גילת נ' ממטוב ואח'

פסק דין

1. כללי

לפניי תביעה למתן סעד הצהרתי שלפיו המבקשת היא הבעלים של בית מגורים הנמצא ברח' מגדל 14, בשכונת נווה צדק בתל אביב, הידוע כחלק מחלקה 60 בגוש 6927, בשטח רשום של 375 מ"ר (להלן: "הנכס"). בהתאם, נתבקש בית המשפט להורות ללשכת רישום המקרקעין לרשום את זכות הבעלות של המבקשת בנכס.

2. עיקר העובדות הדרושות להכרעה

הבעלים הרשומים של הזכויות בנכס היו ה"ה יהודה מטטוב (להלן: "מטטוב") ויעקב ישראלוב. יעקב ישראלוב נפטר, ובמקומו באה אלמנתו, רבקה ישראלוב (להלן: "ישראלוב"). בהתאם לנסח רישום מקרקעין, הזכויות בנכס רשומות על שם מטטוב וישראלוב (שני אלה להלן: "הבעלים").

ביום 4.6.60, נחתם בין הבעלים לבין שלושת האחים לבית מחלב: יחזקאל, חיים ויעקב, ביחד עם אחר בשם יעקב שמאי (להלן: "מחלב"), הסכם שלפיו מכרו הבעלים את הנכס למחלב, תמורת הסך של 6,500 ל"י (להלן: "הסכם מחלב"). בסעיף 10 להסכם מחלב נקבע, כי הבעלים מתחייבים לרשום על שם מחלב שכירות בלשכת רישום המקרקעין, למשך 99 שנה, בדמי שכירות שנתיים של 10 אגרות. הבעלים אישרו בעת חתימת ההסכם, כי הם קיבלו את מלוא דמי השכירות. עוד אישרו הבעלים, כי הגם שהעברת הזכויות מתבצעת בדרך של שכירות, הרי שמחלב הם הבעלים הבלעדיים של הנכס והם רשאים לעשות בו כרצונם, כבעלים, וכי אין לבעלים כל זכות בנכס.

ביום 9.11.60, חזר בו יעקב שמאי מהרכישה, כך ששלושת הקונים הם רק האחים מחלב.

בהתאם להסכם מחלב, נרשמו מחלב כחוכרים בשלמות בפנקס רישום המקרקעין, קרי על מלוא זכויות הבעלים לתקופה של 99 שנה, עד שנת 2059.

מטטוב הלך לעולמו ביום 14.6.67, ויורשיו הם אלמנתו ושני ילדיו, המשיבים 1-3 (להלן: "יורשי מטטוב"). גם ישראלוב נפטרה, ולטענת המבקשת יורשיה הם המשיבים 4-9, אך לא הוצגה כל אסמכתא לפיה אלה הם יורשי ישראלוב, כגון צו ירושה או צו קיום צוואה. משכך, אין בית המשפט דן בטענות המשיבה כלפי ישראלוב.

חיים מחלב נפטר ביום 6.4.73, ובמקומו באו יורשיו, אלמנתו ושלושת ילדיו (להלן: "יורשי חיים מחלב").

ביום 31.12.82 נחתם הסכם בין מחלב ויורשי חיים מחלב, מצד אחד, לבין המבקשת מצד שני, שלפיו מכרו מחלב למבקשת את מלוא זכויותיהם בנכס (להלן: "הסכם גילת"). בהסכם גילת נקבע, כי מחלב יפעלו לקבלת פסק דין המצהיר על רישום הבעלות בנכס על שם המבקשת. יוער, כי ההתקשרות הייתה על ידי המבקשת כאפוטרופסית של בנותיה, אך עניין זה בוטל בהמשך, ואינו רלוונטי ומשכך המבקשת היא הרוכשת. תמורת הנכס נקבעה לסך של 45,000 דולר, אשר שולמה על ידי המבקשת למחלב, היא קיבלה את החזקה בנכס, ואין חולק כי מאז הוא ברשותה.

ביום 21.12.04 נרשם בפנקס רישום המקרקעין תיקון לשטר החכירה, כך שבמקום מחלב, נרשמה המבקשת כבעלת זכות החכירה. כן נרשמה משכנתא לטובת בנק דיסקונט, על זכויות החכירה.

בשנת 1983 הגישו מחלב תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו (הפ' 298/83), בדרך של המרצת פתיחה, נגד עזבון מטטוב ונגד ישראלוב (להלן: "תביעת מחלב"). בתביעת מחלב עתרו התובעים למתן פסק דין המצהיר, כי הם זכאים להירשם גם כבעלים של הזכויות בנכס, פרט להיותם חוכרים, ולהורות לרשם המקרקעין לרשום את הבעלות בנכס על שמם. בתביעה נטען, בין היתר, כי רישום הזכויות על שם מחלב כחכירה במקום בעלות, נעשה מסיבות בלתי ברורות, אך ההסכמה הייתה כי מחלב רוכשים זכות בעלות ולא חכירה. התביעה נתמכה בתצהירו של יחזקאל מחלב מיום 20.3.1983. חרף הניסיונות, לא עלה בידי הצדדים לברר מה עלה בגורל התביעה, התיק בוער ולא הומצאה החלטה או פסק דין באשר לתוצאת ההליך.

ביום 25.4.84 נחתם פרוטוקול ישיבה בין מחלב לבין המבקשת, שבו אישרה האחרונה כי פרט להעברת זכות החכירה על שמה, אין לה כל טענה כלפי מחלב בקשר להסכם גילת (להלן: "התוספת להסכם").

ביום 16.6.2010 נחתם הסכם בין המשיב 12 (להלן: "ארבוס") לבין יורשי מטטוב. בהסכם נקבע, כי ארבוס יפעל להוציא עבורם צו ירושה של מטטוב, ויסדיר את בעלותם בנכס, במקום מטטוב. בתמורה, יהיה ארבוס זכאי ל-30% מכל תשואה עתידית הקשורה בנכס. בהמשך, ביום 26.7.11 הוצא צו ירושה, שלפיו המשיבים 1-3 הם יורשי מטטוב, וביום 24.1.12 נרשמו אלה כבעלי זכויות בנכס, במקומו של המנוח מטטוב. יצוין כי המשיב 3, בנו של מטטוב, נמצא בהליכי פשיטת רגל, אך ניתן היתר להמשיך בהליך נגדו.

בחודש נובמבר 2011 התנהל מו"מ בין המשיבות 1-2 לבין המשיבה 11 (להלן: "מדיטראנה"), שהינה חברה יזמית בתחום הנדל"ן, המתמקדת בנכסים בשכונת נווה צדק בתל אביב. בסופו של דבר, הושגה הסכמה שלפיה ימכרו יורשי מטטוב את זכותם בנכס למדיטראנה.

הרישום העדכני

לפי נסח רישום מקרקעין עדכני של הזכויות בנכס, אזי הבעלות בנכס הרלוונטית לעניינו היא על שם ישראלוב ושלושת יורשי מטטוב. על זכויות אלה רשומה חכירה לדורות על שם המבקשת לתקופה של 99 שנים, וכן משכנתא על זכות החכירה.

3. עיקר עמדת המבקשת

לעמדת המבקשת, רכשו מחלב מהבעלים את זכות הבעלות בנכס בהתאם להסכם מחלב, וזו הועברה אליה בהמשך, בהסכם גילת. לטענתה, רישום החכירה על שם מחלב ובעקבותיה על שמה אינה משקפת את מהות העסקה לאשורה.