חפש עורך דין לפי תחום משפטי
| |

בר"ם 2049-15 פרדסי כפר ברנדייס בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה

: | גרסת הדפסה
בר"ם
בית המשפט העליון
2049-15
31.5.2015
בפני השופטת:
ד' ברק-ארז

- נגד -
המבקשות:
1. פרדסי כפר ברנדייס בע"מ
2. מטעי קולומביה בע"מ
3. מרים דבורה מצקין

עו"ד פטריק אלגז 		המשיבה:
הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה
עו"ד יורם חן
החלטה

 

 

  1. מרבה שמאים מרבה שומות, וממילא גם מרבה מחלוקות – זהו תמציתו של סיפור המעשה העומד ביסוד הבקשה שבפני. כפי שיפורט בהמשך, לשם קביעת היקפו של חיוב בהיטל השבחה בגין העברת זכויות במקרקעין מונו כמה שמאים מכריעים. הפערים בין השומות שהוכנו על-ידם הם הבסיס להליך דנן. בעיקרו של דבר, השאלה העומדת ביסוד הבקשה היא האם צדקה ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (להלן: ועדת הערר) שהורתה על ביטולן של השומות השונות שהגיעו אל שולחנה ועל מינוי של שמאי מכריע אחד אשר השומה שיכין תשמש בסיס לחיוב בהיטל השבחה של כלל החייבים בתשלומו במקרה זה.

 

  1. ביסוד ההליכים שבפני עומד התכנון החל על חלקת מקרקעין בעיר חדרה (להלן: המקרקעין). הבעלות במקרקעין רשומה בלשכת רישום המקרקעין על שמן של שתי חברות – המבקשת 1 (20% מהמקרקעין), והמבקשת 2 (80% מהמקרקעין) (להלן יחד: החברות). החברות העבירו את זכויותיהן במקרקעין לבעלי מניותיהן, והעברות אלו הובילו לכך שבסיכומו של דבר הזכויות במקרקעין מוחזקות כדלקמן: 50.401% מן הזכויות במקרקעין מוחזקות בידי קבוצה של שלושה אנשים שהם בעלי מניות בחברות (ואינם צד בהליך דנן) (להלן: קבוצת השלושה) ו-49.599% מן הזכויות במקרקעין מוחזקות בידי בעלת מניות נוספות, מרים מצקין, היא המבקשת 3. לא נטען בפני, ואף לא בפני הערכאות הקודמות, שבוצע רישום של העברת הזכויות במקרקעין. נראה כי בשל עובדה זו מי שניהלו את ההליכים המשפטיים נשוא בקשה זו היו החברות, הגם שלטענתן הבעלות במקרקעין עברה לבעלי המניות.

 

  1. ביום 2.9.2008 נכנסה לתוקף תכנית מתאר חד/1200א. תכנית זו שינתה את ייעודם של המקרקעין ואת זכויות הבניה בהם (להלן: התכנית המשביחה). בהמשך לכך, התקשרו בעלי הזכויות במקרקעין עם חברת י.ח דימרי בנייה ופיתוח בע"מ (להלן: דימרי או הרוכשת) והתחייבו למכור לה את זכויותיהם. בהסכם שערכה הרוכשת עם קבוצת השלושה נקבע כי היא זו שתישא בהיטל ההשבחה, ואילו בהסכם שהיא ערכה עם המבקשת 3 נקבע כי האחרונה תישא בהיטל ההשבחה.

 

  1. הצדדים פנו למשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה (להלן: הוועדה המקומית), לצורך הסדרת התשלום של היטל ההשבחה, ובעקבות פניה זו נערכה שומת השבחה למקרקעין ככלל, ללא הפרדה בין שתי העסקאות שנערכו, מטעם הוועדה המקומית. שומה זו הוכנה על-ידי שמאי המקרקעין גדי דגני (להלן: דגני). לפי השומה של דגני השבחת המקרקעין עומדת על 35,500,000 מיליון שקל, כך ששיעורו של היטל ההשבחה בכללותו צריך לעמוד על 17,750,000 שקל.

 

  1. בהמשך לכך, פנו הרוכשת והמבקשת 3, כל אחת מהן בנפרד, לשמאים אחרים, על מנת שיכינו עבורן שומות השבחה. לפי השומה שהוכנה עבור הרוכשת על-ידי השמאים אביב גלעד וישי שפאן ההשבחה לכל המקרקעין עומדת על סך של 3,000,000 שקל, ואילו לפי השומה שהוכנה עבור המבקשת 3 על-ידי השמאי גדעון גולדשטיין ז"ל ההשבחה עומדת על סך של 4,000,000 שקל – סכומים השונים באופן דרמטי מן השומה שהוכנה על-ידי דגני עבור הוועדה המקומית.

 

  1. בשלב זה, פנו הרוכשת והמבקשת 3, שוב כל אחת בנפרד, ליושבת ראש מועצת השמאים על מנת שתמנה שמאי מכריע אשר יכין שומה בקשר להשבחת המקרקעין (על-פי סעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה)). יושבת ראש ועדת השמאים נענתה לפניות אלה ומינתה שמאים מכריעים כמבוקש – אחד בכל אחת מן הבקשות. בהמשך לפנייתה של הרוכשת מונה כשמאי מכריע מר אריה אריאל (להלן: אריאל), ובהמשך לפנייתה של המבקשת 3 מונתה כשמאית המכריעה נאווה סירקיס (להלן: סירקיס).

 

  1. ביום 6.1.2012 הכין אריאל שומה מכרעת לפיה ההשבחה למקרקעין כולם עומדת על סך של 57,892,950 שקל (להלן: שומת אריאל המקורית). לאחר עריכתה של שומה זו ושליחתה לצדדים פנה לאריאל אחד השמאים שערכו את השומה המקורית עבור קבוצת השלושה, מר אביב גלעד, והעמיד את אריאל על מספר טעויות שנפלו בעבודתו. בעקבות כך, אריאל ערך שומה מתוקנת, ובה נקבע כי ההשבחה עומדת על סך של 34,047,450 שקל (להלן: שומת אריאל המתוקנת).

 

  1. כנגד קביעותיה העדכניות של שומת אריאל המתוקנת הוגשו שני עררים לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז חיפה (להלן: ועדת הערר) – האחד על-ידי החברות והשני על-ידי הוועדה המקומית (ערר מס' 8020/12 וערר מס' 8023/13). החברות טענו שאריאל חרג מסמכותו בכך שביצע תיקונים בשומה מבלי ליידע על כך את הצדדים, וכבר מטעם זה יש לפסול את שומת אריאל המתוקנת. לגבי שומת אריאל המקורית טענו החברות כי אין לקבלה מקום שאריאל עצמו, השמאי המכריע שערך אותה, מצא אותה שגויה. החברות עתרו לכך שוועדת הערר תמנה שמאי מכריע חדש שיערוך את שומת ההשבחה, או לחלופין תיתן כל סעד אחר שהיא תמצא לנכון לתתו. אף הוועדה המקומית טענה כנגד שומת אריאל המתוקנת, מאחר שנעשתה בעקבות שיחת טלפון בין השמאי המכריע אריאל לשמאי הפרטי מטעם קבוצת השלושה. בשל כך, הוועדה המקומית עתרה לכך ששומת אריאל המקורית תישאר על כנה.

 

  1. במהלך הדיון שהתקיים בפני ועדת הערר הסכימו הצדדים כי הם ימתינו להכנת השומה של סירקיס, ועל רקעה ינסו להגיע להסכמה. ביום 17.6.2012 קבעה השמאית המכריעה סירקיס כי ההשבחה עומדת על סך של 19,563,920 שקל.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות:
לרכישה הזדהה
בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.

כתבות קשורות

חזרה לתוצאות חיפוש >>