גורן ואח' נ' טופז

החלטה (מתוקנת)

(מנוסח ההחלטה מאתמול נשמטה פסקה. על-כן ניתנת בזה החלטה מתוקנת. השינוי היחיד הוא בהוספת עניין ההסתמכות בפסקה 24.)

מבוא וטענות הצדדים

1. לפניי תביעה לפינוי מושכר, לפי סדר הדין המיוחד אשר נקבע לתובענות כאלה בפרק טז4 בתקנות סדר הדין האזרחי ('תקסד"א').

2. התובעים טוענים כי הנתבעת חדלה לשלם להם דמי שכירות; והפרה חיוב חוזי להגדיל את הערבות הבנקאית.

3. הנתבעים טוענים כי התובעים הטעו אותם באי-גילוי חריגות הבנייה במושכר, אשר מונעות מן הנתבעים לקבל היתר שימוש חורג, שיאפשר להם לממש את מטרת השכירות – הפעלת גן ילדים במושכר. כמו-כן, התובעים נמנעים מלתקן ליקויים במושכר; וכן מסרבים לבצע על-חשבונם את הריסת הבנייה החורגת, ועל-ידי-כך לקיים את החיוב החוזי לאפשר לנתבעים לממש את מטרת השכירות האמורה. הנתבעים טוענים כי מחדלים אלו ואחרים גרמו להם נזקים עצומים, המתקזזים מול החוב של דמי-השכירות; וכי נוכח מחדלים אלה לא השתכלל גם חיובם בהגדלת הערבות הבנקאית.

4. בין הצדדים נטושה גם מחלוקת דיונית: התובעים סבורים כי אין לדון בטענות הקיזוז של הנתבעים, אלא ליתן צו פינוי מהיר, מחמת הפרת חיוביהם החוזיים של הנתבעים; ולהותיר להליך נפרד את בירורן של טענות הנתבעים, בהתאם לתכליתו של סדר הדין המיוחד שנקבע לתובענות לפינוי מושכר בתקסד"א. לעומתם, הנתבעים טוענים כי יש לדון בטענות הקיזוז שלהם, שלפיהן לא הם, אלא דווקא התובעים, הם שהפרו את חוזה השכירות. לצורך כך יש להעביר את התובענה לפינוי מושכר למסלול של תובענה אזרחית רגילה.

5. נוכח המחלוקות המהותיות והדיוניות השלובות – קיימתי דיון מקדמי, שבמסגרתו נשמעו עדויות קצרות, במטרה לקבוע אם יש מקום ליתן צו פינוי כמבוקש – או, שמא, לקבוע כי העניין אינו מתאים לדיון במסגרת סדר הדין המיוחד והמקוצר, ויש להעבירו לדיון במתכונת הרגילה של תובענה אזרחית.

6. בשל הצורך והחובה לחסוך זמן שיפוטי – דנתי אך באלו מבין הטענות והראיות שנצרכו להכרעה. יש לגזור הסדר-שלילי לגבי השאר.

האם יש מקום לטענת קיזוז בתביעה לפינוי מושכר?

7. תכליתו הברורה של סדר הדין המיוחד בתובענות לפינוי מושכר היא למנוע מצב של "התנחלות" שוכרים בנכס של הזולת ללא תשלום דמי-שכירות; תוך כדי התנהלותו הממושכת של סכסוך אזרחי בבית המשפט. מצב כזה – פגיעתו רעה. הוא פוגע בהסתמכות המשכירים על התקבולים הסדירים של דמי-השכירות. לעתים – על כך פרנסתו של המשכיר. לעתים – בכך תלוי מימון דמי השכירות שהמשכיר משלם בגין נכס אחר המושכר על-ידיו, למגוריו או לעסקו. לעתים – בכך תלוי קיום חיוביו של המשכיר כלפי הבנק המממן, שאם יופרו – תאבד למשכיר בעלותו במושכר.

8. פגיעה כאמור במשכיר תכרסם בכדאיותה של השכרת נכסים, ותגרור אי-זמינות של נכסים לשכירות. מדובר באינטרס ציבורי ומשקי חיוני; משום ששכירת נכסים – בין למגורים ובין לעסקים – מאפשרת גמישות כלכלית; וכן סיפוק צרכים חיוניים גם בהיעדרם של משאבים רבים הנחוצים לרכישת נכסים.

9. מצב שבו לא ניתן לקבל תרופה משפטית 'בזמן אמיתי' לבעיות דוחקות – פוגע גם באפקטיביות של מערכת המשפט, ובאמון הציבור בה. גם זוהי פגיעה באינטרס ציבורי חיוני, שנזקיה הכלכליים רבים וחמורים.

10. לפיכך קיים אינטרס ציבורי חיוני להגשים את תכליתו החקיקתית של סדר הדין המיוחד האמור, ולא לאפשר לתובענות לפינוי מושכר להסתרבל ולהתמשך, בשל טענות מורכבות של צד כלשהו כלפי משנהו.

11. בהתאם לכך, נקבע במסגרת סדר הדין הנדון, בתקנה 215יג בתקסד"א, כי "נתבע בתביעה לפינוי מושכר לא יהיה רשאי להגיש תביעה-שכנגד, או הודעה לצד שלישי". כלומר, אין מקום לסכל את תכליתו של סדר הדין המיוחד, שבגינה נאסר על התובע לכרוך בתביעתו סעדים נוספים זולת פינוי [תקנה 215ז(ב)], על ידי מתן אפשרות לנתבע לכרוך בהגנתו סעדים נוספים; לרבות סעדים-נגדיים כלפי התובע.

12. טענת קיזוז היא סוג של תביעה-שכנגד, בצירוף השתמעותה ההגנתית מול התביעה העיקרית. בזו כבזו, מבקש הנתבע לכרוך בהגנתו תביעות שיש לו כלפי התובע, ולדון בכולן יחדיו. על הקרבה הרעיונית בין מוסד הקיזוז למוסד התביעה-שכנגד ניתן ללמוד גם מצירופם-יחדיו בפרק ו', סימן ב' בתקסד"א (תקנות 60-52), שעניינו "קיזוז ותביעה-שכנגד". הדעת נותנת, אפוא, כי מקום שבו אין להגיש תביעה-שכנגד – גם קיזוז לא יותר [שלום לרנר, קיזוז חיובים (2009), עמ' 21].

13. בדרך-כלל, יש בצירוף טענת קיזוז, או בהגשת תביעה-שכנגד, וכן בהגשת הודעה לצד שלישי, משום ייעול הבירור המשפטי, וחיסכון במשאבי התדיינות לצדדים ולמערכת המשפט (קרי: לציבור). אולם, תועלת זו כרוכה בעלות של הארכה וסרבול מסוימים של ההליך העיקרי כשלעצמו; שממדיו תופחים בשל כריכתם של עניינים נוספים.

14. בנסיבות מסוימות, מעדיף המשפט את האינטרס של התובע בהליך העיקרי, ושולל פגיעה ביעילות ההליך העיקרי למען היעילות המצרפית של בירור כלל המחלוקות הנטושות בין כלל הצדדים המעורבים. בהתאם לכך נקבע כי בתובענה בסדר דין מהיר תסויג הזכות להגיש תביעה-שכנגד, והאפשרות להגיש הודעה לצד שלישי תותנה ברשות בית המשפט [תקנות 214ה ו-214ו(א), בהתאמה].

15. בית המשפט רשאי, מטעמי יעילות הדיון, לפצל בין עילות שאוחדו ולדון בהן בנפרד [תקנה 48 בתקסד"א]. כך גם נקבע בהקשר הנדון של טענת קיזוז ותביעה-שכנגד [תקנה 53(ב) בתקסד"א]. נוכח התכלית האמורה של סדר הדין המיוחד בתובענות לפינוי מושכר – נראה כי יש מקום להפעיל סמכות זו, כדי למנוע סיכולה של תכלית זו על ידי שילובן של טענות קיזוז.