דוד שגב ואח' נ' מינהל מקרקעי יש ואח'

פסק דין

רקע כללי וההליכים שבפני

1.לפני תובענה לסעד הצהרתי, במסגרתה עותר התובע והנתבע שכנגד דוד שגב (להלן: "שגב") להצהיר כי הסכם החכירה שנחתם ביום 8.11.04 בינו לבין מנהל מקרקעי ישראל-הנתבע והתובע שכנגד (להלן: "המינהל"), והמתייחס למקרקעין הידועים כגוש 17036 חלקה: 3 (ולאחר פרצלציה חלקה:94), חלק ממגרש 5 בישוב כפר תבור, בשטח של 1,894 מ"ר (להלן: "המקרקעין") שריר וקיים, וכי הודעת ביטול הסכם החכירה שנשלחה על ידי המינהל, הינה חסרת תוקף. בנוסף ולחילופין, עותר התובע להשבת הכספים שהשקיע במקרקעין ולסעדים כספים בגין נזקים ממוניים ובלתי ממונים שנגרמו לו עקב התנהלות המינהל.

לטענת המינהל, המקרקעין האמורים נמסרו לשגב בפטור ממכרז, תוך מטרה ברורה כי שגב יקים עליהם מפעל למוצרי עץ בלבד. הסכם החכירה עם שגב בוטל, לאחר ששגב הפר את חוזה החכירה עת התקשר עם קבוצת בוגנה, הכוללת את חברת צח"ר מחסני מזון

(1997) בע"מ (להלן: "צח”ר"), חברת מ.מ.א.י בע"מ (להלן: "ממאי") ומר אילן בוגנה – (להלן: "בוגנה") בעליה של צח”ר ומנהלה של ממאי, (הנתבעים הפורמאליים בתביעה זו, שולחי ההודעה לצד ג' התובעים שכנגד) בעסקה, הכוללת הסכם מכר, שכירות ושיתוף גבי המקרקעין שבנדון, תוך יעודם לצורך הפעלת סופרמרקט במקום מפעל למוצרי עץ, בניגוד למטרת החכירה, בניגוד לתקנות חובת המכרזים ומבלי קבלת הסכמת המינהל מראש.

2.במסגרת ההליכים בתיק זה, נוסף על התביעה העיקרית, הוגשו 2 תביעות שכנגד והודעת צד ג', כפי שיפורט להלן:

המינהל הגיש תביעה שכנגד -נגד שגב, צח”ר וממאי . בקליפת האגוז, טוען המינהל, כי שגב הפר את חוזה החכירה הפרה יסודית, עת כרת עם צח"ר ומ.מ.א.י הסכם מכר ושיתוף גבי המקרקעין שבנדון, לצורך הפעלת סופרמרקט במקום מפעל למוצרי עץ. זאת בניגוד למטרה לשמה הוחכרו לו המקרקעין, בניגוד לתקנות חובת המכרזים ומבלי קבלת הסכמת המינהל. על רקע זה הוגשה התובענה שכנגד, בה עותר המינהל לפינוי הנכס, להריסת המבנה הבנוי על המקרקעין על חשבון שגב, לתשלום פיצויים מוסכמים בגין הפרת החוזה, פיצויים בגין התנהגות בחוסר תום לב והטעית המינהל על ידי שגב ותשלום דמי שימוש ראויים על ידי הנתבעים כולם.

במסגרת תביעה זו של המינהל- הגישו צח"ר וממאי הודעת צד ג' כנגד שגב וכנגד עו"ד אמיר אשל (להלן: "עו"ד אשל"), אשר ערך את החוזים בין צח”ר ממאי ובוגנה לשגב, ויצג את שני הצדדים בעסקאות אלו. בתמצית הטיעון, טוענות צח”ר וממאי, כי במידה ותתקבל תביעת המינהל נגדן לתשלום דמי שימוש במקרקעין, הרי שהן זכאיות לשיפוי בגין חיוב זה מאת צדדי ג'. לשיטתם, שגב הפר עימן את ההסכמים, עת לא רשם את המקרקעין על שמן, תוך שהוא מסתיר מהן עובדות מהותיות בעיקרן הוא הסתיר מידע הנוגע לאפשרויות השימוש במקרקעין, והתנגדותו של המינהל לשינוי יעוד מקרקעין ולשימוש במקרקעין שאינו מפעל למוצרי עץ. שולחות ההודעה אף טוענות, כי עו"ד אשל, אשר יצג את הצדדים שניהם, התרשל בייצוגן עת לא העמיד אותן על העובדה כי לא ניתן להפעיל סופרמרקט על המקרקעין האמורים, וכי העסקאות שנחתמו בינן לבין שגב אינן ניתנות לביצוע.

צח"ר ממאי ובוגנה אף הם הגישו תביעה שכנגד –כנגד שגב וכנגד עו"ד אמיר אשל אשר בסיס טענותיה זהה בעיקרו להודעת צד ג' שהגישו נגד השניים. במסגרת תביעה זו הם עותרים לביטול ההסכמים עם שגב, לחיובו ולחיוב עו"ד אשל ביחד ולחוד להשבת כספים שהשקיעו במקרקעין, פיצויים והשבת הפסדי הכנסה.

העובדות הצריכות לעניין

3ביום 23/10/94 פנה התובע -שגב למשרד התעשייה, המסחר והתעסוקה (להלן: "משרד התמ"ת") בבקשה להקצאת מגרש בפטור ממכרז, לצורך הקמת מבנה שעיקר ייעודו - כלשונו – "למוצרי עץ", בכפר תבור. הבקשה הוגשה על יסוד הוראת תקנה 25 (5)(ב) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (להלן: "תקנות חובת המכרזים"), שעניינה הקצאת קרקע בפטור ממכרז באזורי עדיפות לאומית למפעל, שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה.

4.בעקבות הפניה, המליץ משרד התמ"ת למינהל ביום 2/6/97, להקצות לשגב מגרש, לצורך הקמת מפעל למוצרי עץ. ואכן, המינהל אישר ביום 20/7/97 את בקשתו של שגב להקצות לו את המקרקעין נשוא התובענה, ללא מכרז, למטרת הקמת מפעל למוצרי עץ.

5.ביום 8/9/97 חתמו שגב והמינהל על חוזה פיתוח (להלן: "חוזה הפיתוח"), לפיו הוקצה לשגב חלק ממגרש מס' 5, הנמצא על המקרקעין בישוב כפר תבור. שטחו הכולל של המגרש הוא 1,894 מ"ר. מטרת החכירה על פי החוזה היא הקמת מפעל למוצרי עץ. שגב התחייב לקיים מטרה זו לא יאוחר מיום 1/8/2000. נקבע כי השטח העיקרי המינימאלי לבינוי יהיה 758 מ"ר.

6.בתאריך 18/1/01 הוארכה תקופת הפיתוח ב- 3 שנים. מועד סיום הבניה נועד ליום

1/8/03.

7.מאחר ושגב לא השלים את בנית המבנה עד לתום תקופת הפיתוח המוארכת, לדבריו בשל בעיות בריאותיות, המליץ משרד התמ"ת להאריך את תקופת הפיתוח. ואכן ביום 27/11/2003 נחתם בין שגב למנהל, מסמך המכונה "תוספת לחוזה הפיתוח" על פיו הוארכה תקופת הפיתוח עד ליום 1/8/2006.

8.שגב עמד הפעם בחוזה מוקדם מהמוסכם, כך שביום 4/11/2004 ניתן למבנה טופס 4.

10.ביום 8/11/2004 חתם שגב עם המינהל על הסכם חכירה (להלן: "הסכם החכירה") לחכירת המקרקעין, לתקופה של 49 שנים שתחילתה מיום 20/7/1997 ועד ליום 19/7/2046.

11.ביום 5/12/2004 נרשמו הזכויות במקרקעין על שמו של שגב.

במקביל, פנה שגב למינהל באמצעות עובדותיו, וביקש לוודא האם יוכל לשנות את השימוש בנכס, כיוון שמצב בריאותו הרעוע אינו מאפשר לו לנהל בנכס מפעל למוצרי עץ. לטענתו, הוא קיבל תשובות חיוביות, כאשר הוא נדרש לבצע פעולות שונות שמטרתן להביא לשינוי היעוד , מן הבחינה התכנונית, בוועדה המקומית לתכנון ולבניה.