בר"ם 7618/16 עירית תל אביב נ' קניון רמת אביב בע"מ

השופטת ד' ברק ארז:

1. האם היה מקום לקבוע שעתירה מינהלית אשר נסבה על ענייני ארנונה הייתה מבוססת על עילה שמצויה בסמכותה של ועדת ערר לעניין ארנונה כללית, ועל כן לדחותה על הסף? זוהי השאלה העיקרית שעוררה הבקשה שבפני הנסבה על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 10.8.2016 (עת"ם 38420-01-16, השופטת העמיתה י' שטופמן).

רקע והליכים קודמים

2.        המשיבה היא הבעלים של המרכז המסחרי "קניון רמת אביב" (להלן: הקניון) בתל אביב-יפו, הפועל במתכונת של השכרת שטחים לעסקים הפועלים בו (להלן: השוכרים). לפי הסכמי השכירות שעליהם חתומים השוכרים, הם חייבים בכל תשלומי החובה העירוניים בגין כלל השטחים המוחזקים על ידם. באופן יותר ספציפי, נקבע בהסכמים כי השטח המוחזק על-ידי השוכר הוא השטח העיקרי המושכר על ידו וכן חלק מסוים בשטח המשותף בקניון (המחושב ביחס לחלקו העיקרי של כל שוכר). בהתאם לכך, לשיטתה של המשיבה, היא אינה חייבת בתשלום ארנונה במישרין לעיריית תל אביב-יפו (להלן: העירייה) בגין חלק מהשטחים המשותפים בקניון (בהתאם לאחוז השטחים המסחריים המושכרים).

3.        ביום 26.2.2014 הגישה המשיבה השגה למנהל הארנונה בעירייה (להלן: מנהל הארנונה), ובו הלינה על חיוב הארנונה שהוטל עליה לשנת 2014. בין היתר טענה המשיבה כנגד חיובה בארנונה בגין כלל השטחים המשותפים בקניון. ביום 27.3.2014 דחה מנהל הארנונה את ההשגה, ובהמשך לכך הגישה המשיבה ערר על החלטתו לוועדת הערר לעניין ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב-יפו (להלן: ועדת הערר או הוועדה). המשיבה ניהלה הליך דומה שהוביל להגשת ערר לוועדה גם בגין חיוביה בארנונה לשנת 2015, ובו העלתה, בין היתר, טענות זהות בעניין רישום המחזיקים בשטחים המשותפים. שני עררים אלה עודם תלויים ועומדים.

4.        ביום 5.1.2016 פנתה המשיבה לעירייה במכתב שכותרתו "החלטה לסרב לשנות שם מחזיק בשטחים משותפים בקניון רמת אביב" ובו דרשה כי רישום ההחזקה בשטחים המשותפים בקניון יעבור על שם השוכרים החל מיום 1.1.2015, וזאת "נוכח הסדרה הסכמית חד משמעית וברורה... של זהות החייב בארנונה בגינם" ו"כדי להימנע מהליך משפטי". משדרישתה לא נענתה בחיוב על ידי העירייה, הגישה המשיבה ביום 19.1.2016 עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי, ובה ביקשה להורות לעירייה לרשום את השוכרים כמחזיקים בשטחים המשותפים בקניון על פי חלקו היחסי של כל אחד מהם. מנגד, הגישה העירייה בקשה לסילוקה של העתירה על הסף, בטענה כי המחלוקת מושא העתירה מצויה בסמכותה של ועדת הערר, שהיא הפורום הייחודי לדיון בענייני ארנונה, ועל כן לא היה מקום להגשת העתירה טרם מיצוי ההליכים במישור זה.

5.        בית המשפט המחוזי דחה את בקשת העירייה לסילוקה על הסף של העתירה. בית המשפט המחוזי קבע כי הטענה העולה בעתירה אינה טענת "אינני מחזיק" קלאסית, שכן לא קיימת מחלוקת בשאלה מי הם המחזיקים. בהקשר זה צוין כי השוכרים מודים בהחזקתם בשטחים המשותפים ונושאים בנטל המיסים בגינם, לרבות בתשלום דמי הארנונה. על כן, בית המשפט המחוזי קבע כי אין מדובר במחלוקת עובדתית בין הצדדים הנצרכת לבירור פרטני, אלא בסוגיה עקרונית שעניינה היקף סמכותה של העירייה לסרב לרשום מחזיק בהיעדר יריבות בין בעל הנכס לבין המחזיק בפועל. בית המשפט המחוזי הוסיף כי המקרה דנן נכנס לגדרו של סעיף 3(ג) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: חוק הערר), שכן מדובר במקרה חריג שבו ישנה הצדקה לדון בסכסוך במסלול החיצוני לזה של השגה ופניה לוועדת הערר, וזאת על מנת להכריע בסוגיה העקרונית האמורה.

בקשת רשות הערעור והתשובה לה

6. בקשת רשות הערעור שהגישה העירייה מכוונת נגד החלטתו של בית המשפט המחוזי. העירייה טוענת כי מוצדק ליתן לה רשות ערעור נוכח השלכות הרוחב שעשויות להיות להחלטתו של בית המשפט המחוזי. בהקשר זה טוענת העירייה כי בהחלטתו של בית המשפט המחוזי יש משום הרחבה מרחיקת לכת ובלתי סבירה של החריג הקבוע בסעיף 3(ג) לחוק הערר, וכי היא עלולה להוביל ל"הצפה" של בתי המשפט בסכסוכים עובדתיים-טכניים. לשיטתה, סעיף 3(ג) לחוק הערר מאפשר לפנות במישרין לבית המשפט לעניינים מינהליים בטענת "אינני מחזיק" במקום למנהל הארנונה רק בנסיבות שבהן מדובר בעניין בעל חשיבות עקרונית וציבורית מיוחדת, ועל מנת שלא תיחסם דרכו לערכאות. לטענת העירייה, המקרה דנן הוא שונה, ועל כן עליו להתברר תחילה בהליכים התלויים ועומדים בפני ועדת הערר, ולא בבית המשפט לעניינים מינהליים. בהקשר זה טוענת העירייה כי קביעת זהותו של המחזיק בנכס היא שאלה משפטית המבוססת על מבחן "מירב הזיקות", ולכן היא טעונה הליכי הוכחה ובירור עובדתי, ואין די בכך שהצדדים הנוגעים בדבר יסכימו ביניהם על תשלומי הארנונה. על כן, לשיטתה של העירייה, הקביעה כי העתירה מעוררת שאלה עקרונית ולא קונקרטית היא שגויה, מה גם שההליכים אשר כבר מתנהלים בוועדת הערר ביחס לשנות מס קודמות נסבים על אותה שאלה בדיוק.