גואטה ואח' נ' עזרא ואח'

פסק דין

תובענה בדרך של המרצת פתיחה בגדרה התבקש ליתן פסק דין המצהיר הקובע, כי זכויות המשיבים 1 ו-2 (וביחד להלן: "המשיבים") בנכס המקרקעין הידוע כדירת 3 חדרים ברח' השחל 30 ברמת השרון (חלקה 385/2 גוש 6551, להלן: "הדירה"), נמכרו למבקשים 1 ו-2 (וביחד להלן: "המבקשים"), וכי יש למחוק את העיקולים אשר נרשמו לטובת המשיבים 3 ו-4 ולאפשר רישום הנכס על שמם של המבקשים.

עיקרי העובדות

המבקשים, קרובי משפחה של המשיבים (מבקשת 2 ומשיבה 2 הן אחיות), רכשו את הדירה מהמשיבים על פי חוזה מכר מיום 29.12.11. טרם החתימה על החוזה, ביום 25/9/11, נחתם בין צדדים זיכרון, בד בבד שילמו המבקשים למשיבים חלק מן התמורה עבור הדירה בהתאם לפירוט התשלומים בנספח ד' לתובענה. ביום 2/1/12 חתמו הצדדים נספח לחוזה המכר המשנה את תנאיו.

הערת אזהרה לטובת המבקשים נרשמה ביום 16.1.12, במועד זה הושלם תהליך רישום הזכויות בדירה על שמם של המשיבים (המוכרים).

ביום 17.4.12, הגיש המשיב 3 (להלן: "בנק הפועלים", "הבנק") כתב תביעה לבית משפט השלום בהרצליה בתא"ק 23500-04-12 (להלן: "התובענה"), נגד המשיבים בגין חוב כספי. התביעה הוגשה גם נגד אמו ואחותו של המשיב 1 אשר ערבו לחוב הכספי. נגד המשיבים ניתן פסק דין המבוצע בתיק הוצל"פ 12-1294-12-6.

במסגרת התובענה הנ"ל, ניתן בין היתר, צו עיקול על הדירה על סך 457,475 ₪ שנרשם ביום 23.4.12.

משיב 4 הינו נושה נוסף של המשיב. עיקול על הדירה לטובתו נרשם ביום 29.5.12.

טענות הצדדים

המבקשים טוענים, כי יש לאפשר להם להשלים את רישום הזכויות במקרקעין ולהורות על ביטול העיקולים, שכן העיקולים נרשמו לאחר שהמשיבים מכרו את זכויותיהם במקרקעין ונרשמה הערת אזהרה לטובת המבקשים על פי חוזה המכר.

המבקשים טוענים לזכותם על פי סעיף 127 ב' לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, וכן על פי ההלכה שנקבעה בע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב פ"ד נג(4) 199 (1999) (להלן: "הלכת אהרונוב"), על פיה לא ניתן לעקל מקרקעין לאחר שבעל המקרקעין התחייב לעשות עסקה במקרקעין אף אם לא נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה, הלכה המקבלת משנה תוקף בענייננו, עת נרשמה הערת אזהרה קודם לרישום העיקול.

לטענת הבנק, יש לדחות את התובענה שכן, מן הנסיבות והראיות עולה, כי עסקת המכר הנה עסקה למראית עין בלבד אשר נועדה אך להברחת הנכסים הואיל ועובר לחתימת החוזה נקלעו המשיבים לקשיים כלכליים ניכרים והיו תחת איום לתביעה בגינם.

לדידי הבנק, המבקשים, קרובי משפחתם של המשיבים, התקשרו עמם בחוזה שפרטיו תמוהים ומעלים חששות ממשיים לגבי תום הלב בחתימתו, תקפותו ואמיתותו. כך, בין היתר, נקבע בו, כי תשלום חלק מן התמורה יהא בהלוואות והעברה בנקאית שניתנו בעבר, שיטה שאיננה שגרתית ומקובלת לתשלום תמורה. עוד נטען, כי בדיעבד שינו הצדדים את גרסתם באשר לפרשנות סעיף משמעותי זה, באופן בלתי משכנע.

נטען, כי התשלומים הנקובים בחוזה, לא שולמו בהתאם למוסכם בו, אלא נפרשו על פני 26 העברות כספיות ומתוכן 14 העברות כספיות במזומן. הסכומים השונים, אשר שולמו במועדים שונים, במזומן וההעברות הבנקאיות מעלים חשד, כי החוזה אינו אלא כסות להעברות כספים ולעסקאות אחרות.

עוד נטען, כי מטרתן ומקורן של ההעברות הכספים במזומן איננו ברור. מקום בו אין כל ראיה כי הפקדות הכספים אכן נמשכו מאת המבקשים לצורך תשלום התמורה למשיבים, ועת המשיבים התנהלו באופן תדיר במזומן, קשה לומר כי קיים קשר ישיר בין ההפקדות שנעשו בחשבנם לבין מכירת הדירה. מן העבר השני, שינוי משמעותי בהתנהלות חשבונם של המבקשים, שהינם שכירים, לעת ביצוע העסקה ולאחריה, שהתבטא בהפקדות מרובות יותר של מזומנים, מחזק, גם כן, את הטענות בדבר עסקה סיבובית. בהקשר זה, נטען גם, כי נסתרה טענות המבקשים, כי קיבלו הלוואות לצורך רכישת הדירה, שעה שהלוואה אחת ניתנה כנגד תקבול צפוי מפיצויים והלוואה שנייה ניטלה לאחר תום התשלומים עבור הדירה.

לגישת הבנק, תימוכין לעמדתו זו ניתן למצוא בעדותו של המצהיר מטעם משיב 4, מר אבי דוביצקי (להלן: "דוביצקי") לפיה המשיב 1 ייעץ לו לערוך עסקה פיקטיבית עם קרובי משפחה עליהם ניתן לסמוך.

המבקשים דוחים את הטענה כי מדובר בעסקה למראית עין. לטענתם, קיבלו את כל האישורים הדרושים לשם ביצועה (אישור מס שבח, אישור עירייה וכיוצ"ב); שילמו את מלא תמורתה, בין היתר, גם על ידי פירעון המשכנתא אשר הייתה מוטלת על הדירה על ידי נטילת הלוואה המשעבדת את דירה המגורים של המבקשים; קיבלו את החזקה בדירה והשכירו אותה לצדדים שלישיים.

נטען, כי דווקא העובדה שמדובר בבני משפחה, מסבירה את ההתנהלות הבלתי פורמלית בביצוע העסקה כאשר, בין היתר, הועברו מקדמות בטרם החתימה על הסכם המכר וחלק מן התשלומים הועברו במזומן ונפרסו על פני תקופה.

זאת ועוד, נטען, כי עסקת המכר הייתה בידיעתו המלאה והסכמתו של בנק הפועלים אשר נטל חלק פעיל והיה שותף למימון העסקה בכך שנתן למבקשים, כאמור, הלוואות לצורך רכישתה (ת/1) ואף המליץ וסייע לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא מסניף אחר של אותו הבנק. כמו כן, נטען, כי החלק הארי מתוך כספי התמורה ממכירת הדירה, הועבר לחשבון הבנק של המשיבים, בבנק הפועלים, וכיסה חלק מיתרת החובה בחשבונם.

עוד נטען, כי המבקש 1 אשר היה ערב בתחילה לחוב המשיב 1, שוחרר מן הערבות על ידי בנק הפועלים גם מבלי שיעביר את כספי התמורה ממכירת הדירה (על אף שהדבר הוצע על ידו), תוך החלפת הערבים והעמדת אשראי נוסף למבקש 1, כל זאת כאשר הבנק יודע כי הדירה נמכרה למבקשים ואיננו מסתמך עליה במצבת הביטחונות.