בר"ם 2866/14 גב' הילדה גוזלן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה

השופטת ד' ברק-ארז:

1.        היתר שניתן להרחבתו של מרתף נסמך על שתי תוכניות – על תוכנית מתאר מקומית הקובעת כי ניתן יהיה לבנות מרתף עד לקו הקירות החיצוניים של הקומה שמעליו (להלן: תוכנית המרתפים) ועל תוכנית מאוחרת יותר (להלן: תוכנית קומת הקרקע) המסמיכה את הוועדה המקומית לתת הקלה שעניינה הגדלת קו הקירות החיצוניים של קומת הקרקע (להלן: ההקלה). בפועל, הקלה כאמור אושרה על-ידי הוועדה המקומית באופן שאפשר להגדיל את קומת הקרקע ובהתאם גם להגדיל את שטח המרתף. מהו האירוע "מחולל ההשבחה" ביחס להרחבת המרתף מעבר לקו הקירות החיצוניים כפי שהיה עובר להקלה – מועד תחילת תוקפה של תוכנית המרתפים, מועד תחילת תוקפה של תוכנית קומת הקרקע או מועד מתן ההקלה כתוצאה מתוכנית קומת הקרקע? זוהי השאלה העומדת במרכזה של הבקשה. שאלה זו היא בעלת היבטים קונקרטיים, אך גם היבטים כלליים, שעניינם זיהוי המועד שבו ניתן לומר שמקרקעין הושבחו, כמפורט להלן.

רקע והליכים קודמים

2.        בקשת רשות הערעור דנן נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו מיום 9.3.2014 (עמ"נ 52532-09-12, השופט א' בכר). בפסק הדין התקבל ערעורה של המשיבה על החלטות של ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר).

3.        המבקשים, תושבים בשכונת הרצליה פיתוח, הגישו בקשות להרחבת המרתפים בבתים שאותם תכננו לבנות ובקשותיהם אושרו. למעשה, עסקינן בשלוש קבוצות משיבים, אשר כל אחת מהן היא הבעלים של מגרש אחר. כל אחת מהן הגישה בקשה להרחבת המרתפים בבתים שתכננו לבנות, ועם אישור הבקשות נדרשו לשלם היטל השבחה למשיבה בגין ההרחבה. המבקשים אינם חולקים על עצם ההשבחה ועל חיובם בהיטל השבחה, אך חולקים גם חולקים על המועד שבו בוצעה ההשבחה, ובהתאם לכך על שיעורו של היטל ההשבחה שנדרשו לשלם.

4.        ביום 12.11.1989 הופקדה תוכנית המתאר הר/2000מ, המכונה כאן תוכנית המרתפים, ופורסמה למתן תוקף ביום 25.10.1990. תוכנית המרתפים מתירה לבנות את קומת המרתף של כל בניין באזור שבו היא חלה עד לקווי הקירות החיצוניים של הקומה שמעליהם (במאמר מוסגר יוזכר כי עניינה של תוכנית המרתפים כבר נידון בבית משפט זה, אך בהקשר אחר, ראו: עע"ם 1164/04 עיריית הרצליה נ' יצחקי, פסקאות 30-18 לפסק דינה של השופטת ע' ארבל (5.12.2006)). בהמשך לכך, ביום 9.4.2002 פורסמה למתן תוקף תוכנית הר/2000א, המכונה כאן תוכנית קומת הקרקע. תוכנית זו מסמיכה את הוועדה המקומית, בין השאר, לאשר את הגדלתם של שטחי קומת הקרקע בבתיהם של המבקשים, במה שהוגדר לעיל כהקלה.

5.        המבקשים ביקשו להגדיל את שטחי קומות הקרקע בבתיהם, ובהתאם לכך גם את שטח קומות המרתפים שלהם ובקשה זו אושרה כאמור. הצדדים חלוקים בהתייחס לקביעת מועד ההשבחה הנוגע להגדלת שטח המרתף. המבקשים טוענים כי המועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה הוא 15 ימים ממועד אישור תוכנית המרתפים (בשנת 1990), בעוד המשיבה סבורה כי המועד הקובע הוא מועד אישור ההקלה שניתנה למבקשים (בשנת 2008) מכוחה של תוכנית קומת הקרקע (להלן: אישור ההקלה). בנסיבות העניין, המשמעות הכלכלית של ההפרש בין מועדים אלה היא גדולה, שכן בשנים אלה עלה ערך המקרקעין ובהתאם עלה גם ערכו של היטל ההשבחה שנדרשים המבקשים לשלם.

6.        בעניינה של המבקשת 1, הילדה גוזלן (להלן: גוזלן) מונתה לדון השמאית המכריעה, לבנה אשד, שקבעה כי האירוע מחולל ההשבחה הוא אישור ההקלה. גוזלן ערערה על החלטה זו לוועדת הערר. המבקשים 3-2 מצדם פנו ישירות לוועדת הערר עם קבלת דרישת תשלום היטל ההשבחה, מבלי להידרש להליך בפני שמאית מכריעה.

7.        ועדת הערר קיבלה את עמדת המבקשים בשלוש החלטות המבוססות על אותה גישה, וקבעה כי הגדלת המרתפים בבתים התאפשרה מכוח הוראות תוכנית המרתפים ולכן את שיעור ההשבחה ואת ההיטל הנגזר ממנו יש לחשב ממועד אישורה של תוכנית זו. המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, ערערה על החלטות אלה לבית המשפט המחוזי.

8.        בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור והורה על ביטול החלטותיה של ועדת הערר. בית המשפט המחוזי קבע כי רק ההקלות שאותן אישרה המשיבה למבקשים מכוח תוכנית קומת הקרקע, אשר אפשרו להם להגדיל את שטח קומות הקרקע בבתיהם, הובילו לאישור הגדלתו של שטח המרתפים. על כן, כך נקבע, תוספת השטח למרתף שהעלתה את ערך הנכס הייתה תוצר של אישור ההקלות מכוח תוכנית קומת הקרקע, ולא של אישור תוכנית המרתפים, ומכאן שאישור ההקלה הוא האירוע מחולל השבח.

9.        בית המשפט המחוזי קבע עוד כי התוצאה שאליה הגיע נתמכת בגישת הפרשנות התכליתית לדיני המסים, אשר על-פיה ראוי שחישוב המס יתייחס לאירוע שהביא בפועל להשבחה. בית המשפט המחוזי התייחס גם לכך שקביעה לפיה מועד אישורה של תוכנית המרתפים הוא המועד שבו היה צריך לגבות לכאורה את היטל ההשבחה מעוררת קושי מיוחד בהתייחס לכך שחלק מהמשיבים כלל לא היו בעלי הנכסים באותו מועד, ומי שהיו הבעלים באותה עת לא נהנו מההשבחה ואף לא שילמו עליה.

10.      בית המשפט המחוזי ציין לבסוף כי שמאים מכריעים רבים כבר קבעו בעבר בהתייחס לנכסים אחרים בעיר הרצליה כי האירוע מחולל ההשבחה הוא אישור ההקלות ולא אישורה של תוכנית המרתפים.

בקשת רשות הערעור והתשובה לה

11.      המבקשים טוענים כי בית המשפט המחוזי שגה בפסיקתו, וכי שגיאה זו היא שגיאה עקרונית המצדיקה הענקתה של רשות ערעור. המבקשים טוענים כי עניינם מעורר שאלה כללית הנוגעת לתוכניות מתאר "מפלסיות" רבות בארץ כולה.

12.      לשיטת המבקשים, השאלה הרלוונטית לצורך זיהוי האירוע מחולל ההשבחה במקרה דנן אינה מהי התוכנית שהתירה את הרחבתה של קומת הקרקע, אלא מהי התוכנית שאפשרה את הרחבת קומת המרתף בהתאמה לקומת הקרקע. המבקשים מוסיפים וטוענים, בהקשר זה, כי פוטנציאל הרחבתה של קומת הקרקע מכוחה של ההקלה קבוע עוד בתוכנית קומת הקרקע, ואם כן לכאורה היה אף אפשרי לחשב את השבח דווקא ממועד אישור תוכנית זו.