גטאולין נ' מיכלין ואח'

לפניי בקשת רשות לערער על החלטתו של בית המשפט השלום בירושלים (כב' השופט א' דהאן), מיום 26.2.20, בגדרה נדחתה בקשת המבקשת לסעדים זמניים שעיקרם איסור החתמת בעל דירות על הסכם הקשור לעסקת פינוי-בינוי שלא באמצעות המבקשת (ת"א 64813-09-19).

רקע עובדתי

1.      לפי האמור בבקשה, המבקשת, עו"ד לא פעילה, פעלה החל משנת 2016 לארגון בעלי דירות מבניין ברח' הנורית 8 בירושלים, לביצוע פרויקט פינוי-בינוי. במסגרת זו החתימה חלק מבעלי הדירות על הסכם מינוי, ביצעה בירורים ובדיקות מול גופים רלוונטיים להתחדשות עירונית, כגון משרד הבינוי והשיכון ואגף התכנון בעיריית ירושלים, קיימה מגעים עם יזמים שונים ועדכנה את בעלי הדירות בכתב על התקדמות הפרויקט. כמו כן, המבקשת כינסה שתי אסיפות דיירים, האחת ביום 22.9.16 והשניה ביום 27.6.17.

2.      בחודש אוגוסט 2019 קיימה המבקשת משא ומתן עם אדריכל וכן עם יזם בשם אליהו גרינבוים (להלן: "היזם"). לאחר שסוכמו תנאי ההתקשרות בין היזם לבין המבקשת התקיימה ביום 13.9.19 אספת דיירים כללית בהשתתפות היזם וארבעה מבעלי הדירות, בו מסר היזם לבעלי הדירות שנכחו את הצעתו לעסקה, שכללה לוחות זמנים לביצוע הפרויקט ומפרט טכני של הדירות.

3.      בהמשך נודע למבקשת, כי יום לפני כן, ביום 12.9.19, התקיים כנס בעלי דירות אחר בבניין בהשתתפות שמונה מבעלי הדירות, שחלקם חתמו על כתב המינוי למבקשת. כנס זה נערך על ידי הגב' אלישבע פוקס (להלן: "המשיבה 5") והשתתפו בו מנהל חברת "בית ירושלמי בע"מ" (להלן: "המשיבה 6") ובא-כוחה עו"ד אהרון שמעון, וכן עו"ד אלי תוסיה-כהן (להלן: "המשיב 7"), אשר הציע לבעלי הדירות לחתום לו על מינוי כעורך דינם בפרויקט. חלק מהבעלים שהשתתפו בכנס חתמו על מינויו של המשיב 7 כעורך דין הדיירים ועל הסכם נון-שופ (אי תחרות) עם החברה היזמית, המשיבה 6.

4.      עוד התברר למבקשת בדיעבד, כי ביום שקיימו המשיבים 7-5 את הכנס התקבל על ידי הגורם העירוני המוסמך אישור עקרוני לביצוע הפרויקט בהתאם לתוכנית האדריכל מטעם המבקשת, ונקבע לוח זמנים להמשך פעולות.

5.      או אז, הגישה המבקשת לבית משפט קמא תביעה למתן צו מניעה זמני וקבוע שיאסור על המשיבים "... כל פעולת הסתה, הטעייה ומרמה של כלל הדיירים בקשר למבקשים, איסור החתמה וחתימת הדיירים, שלא כדין, על שום הסכם קשור לעסקת פינוי בינוי, אשר אינו מאת המארגנת...., איסור גרם הפרת הסכמים על ידי המבקשים החתומים על מינוי של המבקשת לארגון וקידום פרויקט פינוי-בינוי בבניין ברחוב הנורית 8 ירושלים" (סעיף 3 לתובענה ולבקשה לסעד הזמני בבית משפט קמא).

6.      המבקשת טענה בתביעתה, כי יש לסכל התארגנות אחרת עם מארגן ויזם שלא היא הביאה, ולמנעהּ עוד בשלב המשא ומתן. לטענתה, יש לה מעמד של "מארגנת" לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 (להלן: "החוק"), ובשל כך היא זכאית לסעדים הזמניים והקבועים המבוקשים על ידה. עוד לטענתה, שיקולי מאזן הנוחות נוטים לטובתה.

7.      המשיבים טענו בבית משפט קמא, כי המבקשת אינה זכאית על פי חוק למעמד של מארגנת, וגם אילו הייתה זכאית לכך הרי שלא היה בכוחה למנוע משא ומתן או התקשרות של בעלי הדירות עם מארגן אחר ולכל היותר היא זכאית לפיצויים.

החלטת בית משפט קמא

8.      בהחלטתו מיום 26.2.20, ולאחר שקיים דיון במעמד שני הצדדים, דחה בית משפט קמא את הבקשה למתן סעדים זמניים. בית המשפט בחן את תשעת ההסכמים שצירפה המבקשת וציין, כי למעט אחד, רובם המוחלט נחתם לפני מועד תחילת החוק. נקבע, כי ההסכמים עליהם חתמו בעלי הדירות למבקשת אינם כוללים התניית בלעדיות המונעת מהם להתקשר בהסכם ארגון עסקת פינוי-בינוי עם מישהו אחר, ועל כן המבקשת אינה זכאית למעמד של "מארגנת" על פי החוק. מסקנתו של בית משפט קמא היא, כי אין מקום לאכוף על בעלי הדירות התחייבות חוזית שלא להתקשר עם אדם אחר – התחייבות, כך קבע, שלא ניתנה על ידם. בשולי הדברים הוסיף בית משפט קמא, כי לנוכח נוסח החוק, ספק רב אם התכוון המחוקק להסדיר את היחסים החוזיים בין מארגן לבין דיירים בדרך של אכיפת חוזה וצווי מניעה ועשה, וכי נראה לו כי הסעדים על הפרת הסכם מסוג זה הינם בתחום של פיצויים והשבה.

9.      על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי.