין זה כלשונו. בהסכם השכירות המקורי הוגדר " שטח המושכר" כדלקמן:

" שטחו המוערך והמשוער של המושכר, כולל 15% (חמישה עשר ממאה) עבור השתתפות השוכר בשימוש המשותף שיעשה בשטחים הציבוריים, כמפורט בנספח 'י'...

שטחו המדויק והסופי של המושכר יקבע במדידה שתערך במהלך או לאחר בנית הקניון, על ידי האדריכל ו/או מודד מוסמך מטעם המשכיר.

...

השטח הכולל של המושכר לענין חיוב השוכר בגין דמי שכירות, דמי ניהול וכל יתר התשלומים אשר השוכר חייב בהם על פי חוזה זה והסכם הניהול ועל פי כל דין, כפי שיקבע במדידה האמורה, יכלול 15% (חמישה עשר ממאה) כאמור בסעיף זה לעיל".

בנספח "י" להסכם השכירות צויין כי " שטח המושכר" הינו : "כ-106 מ"ר ברוטו, כולל 15% עבור השטחים הציבוריים כאמור בסעיף 5 לחוזה. השטח ללא ה-15% הינו כ-90.34 מ"ר ברוטו".

בדומה, בהסכם השכירות השני משנת 2006, עליו חתמה המבקשת 2, הוגדר " שטח המושכר" כדלקמן:

" גבולות המושכר הן כמתואר בנספח 'א'. לצורך חישוב התשלומים החלים על השוכר על פי חוזה זה, יכלול 'שטח המושכר' 15% (חמישה עשר ממאה) עבור השתתפות השוכר בשימוש המשותף שיעשה בשטחים הציבוריים, כמפורט בנספח 'י'".

הגדרת שטח המושכר בנספח "י" להסכם השכירות השני זהה להגדרה המופיעה בנספח "י" להסכם המקורי.

4.         במועד שלא הוברר במדויק, ככל הנראה בשנת 2008, פנו המבקשות למשיבות וטענו כי אופן חישוב התשלום בגין השימוש בשטחים המשותפים אינו עולה בקנה אחד עם האמור בהסכם. טענת המבקשות היתה כי בעוד שבהסכם דובר על תוספת של 15% משטח החנות המדוד, בפועל גובות המשיבות תשלום לפי 17.65% משטח החנות. המשיבות דחו את טענת המבקשות ועמדו על כך שאין כל דופי באופן בו הן גובות את התשלומים (סעיפים 20-22 לתצהיר בעלה של המבקשת - להלן: " תצהיר המבקשת"). נוכח תגובת המשיבות, ביטלו המבקשות, בשנת 2008, את ההרשאה שניתנה למשיבות לחיוב חשבונן עבור דמי שכירות ודמי ניהול (סע' 64 לתצהיר המבקשת). משחדלו המבקשות לשלם דמי שכירות, הודיעו להן המשיבות, ביום 20.5.09, כי אם לא ישולם החוב, הן תפעלנה לפינוי המושכר וניתוקו מאספקת החשמל (ראה מכתב המשיבות, נספח 10 לבקשה). בתגובה הגישו המבקשות לבית משפט השלום בקשה לצו מניעה קבוע, שיאסור על המשיבות לנקוט סעד עצמי כאמור לעיל (ת.א. 170137/09). בד בבד עם כתב ההגנה בתביעה זו, אשר הוגש ביום 12.7.09, הגישו המשיבות תביעה שכנגד על סך של 260,000 ש"ח (מטעמי אגרה), בה נטען כי המבקשות חייבות למשיבות סך של כ-560,000 ש"ח בגין דמי שכירות שלא שולמו. כשבועיים לאחר מכן הוגשה התובענה הייצוגית שלפני.

5.         המשיבות מחשבות את "שטח המושכר" לצורך גביית דמי שכירות ודמי ניהול באופן שבו שטח החנות עצמה מהווה 85% מתוך "שטח המושכר", ואילו החלק היחסי בשטחים הציבוריים מהווה 15% מ"שטח המושכר" (85% מ- 106 מ"ר, שהוא "שטח המושכר" הכולל לפי נספח י' = 90.1 מ"ר, שהוא שטח החנות לפי נספח י'). לטענת המבקשות, המשיבות אינן רשאיות לחשב את "שטח המושכר" באופן זה. לגישתן, לאור האמור בהסכמי השכירות, היה על המשיבות להוסיף על שטח החנות עצמה שיעור של 15% בגין השימוש בשטחים הציבוריים. זהו אופן החישוב המקובל, וזהו גם אופן החישוב עליו ניתן ללמוד, לטענתן, באופן סביר מקריאת ההסכם.

ויובהר:בנספח י' להסכם השכירות נקבע כי " השטח המושכר" (קרי: החנות עם התוספת של 15% עבור השטח הציבורי) הינו " כ-106 מ"ר ברוטו", ואף מובהר שם כי "השטח ללא ה-15% הינו כ-90.34 מ"ר ברוטו". אם נפחית מ- 106 מ"ר 15% נקבל 90.1 מ"ר, שהוא שטח החנות (בנספח נאמר שהחנות היא כ-90.34 מ"ר). זו הדרך בה פועלות המשיבות, כפי שהיא עולה בבירור מנספח י' להסכם השכירות: הן לוקחות את שטח החנות נטו (90.34 מ"ר) וכופלות אותו ב- 100 חלקי 85 (או מחלקות אותו ב- 0.85), כדי למצוא את השטח שהחנות תהווה 85% ממנו, משום שהחנות צריכה להיות 85% מ"שטח המושכר" הכולל את השטחים הציבוריים; התוצאה המתקבלת היא 106.3 מ"ר. המבקשות, לעומת זאת, טוענות כי יש להוסיף 15% על שטח החנות (90.34 מ"ר) כך שנקבל 103.9 מ"ר, בעוד שהמשיבות מחשיבות את שטח המושכר לפי 106 מ"ר. כך יוצא -  לטענת המבקשות - שהמשיבות גובות דמי שכירות ודמי ניהול בשיעור בגין שטח של 17.6% (90.34 מ"ר + 17.6% = 106 מ"ר), בעוד שהיה עליהן לגבות תוספת בשיעור של 15% בלבד. זו מהות המחלוקת בין הצדדים. 

יש להוסיף ולהבהיר בעניין "השטח המושכר", כי החישובים דלעיל הינם להמחשה בלבד, שכן הם מתייחסים לשטח המושכר המוערך שצויין בנספח י' להסכם עד למדידה מדויקת שנערכה לאחר חתימת ההסכם ביום 27.1.98. במדידה זו נמצא כי שטח החנות הוא 84.53 מ"ר, ובהתאם לכך שטח המושכר הוא 99.40 מ"ר (סעיפים 51-52 לתצהיר גולדשטיין). אך לנקודה זו אין כל חשיבות, שכן המחלוקת בין הצדדים נוגעת לדרך בה יש לחשב את שטח המושכר, ולא להיקף השטח בפועל - לפי מדידה זו או אחרת.

6.         המבקשות סבורות כי המשיבות ניסחו את הסכמי השכירות והסכמי הניהול " בחוסר בהירות מכוונת, שנועדה ... לאפשר למשיבות לגבות שיעור גבוה יותר בגין השטחים הציבוריים, תוך הטעיית השוכרים לחשוב, כאילו שיעור התוספת בגין השטחים הציבוריים הינה 15% בלבד משטח החנות...". כתוצאה משיטת החישוב של המשיבות יוצא כי הן מוסיפות לשטח החנות, בגין השטחים המשותפים, 17.65% משטח החנות, ולא 15% כאמור בהסכמים. גביית תשלומים בגין 2.65% אלו הינה שלא כדין. לטענת המבקשות, מדובר בדרך חישוב בלתי סבירה, אשר אף בבדיקה מדוקדקת ורצינית לא היה עולה בידי השוכרים לחשוף אותה. בנסיבות אלה, כדי לעמוד בחובת תום הלב והגילוי המוטלת עליהן, היה על המשיבות להסביר לשוכרים בצורה מפורשת ומדויקת את אופן החישוב בו הן נוקטות, ולא להסתפק בניסוח המטעה שבהסכם ובנספח י'. ודוק, המבקשות אינן חולקות על כך שבאופן עקרוני היו המשיבות זכאיות לגבות מהן עבור השימוש בשטחים המשותפים תוספת של  17.65% על שטח החנות (או כל תוספת אחרת שהיתה נקבעת בהסכם). אך לטענתן, תוצאה זו אינה עולה מן ההסכם, והיה על המשיבות להבהיר את כוונתן בצורה ברורה ומפורשת בהסכם, כדי שיהיה מובן שהשוכר משלם תוספת העולה על 15%.

7.         המבקשות מוסיפות וטוענות כי הגדרת "שטח המושכר" זהה בכל (או ברוב) הסכמי השכירות עליהם חתמו שוכרי החנויות בקניון, וכי שיטת החישוב של "שטח המושכר" בה נוקטות המשיבות הינה אחידה לגבי כל (או רוב) השוכרים. כמו כן, המשיבות לא הוכיחו כי קיים ולו שוכר אחד אשר ידע מראש כי שיטת החישוב תהא בהתאם לגישת המשיבות, ולא בהתאם לפרשנות הסבירה של האמור בהסכם. לפיכך, עילת התביעה בגין גביית תשלומים ביתר משותפת לכל (ולמצער למרבית) השוכרים בקניון. זאת ועוד, נוכח מעמדן האיתן של המשיבות, והתלות הגדולה של שוכרי החנויות בהן, הסיכוי שמי מן השוכרים יעז לצאת כנגד המשיבות הינו קטן. לא בכדי לא הגיש איש מן השוכרים תביעה נגד המשיבות להחזר התשלומים שנגבו על ידן ביתר. עובדות אלו מצדיקות את אישורה של הבקשה כתביעה ייצוגית.