בנטל נ' פקיד שומה חיפה

המחלוקת בערעור דנן עניינה סיווג ההכנסה ממכירת דירה בשנת המס 2016.

המשיב, פקיד שומה חיפה (להלן – המשיב), הוציא למערער, מר ערן בנטל (להלן – המערער), שומה בצו לשנת המס 2016 (להלן – שנת המס שבערעור), במסגרתה נקבע כי עסקת המכירה של דירת מגורים, שמכר המערער בשנת 2016, מהווה עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, ובהתאם נקבע כי ההכנסה מעסקה זו תחויב במס פירותי.

המערער טוען בערעור זה, כי עסקת המכר של דירת המגורים היא עסקה פרטית הונית ואינה עסקה מסחרית, כי רכש את הדירה באופן פרטי לשם השקעה, ולא כחלק מהתארגנות במיזם יחד עם יתר בעלי הדירות בבניין, השכיר אותה ולאחר מכן מכר אותה בהזדמנות. לגישת המערער העסקה חייבת במס שבח בלבד.

הרקע העובדתי הנדרש:

1.המערער הוא שמאי מקרקעין, הפועל כשמאי עצמאי ועוסק במתן חוות דעת שמאיות וחוות דעת כלכליות בתחום המקרקעין, וכן הינו בעל רישיון תיווך מטעם משרד המשפטים.

2.ביום 29.4.2013 רכש המערער דירת מגורים בת שני חדרים, המצויה ברחוב התקווה 26 חיפה, הידועה כחלק מחלקה 64 בגוש 10917 (להלן – הדירה או לחלופין הנכס) ממר לון קינג, תמורת סך של 625,000 ש"ח (הסכם רכישה מיום 29.4.2013 נספח 1 לתצהיר המערער).

3.הדירה היא חלק מבניין ובו 4 דירות (להלן – הבניין), שאינו רשום כבית משותף. שלוש דירות המגורים האחרות בבניין, נרכשו על ידי שלושה נוספים: מר ישראל אסרף, שהוא חבר ילדות של המערער (להלן – מר אסרף), והוא עו"ד במשרד עו"ד דורון טיקוצקי ושות'; מר ירון טיקוצקי (להלן – מר טיקוצקי) וחברת מרטינה בע"מ (להלן – חברת מרטינה) שהיא חברה קשורה למר אלי דורון (להלן – מר דורון). מר טיקוצקי ומר דורון הם הבעלים של משרד עורכי הדין דורון טיקוצקי ושות', (להלן – כולם יחד יכונו הבעלים או לחלופין השותפים).

4.ארבעת הרוכשים של הדירות בבניין, והמערער ביניהם, יוצגו בעסקת הרכישה על ידי משרד עוה"ד דורון טיקוצקי ושות' (ראו סעיף 13 להסכם הרכישה נספח 1 לתצהיר המערער).

עוד יצוין, כי כל הסכמי הרכישה של ארבע הדירות בבניין נחתמו באותו יום, כאשר התמורה והתנאים בכל אחד מההסכמים הם זהים.

5.הבניין לא היה רשום כבית משותף, וארבעת השותפים – המערער, מר אסרף, מר טיקוצקי ומר דורון, באמצעות חברת מרטינה, חתמו על הסכם שיתוף ביום 20.5.2013 (הסכם השיתוף צורף כנספח 2 לתצהיר המערער).

6.המערער מימן את רכישת הדירה באמצעות משכנתא "סטנדרטית למגורים" שנטל מבנק מזרחי טפחות, לתקופה של 20 שנה, בתשלומים חודשיים קבועים (מסמכי המשכנתא נספח 3 לתצהיר המערער). מיד לאחר רכישת הדירה השכיר המערער את הדירה למשפחה, ששכרה אותה למשך כל תקופת בעלותו בדירה (הסכמי שכירות נספח 5 לתצהיר המערער).

7.בשל התעניינות ומודעות לקידום פרויקט תמ"א 38 בבניין החליטו השותפים לבדוק את ההתכנות לקידומו בעצמם. לשם כך, נשכרו שירותיו של האדריכל, מר אריה מאיר (להלן – האדריכל), אשר ערך פגישות עם הבעלים וסוכם על תכנית מוצעת לפיה ייבנו 23 יחידות דיור קטנות. בהתאם, ביום 28.8.2015 הגיש האדריכל, בשם הבעלים, בקשה לקבלת היתר בניה, לעיריית חיפה, בקשה לתמ"א 38 מסלול הריסה ובנייה מחדש.

8.בסוף שנת 2015 נפגש המערער עם מר אורי וייס, אשר נטען כי הוא חבר ותיק (להלן – מר וייס), ואשר גילה עניין ברכישת הדירה של המערער. מר וייס יצר קשר עם האדריכל, ולאחר שערך בדיקות ביקש לרכוש את הנכס. במקביל פנה מר וייס, יחד עם שותפים נוספים שלו, שהם יזמים, למר אסרף, למר טיקוצקי ולמר דורון והציע לרכוש מהם את דירותיהם – דהיינו: מר וייס ושותפיו ביקשו לרכוש את כל הבניין.

9.ביום 13.1.2016 נחתם הסכם בין המערער לבין מר עופר מאור, אחד משותפיו של מר וייס (להלן – הרוכש), למכירת הדירה, תמורת סך של 1,575,000 ₪.

באותו יום נחתמו שלושה הסכמים נוספים למכירת שלוש הדירות האחרות בבניין – באותה תמורה ואותם תנאים כפי שנמכרה דירת המערער.

10.ביום 21.2.2016 דיווח המערער על מכירת הדירה למיסוי מקרקעין, כאשר סכום המס בשומה העצמית שהגיש הועמד על סך של 41,368 ₪. בעקבות הגשת השומה העצמית התקיים דיון במיסוי מקרקעין, אשר לא קיבל את הצהרת המערער וראה בעסקה כמכירת דירה בפרויקט – "מלאי עסקי". ביום 17.4.2016 הוצאה למערער שומה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, בה נקבע כי סיווג העסקה ייקבע על ידי פקיד השומה או לחלופין מע"מ, ועד למתן החלטה של פקיד שומה או מנהל מע"מ, לא יתייחס מנהל מיסוי מקרקעין לעסקת המכירה של הדירה כפעולה שיש למסות על ידו (הודעת שומה מיום 17.4.2016 נספח 9 לתצהיר המערער).

11.ביום 1.6.2016, הוגשה השגת המערער למנהל מיסוי מקרקעין, באמצעות עו"ד יאנה שפירו ממשרד עורכי הדין דורון טיקוצקי ושות' (העתק השגת המערער נספח 10 לתצהיר המערער), בה נטען כי אין לסווג את העסקה כמכירת מלאי עסקי. בנוסף, טען המערער כי סיווג העסקה הועבר לבחינת מס הכנסה, ומפקח מטעם מס הכנסה – מר חיכמת עבאס שוחח עם רואה החשבון של המערער מר אלי דיין, וביקש לברר נתונים על העסקה. לטענת המערער, בעקבות אותה שיחה, החליט המפקח מטעם מס הכנסה כי אין מקום לטיפול שומתי במסגרת מס הכנסה. החלטה כאמור לא הוצגה.

12.ביום 1.1.2017 ניתנה החלטת מנהל מיסוי מקרקעין בהשגה (העתק ההחלטה בהשגה נספח ח' לתצהיר עד המשיב), לפיה הוחלט למסות את העסקה במיסוי מקרקעין תוך פיצול השומה, בשל כך שמדובר במכירה של דירה המושפעת מזכויות בניה נוספות. בהחלטה צוין כי סיווגו של המוכר (המערער) ייבחן על ידי פקיד השומה או במע"מ, וכי במועד מתן ההחלטה בהשגה התייחס משרד מיסוי מקרקעין לפעולת המכר כממוסית על ידי מיסוי מקרקעין, אך אם יוחלט על סיווג שונה על ידי פקיד השומה או במע"מ – תתוקן השומה בהתאם.

13.בין השנים 2016-2017 המשיכו מר וייס ויתר הרוכשים של הבניין את קידום הליכי תמ"א 38, ואת קבלת היתרי הבניה, כאשר בדרך היו התנגדויות, הליכי ערר, תיקון בקשה ואף הגשת בקשה חדשה על ידי הרוכשים (ראו טבלת שלבי רישוי כפי שנערכה על ידי המערער נספח 6 לתצהיר המערער). לאורך התהליך הבקשה נותרה על שם מר טיקוצקי, ובסוף באוקטובר 2017 ניתן היתר בניה.