בר נ' סימנהוז

פסק דין

בפני תביעה לתשלום בגין שירותי תיווך בסכום של 43,500 ₪.

לטענת התובעת בתאריך 20/04/07 ,הזמין הנתבע מהתובעת שירותי תיווך למכירת נכס הידוע כמגרש ברח' ברק 29 בק. מוצקין, מקרקעין גוש 11562 חלקה 41 (להלן: "הנכס").

לטענת התובעת, להבטחת ההתחייבות, חתם הנתבע על טופס הזמנת שירותי תיווך, תוך התחייבות לשלם 1.5% + מע"מ ממחיר המכירה הכולל של הנכס וזאת מיד עם חתימת הסכם מחייב בקשר לנכס.

התובעת טוענת, כי היא היוותה "הגורם היעיל" בעסקה למכירת הנכס וזאת לאחר שבסמוך למועד ההתחייבות הפגישה את הנתבע עם הקבלן מר דורון לונדון (מחב' 'לונדון ייזום ובניין אחזקות בע"מ' – להלן: "הקונה"), הייתה פעילה מאוד בקידום עסקת המכירה בין הנתבע ובין הקונה.

בסיכומיה מציינת התובעת בסעיף 8, כי התקשרה אל הנתבע לא פחות מ- 343 פעם וכי שוחחה עימו למעלה מ- 19 שעות על מנת לקדם את העסקה. כמו כן, שלחה אליו לא פחות מ- 67 הודעות SMS.

לטענת התובעת, גם הנתבע עצמו, ראה את התובעת כגורם הפעיל והיעיל לביצוע העסקה וככזה העביר הנתבע אל התובעת תוכניות לבניה על המגרש על מנת שתציגן לקונה ובתאריך 15/04/09 שלח אל התובעת דואר אלקטרוני בעניין. גם הקונה לונדון ראה את התובעת כגורם יעיל ופעיל בביצוע העסקה ולראיה ביום 16/01/10 ,פנה אל התובעת בדואר אלקטרוני וביקש ממנה לפנות אל הנתבע ולהציע לו הצעת מחיר בקשר לנכס.

הנכס נמכר בסופו של דבר סכום של 2.5 מיליון ₪ והדרישה היא לתשלום דמי תיווך מתוך הסכום האמור. יש לציין, כי הגם שבתביעה מצויין 2.5 מיליון ₪ כסכום המכירה, בסיכומים כבר התובעת זהירה יותר ומציינת כי מדובר בסכום של 2.5 מליון ₪, לפי מיטב ידיעתה.

הנתבע לעומת זאת, בכתב הגנתו, מכחיש את כל טענות התובעת. ראשית, הנ"ל מסביר, כי הוא מהווה אחד מהבעלים של הנכס נשוא כתב התביעה וחלקו בנכס מסתכם ב- 5/32 חלקים בלבד מתוך הנכס. לטענתו התובעת ידעה זאת היטב. הנתבע אינו מכחיש חתימתו על הסכם התיווך. לטענתו, לא התחייב ולא יכול היה להתחייב מעבר למה ששייך לו ו/או מעבר לחלקו בתמורה של עסקת המכר. הנתבע טוען, כי בסמוך לאחר ההתקשרות אכן הפגישה התובעת בינו לבין מר לונדון, אך באותה פגישה התברר, כי יש מרחק רב בין הצדדים שלא ניתן לגישור. הנתבע טוען, כי ההסכם נחתם לאחר שלוש שנים מיום פגישתו עם לונדון וכי יום אחד טרם חתימת ההסכם, לאחר שהודיע לתובעת, כי יש עסקה שעומדת להיחתם, ניסתה התובעת לקדם עסקה עם לקוח שלה (חברה קבלנית אחרת בשם 'אסף ברק'), אך לא הצליחה להביא את החברה הקבלנית החדשה למחיר המתאים. הנתבע שואל אפוא, בסעיף 7 לכתב ההגנה, ועל כך ייאמר: "מי שהינו גורם יעיל בעסקה לא היה מנסה לטרפד את אותה עסקה טרם ובסמוך לחתימתה ע"י הבאת חברה קבלנית אחרת". לטענת הנתבע, לא היוותה התובעת גורם כלשהו בעסקה ותרומתה לעסקה הייתה אפס. הנתבע טוען, כי התובעת לא הביאה לידיעתו ו/או הסתירה קיומן של תשדורות מייל ממר לונדון כקונה פוטנציאלי. המפגש הראשון אשר בוצע בין לונדון לבין כל הבעלים של המגרש היה בעת מעמד חתימת ההסכם אצל עורכי הדין (עו"ד מטרי). זאת ועוד: הנתבע מכחיש את סכום העסקה המצוין ע"י התובעת בתביעתה.

התיק נשמע בראיות בבית המשפט ביום 12/07/11 וזאת לאחר שהצדדים הגישו תצהירים בעדות ראשית. מעבר להעדתם של התובעת והנתבע העיד הנתבע עדים נוספים, שהינם עופר סטולר – דודו; יונה חורש – רוכש הנכס, ושותפו – מר לונדון דורון. יש לציין, כי התובעת לא הביאה כל עדים מטעמה.

במהלך עדויות הצדדים וחקירתם, הובהרו בין השאר הדברים הבאים:

לטענת התובעת, הגם שבחוזה המכירה מצוין סכום אחד של קניית הנכס, בפועל הנכס נמכר בסכום אחר וכי מס שבח לא האמין למה שכתוב היה בחוזה המכירה והחליט שזה לא המחיר הנכון, תוך נתינת הערכה של 2,300,000 ₪ כמחיר הנכס (עמ' 4 לפרוטוקול, שורות 23-25).

לטענת התובעת, בתשובה לשאלת בית המשפט ביחס לאינטרס נותני התצהירים מטעם הנתבע לתמוך בעדותו של הנתבע (עמ' 4 לפרוטוקול, שורות 32-33), ענתה, אני מצטט: "תמיד הייתי בקשר עם הנתבע, פתאום הם אומרים שהם ניהלו מו"מ עם עופר סטולר. הם יצרו מסלולים מקבילים כדי שלא אקבל דמי תיווך". בעדותה בבית המשפט התייחסה התובעת להצעה שהייתה מקבלן אחר בשם 'אסף ברק' בסכום של 1,980,000 ₪. לטענתה, עסקה זו לא נסגרה "כי הוא קיבל (הנתבע) 2,300,000 ₪, נמכרו שני מגרשים נוספים ליד בשני מיליון ותשעים ולכן לא יכול להיות שזה נמכר במיליון שבע מאות חמישים". בתשובה לשאלה באותו חלק של הפרוטוקול, מדוע לא הובא אסף ברק לעדות בבית המשפט, השיבה התובעת (עמ' 6 לפרוטוקול שורות 1-2): "אנחנו היינו מופתעים כשראינו שהמסמכים העידו שכאילו המגרש נמכר במיליון שבע מאות חמישים".

עוד טענה התובעת, כי נערכה טיוטת חוזה אצל עו"ד מרץ וזאת בגין העסקה המתגבשת שלא צלחה עם הקבלן ברק. הקבלן ברק נתן הצעה ראשונית בבית של סטולר, שהייתה גבוהה ממיליון שש מאות וחמישים ₪, והמו"מ הגיע עד כדי כמעט שני מיליון ₪ (מיליון תשע מאות ושמונים ₪).

יש לציין, כי גרסה זו לא עלתה בתצהיר התובעת ובצדק טען ב"כ הנתבע כי העלאתה של גרסה זו לראשונה בדיון ההוכחות היה בה כדי להפתיע את הנתבע בביהמ"ש והנתבע טען אף, כי מדובר בהרחבת חזית. הגם שאני נכון לא לראות בכך הרחבת חזית אסורה, יש בהחלט טעם נפגם בכך שהדבר לא מצא את ביטויו בתצהירה של התובעת שהוגש לביהמ"ש.

עלי להדגיש כבר כעת, כי התובעת טענה מס' טענות שהיה צריך להוכיח אותן בבית המשפט. הטענות נגעו הן למחיר העסקה שהיה מחיר פיקטיבי לטענתה, הן ביחס לקיומו של קבלן אחר בשם אסף ברק שהציע הצעה של כמעט שני מיליון ₪, שסורבה (לטענתה של התובעת הסירוב היה על רקע מכירת הנכס במחיר פיקטיבי כשהמחיר בפועל היה גבוה יותר ועל מנת להונות את שלטונות המס), וכן ,כי הייתה טיוטה אצל עו"ד מרץ. בפועל, התובעת לא הביאה שום ראיות בעניין זה, לא ראיות הנוגעות לרשויות המס, לא ראיות הנוגעות לטיוטת חוזה אצל עו"ד מרץ או הבאתו של עו"ד מרץ לעדות, וכן לא הביאה כל עדות מטעמו של הקבלן אסף ברק ולמעשה הסבריה בבית המשפט למחדלים אלה לא הניחו את הדעת ולא עלו במבחן חומר הראיות שהוצג בבית המשפט.

הטיעון של ב"כ התובעת בסיכומיו, כי דווקא עדות הנתבע ושלושת עדיו היה בהם כדי להכשיר את גרסתה זו של התובעת וזאת לאור סתירות שהתגלו בעדויות אלה, לא התקבלה על דעתי, דינה להידחות ועוד אתייחס לעדויות אלה ולמשמעותן בהמשך.

הנתבע מצידו, בחקירתו, הדגיש כדלקמן: "אני מצהיר בבית משפט שהסכום (סכום מכירת הנכס) הוא מיליון שבע מאות חמישים אלף. לא היה סכום אחר ששולם וזה מה שרשום בחוזה וזה מה ששולם". בתשובה לשאלה נוספת בעניין זה, השיב: "קיבלנו סכום כולל של מיליון שבע מאות וחמישים ₪, לא סכום אחר ולא בשום דרך", ולשאלה בדבר הסכום שנקבע ע"י שלטונות המס טען, כי אינו זוכר בדיוק, אבל אישר, כי נקבע "שתיים שלוש מאות או שתיים ארבע מאות אבל בסופו של דבר קיבלו פטור מהעסקה". הוא הכחיש, כי מוכרים אחרים קיבלו סכום מעבר למה שרשום בחוזה וחלקו היה שלוש מאות שישים אלף ₪ בלבד (עמ' 8 לפרוטוקול בית המשפט). בהמשך הסביר הנתבע, כי מקור השומה של מס שבח במכירה של המוכרים בידיעה שניתן לבנות חמש יחידות דיור בלבד, שעה שבפועל ניתן היה לבנות שש יחידות דיור. התוצאה היא "יצאתי פראייר בעסקה, הפסדתי בעסקה" (עמ' 9 לפרוטוקול, שורה 23).

בסיכומיו, גם בעל פה וגם בכתב, טען ב"כ התובעת כי הודאת בעל הדין של הנתבע, כי קיבל סכום של 360,000 ₪ בעסקה זו תומכת לחלוטין בעמדתה של התובעת, שכן חישוב אריתמטי של חלקו היחסי של הנתבע באותו נכס (5/32) יש בו כדי ללמד על כך כי מחיר העסקה הכולל היה 2.300,000 ₪ ולכן לא היה צריך ראיות נוספות של רשויות המס או עדים מטעם התובעת ולמעשה, ברור לחלוטין כי הנתבע לא היה דובר אמת בעדותו בביהמ"ש.

ביחס לטיעון זה, טען הנתבע טענות שונות. ראשית, הנתבע הבהיר, כי טיעוני התובעת לא הופיעו בתצהירה והיו בהם כדי להפתיע אותו. שנית, הנתבע הסביר, כאמור, כי למעשה הצדדים הפסידו בעסקה. שלישית, הנתבע טען כי למעשה לא נשאל דודו סטולר, שהיה למעשה הרוח החיה בעסקה, כלל , כמה קיבל. יש לציין, כי הנתבע לא התייחס בין השאר לטיעון שהעלה עורך דינו לראשונה בסיכומים בעל פה , לפיה למעשה הסכום שקיבל היה גם פונקציה של סכומים שהיו מגיעים לבני משפחה אחרים.