גרינברג ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

יו"ר הוועדה, כבוד השופטת וינשטיין:

פתח דבר:

עניינו של ערר זה בהחלטת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב), שלא להתיר לעוררים, ה"ה משה ומינה גרינברג (להלן – העוררים) חישוב ליניארי נפרד עבור כל אחת משתי יחידות הדיור שבבעלותם הקיימות במקרקעין מושא הערר ברחוב בן יהודה 30 בקרית אתא (להלן – הנכס), האחת - יחידה חזיתית, והשניה – יחידה עורפית.

לטענת העוררים, היחידה העורפית בנכס שימשה למגורים עד ליום המכירה, ובין היתר התגוררו בה העוררים, בתקופות שונות, והיא כוללת כניסה נפרדת ואת כל המתקנים הנדרשים על מנת שתיחשב כ"דירת מגורים" כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963 (להלן – החוק). על כן, טוענים העוררים כי יש להתיר להם חישוב ליניארי מוטב גם בגין היחידה העורפית, במופרד מן היחידה, החזיתית המרכזית.

מנגד, עמדת המשיב היא כי לאור ממצאי הביקורת שערך בנכס, אשר תועדו בתמונות שהוגשו לעיון וועדת הערר, הרי שהיחידה העורפית אינה בגדר "דירת מגורים" וספק אם כלל שימשה למגורים בפועל. היחידה העורפית התקיימה כתלות ביחידה המרכזית, כאשר שתי היחידות מהוות יחדיו יחידה כלכלית אחת. משכך, היחידה העורפית איננה "דירת מגורים" המזכה בחישוב ליניארי נפרד מן היחידה המרכזית.

הרקע העובדתי:

1.העוררים מכרו ביום 13.6.2017 את הנכס, מגרש בשטח של דונם, בחלקה 13 בגוש 11048, לחברת א.ד. סקורפיו בע"מ, כאשר שווי המכירה נקבע לסך של 3.7 מיליון ₪ (ראו נספח א' לתצהיר העדות הראשית מטעם העוררים). על פי הצהרת העוררים, על הקרקע היה מבנה צמוד קרקע חד-קומתי, המורכב משתי יחידות דיור – האחת, בגודל 120 מ"ר (להלן - היחידה המרכזית) והשנייה, בגודל 65 מ"ר (להלן – היחידה העורפית). על עסקה זו דיווחו העוררים למשיב, כאשר בשומתם העצמית ביצעו חישוב של מס השבח באופן ליניארי, בנפרד לכל יחידת דיור, בהתאם לסעיפים 48א(ב2) ו-48א(ב3) לחוק.

2.המשיב לא קיבל את שומתם העצמית של העוררים, מאחר והוא סביר כי הנכס הינו יחידה כלכלית אחת. בנימוקי השומה מיום 8.3.2018, נאמר כי בהתאם לביקורת שנערכה בנכס ביום 2.11.2017, עולה כי הנכס במצב תחזוקתי ירוד, וכן צוין כי:

"היחידה האחורית מהווה מחסן שהוסב לחדר כולל שירותים ומקלחת לשימוש התא המשפחתי, ואין בו מטבח על כל מרכיביו, זאת בנוסף לקיום מונה חשמל ומונה מים אחד בגין הנכס".

כמו כן, בשומה בשלב א' צוין כי מבדיקת המרשם בעיריית קריית אתא, עולה כי הנכס רשום כיחידה אחת לצרכי ארנונה. יצוין עוד, בשלב א' של השומה היתה קיימת מחלוקת בין הצדדים גם בעניין שווי המכירה.

3.בהחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מיום 24.10.2018 (בישיבתה מס' 2018007), אושרה הריסה שתי יחידות הדיור הנ"ל, והקמת בית משותף בן 6 קומות הכולל 12 יחידות דיור תחתיהן (ראו גם את הבקשה להיתר בנייה – נספח ו' לתצהיר העוררת).

4.העוררים הגישו השגה ביום 21.3.2018 וביקשו מהמשיב לקבל את שווי המכירה המוצהר, בהעדר יחסים מיוחדים בין הצדדים, וכי יתיר בניכוי את כלל ההוצאות המותרות בניכוי בהתאם לסעיף 39 לחוק. העוררים טענו בהשגה כי מדובר בשתי יחידות דיור נפרדות, אשר היו במצב תחזוקתי טוב עד ליום המכירה. לאור כך ובהתחשב בשטחן ובנתוניהן, יש לקבוע כי שווי היחידה המרכזית ללא זכויות בנייה נוספות עומד על 1.5 מיליון ₪, ושווי היחידה העורפית ללא זכויות בנייה נוספות עומד על 900,000 ₪ (נספח ז' לתצהיר העוררת).

5.בהחלטת המשיב בהשגה מיום 4.11.2018 התיר המשיב ניכוי רק של חלק מן ההוצאות שניכוין התבקש בשומה העצמית, דחה את טענות העוררים ביחס לשווי המכירה ולשווי היחידה המרכזית, וכן דחה את הטענה בדבר קיומן של שתי דירות נפרדות (נספח ח' לתצהיר העוררת).

מכאן הערר.